Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 11.6 Земельного кодекса. Объединение земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Об объединении земель
У каждого сформированного землевладения существуют определенные характеристики качественного и количественного типов. Речь идет об установленных границах, категории и виде разрешенного использования, величине площади. Указанными параметрами обладает каждый участок, поэтому он может быть однозначно идентифицирован среди всех прочих объектов недвижимого имущества с аналогичными данными.
Слияние территорий считается вполне легальным мероприятием, предполагающим соблюдение нескольких требований:
- в процессе объединения, первоначальные землевладения теряют статус суверенных недвижимых объектов, новый участок получает единые для объединяемых земель границы;
- инициировать объединение территорий может как их единоличный собственник, так и правообладатели двух смежных земель (с образованием у них права совместной собственности на новое недвижимое имущество);
- объединение участков не влечет за собой смены их категории и принадлежности к виду разрешенного использования.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность.
Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
В этом случае объединить смежные земельные участки можно только, если они предоставлены одному лицу.
В кодексе также есть уточнение по поводу участков, обремененных залогом. Так, если один из объединяемых участков под залогом, то после объединения это залоговое обременение ляжет на вновь созданный земельный участок.
Вид разрешенного использования (ВРИ)– немаловажный критерий для объединения участков. Если земли, подлежащие объединению имеют разные ВРИ (например – один участок для ведения ЛПХ, а другой под ИЖС), тогда следует привести разрешенное использование к одному виду.
Предъявляемые требования к объединяемым территориям
Процедура объединения территорий осуществляется намного проще, если у объектов всего один хозяин. Если же у каждой из смежных земель свой владелец, лицам предварительно следует заключить соответствующее соглашение.
Кроме этого, перед осуществлением кадастровой процедуры важно соблюсти несколько условий:
- границы каждого объекта должны быть определены;
- участки обязаны принадлежать гражданам на праве собственности;
- хозяева земель должны достичь соглашения;
- объекты обязаны иметь совместную границу (то есть быть смежными) и стоять на кадастровом учёте;
- все объединяющиеся территории должны иметь одинаковую категорию и вид разрешённого использования;
- участки обязаны относиться к одному муниципальному образованию.
Если на одном из объектов, участвующих в данной процедуре, имеется обременение в виде залога, это ограничение будет распространяться на весь новообразованный участок, если иные условия не прописаны в соглашении, заключённом владельцами смежных земель.
Условия объединения земельных участков
В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:
- кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
- на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
- объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
- исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
- если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
- при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
- образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
- установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.
Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.
Решение собственника о соединении земельных участков в один
Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.
Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.
По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.
Соединение стоит начать с устного согласования условий последующей процедуры, ведь если не договориться сразу, то в дальнейшем процесс будет замедлен или вовсе прерван. В дальнейшем нужно будет выполнить следующие действия:
- обратиться к кадастровому инженеру. Нужно будет обозначить общие точки, то есть границу наделов;
- согласовать границы нового участка. Проводится также кадастровым инженером;
- выполнить согласование новых границ с владельцами участков, которые находятся рядом. Если кто-то отказывается дать согласие, дело может быть передано в суд для рассмотрения;
- подготовить межевой план;
- заключить соглашение;
- подать документы в Росреестр.
После этого нужно дождаться рассмотрения вопроса и получить выписку из ЕГРН.
Возможна ситуация, когда объединяемые наделы не были поставлены на кадастровый учёт. Это не лишает собственников права на объединение, просто учёт будет осуществлён на вновь создаваемый объект.
Документом-основанием, который будет использоваться с целью постановки на кадастровый учёт и объединения, является межевой план. Без него процедура будет невозможна вовсе.
Алгоритм объединения землевладений
Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО. Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием. Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.
Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.
Правовые споры, возникающие при объединении земель
Наиболее распространенной проблемой при объединении ЗУ является отрицательный ответ в государственной регистрации права на созданный участок. В этом случае необходимо затребовать у регионального отделения Росреестра письменный отказ. Далее необходимо изучить его причины. Если они действительно обоснованы и ошибка в проведении объединения есть, необходимо устранить недостатки и вновь подать заявление. Однако случается так, что Росреестр необоснованно отказывает в регистрации. В данном случае имеется два пути решения:
- обжаловать действие в вышестоящий орган (на решение управления Росреестра по регионам жалоба подается в федеральный орган государственной регистрации, кадастра и картографии);
- обжаловать решение в судебном порядке путем подачи иска в рамках административного производства.
Зачастую проблемы возникают при заключении соглашения с собственниками земли об объединении. Законодательно не установлено нотариальное удостоверение такого соглашения. Однако многие государственные органы, в которые приходится обращаться, требуют именно удостоверенного соглашения. В данном случае их отказы придется обжаловать, потратив при этом денежные средства и время. Поэтому многие юристы рекомендуют нотариально удостоверять соглашение.
Алгоритм процедуры объединения отдельных территорий
После подачи заявления одним или несколькими собственниками, работниками соответствующих служб производятся следующие поэтапные действия:
- Проверка предоставленных документов на каждый земельный участок. При этом сверяются данные государственного реестра с предоставленным планом территории, особое внимание уделяется расположению границ. Если выявлены несоответствия, рекомендуется провести повторное межевание.
- Оформление и подписание в кадастровой палате документа под названием Соглашение заинтересованных сторон.
- Заверение межевого плана территории владельцем и передача его на проверку специалистам кадастровой палаты.
- Получение кадастрового паспорта (на его оформление отводится пять рабочих дней).
- Регистрация прав собственности на новообразованный участок, полученный в результате объединения.
- До оформления кадастрового учёта рекомендуется получить присвоенный адрес своего надела.
Что такое нерациональное объединение?
Земельные участки далеко не всегда имеют геометрически правильные и четко очерченные границы. Наличие изломов, спорных объектов и вклинивания других площадей может негативным образом сказаться на эксплуатации земли.
Прежде чем приступать к объединению, задумайтесь о необходимости и сложности этой процедуры. Если вас устраивает текущий юридический статус объекта, то проводить объединение не обязательно.
Еще один аспект касается нарушений российского законодательства. При объединении участков, новая территория не должна превышать предельно допустимые нормы. Этот нюанс также важно учитывать на этапе межевания и сбора документов.
Прежде чем поставить новый участок на учет, определите его новый адрес. Это необходимо сделать после проведения межевания и перед постановкой на учет.
Если исходный участок в аренде
Образование земельного участка допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется, если происходит:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего объединение земельных участков в обязательном порядке.
Если у вас есть вопросы по теме объединения земельных участков, пишите в комментариях!
Стоимость объединения участков
Точно назвать сумму, в которую может обойтись процедура соединения земельных участков, не сможет ни один специалист, если не будет владеть информацией о конкретно ваших участках и ситуации с документами и другими сведениями о том, что нужно будет сделать. Существует несколько критериев оценки стоимости кадастровых услуг, как, например:
- сложность предстоящих работ;
- площадь объектов;
- доступность подъезда автомобильным транспортом;
- дополнительные затраты на оказание сопутствующих услуг;
- наличие или отсутствие каких-либо документов.
После того, как на место будет осуществлен выезд специалиста кадастровой службы, он сможет более детально оценить объем предстоящих работ и назвать вам точную (или ориентировочную) цену, которую потребуется заплатить за проведение подготовки ваших участков к кадастровой регистрации.
Объединение земельных участков
Объединение земельных участков регулируется статьями 11.6 и 11.9 Земельного кодекса, а также положениями закона № 221-ФЗ от 2007 года и закона № 122-ФЗ от 1997 года.
При объединении нескольких земель образуется один участок, а существование исходных участков прекращается. У собственника при этом возникает право на новый земельный участок. Соответственно, этот новый участок следует поставить на кадастровый учет в Росреестре.
Перечень бумаг для постановки объединенного участка на учет:
- Заявление по форме.
- Документ, подтверждающий личность или правоспособность заявителя. Для гражданина это паспорт, военный билет, загранпаспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, удостоверяющий полномочия руководителя.
- Заверенная нотариально доверенность представителя заявителя, если документы подает он.
- Межевой план, заказанный у кадастрового инженера.
- Копия документа, удостоверяющего согласование границ нового участка.
- Копия бумаги, обосновывающей право заявителя на землю либо наличие обременения прав на нее в пользу заявителя.
- Копия бумаги, удостоверяющей принадлежность исходных участков к установленной категории земель.
- Копия документа, удостоверяющего санкционированное использование участков.
Форма заявки утверждена приказом Минюста № 34 от 2008 года. Скачать заявление можно здесь.
Этот список не является исчерпывающим, уточнять его, в зависимости от ваших целей и характеристик участков, рекомендуем у наших специалистов.
Новый (объединенный) участок ставится на учет в течение 20 дней после вручения пакета документов сотруднику Росреестра. Старые (исходные) участки при этом с учета снимаются.
Отказать в объединении участков могут в том случае, если:
- В результате объединения не будет сохранена категория земли, ее целевое назначение и разрешенное использование.
- В результате объединения не будет соблюден максимальный размер участка. Максимальные площади участков для дач, садоводства, огородничества и участков сельхозназначения устанавливаются законами субъектов РФ.
- Объединение участков запрещено законом.
- По ряду других оснований, указанных в законе о кадастровом учете, о регистрации прав на недвижимое имущество и т.п.
Незаконный отказ от кадастрового учета участка можно опротестовать в суде. Если вы не готовы самостоятельно составлять иск и участвовать в судопроизводстве, помочь вам может юрист нашей компании.
После того как участок будет поставлен на кадастровый учет под новым номером, надо будет зарегистрировать право собственности или владения им.
Регистрация образуемого участка регулируется законом № 122-ФЗ от 1997 года. Основанием для регистрации объединенного участка является:
- Документ о праве собственности или владения исходными участками.
- Решение об объединении участков государственной или муниципальной собственности.
- Соглашение об объединении участков.
Вместе с правом на новый участок регистрируются и обременения прав на него. Отсутствие регистрации права на исходные участки не является препятствием для оформления прав на образуемую землю.
Документы для регистрации права при объединении участков:
- Документ, подтверждающий личность или правоспособность заявителя. Для гражданина это паспорт, удостоверение военнослужащего, военный билет, заграничный паспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, подтверждающий полномочия руководителя — например, протокол или приказ о назначении на должность руководителя.
- Заверенная нотариусом доверенность представителя, если бумаги подает он.
- Заявка о прекращении права собственности на исходные участки.
- Заявка о регистрации права на созданный участок.
- Решение об объединении участков, принадлежащих государству или муниципалитету, либо Соглашение об объединении участков, либо другой документ, на основании которого объединяются участки.
- Правоустанавливающие документы на исходные земельные участки. Они не нужны в случае, если право на земли уже было зарегистрировано.
- Письменное согласие на объединение участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена законом.
- Бумага, подтверждающая согласие КГИОП, если оно требуется по закону.
- Копия брачного свидетельства, если объединяемые участки находятся в общей собственности мужа и жены.
- Согласие залогодержателя на объединение заложенных участков или дополнительное соглашение к договору об ипотеке земли.
- Документ об оплате госпошлины.
Форма заявления для регистрации прав граждан на участок утверждена Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития № 722 от 2013 года. Гражданам скачать заявление можно здесь.
Форма заявления для регистрации прав организаций на землю утверждена Приложением № 2 к приказу Минэкономразвития № 722 от 2013 года. Организациям скачать заявление можно здесь.
Этот список не является исчерпывающим, Росреестр имеет право потребовать дополнительные бумаги, в зависимости от обстоятельств.
Как объединить два участка в один? Какие нужны документы?
Чтобы объединить два участка в один, придется обратиться за помощью к кадастровым инженерам. Так как, объединение является видом кадастровых работ, вы не сможете самостоятельно пройти процедуру без привлечения специалистов.
Без помощи кадастрового инженера вы сможете пройти только подготовительный этап – сбор документов. В минимальный пакет входит:
- свидетельство о праве собственности (или основания для пользования землей),
- техдокументация на объединяемые участки.
Проще всего провести объединение участков земли, если все участки принадлежат одному человеку на праве собственности, и если на них нет обременения.
В противном случае потребуется:
- Получить согласие владельцев объединяемых участков. Согласие оформляется по форме, а к нему прилагаются выписки из реестра на каждый участок. Форма согласия заполняется каждым собственником и заверяется подписью.
- Прийти к соглашению с заинтересованными сторонами (при наличии обременения).
После этого можно приступать к следующему этапу объединения – заключение договора с кадастровым инженером, который проведет все необходимые работы и поставит новообразованный участок на кадастровый учет. В том случае, если объединялись участки, принадлежащие разным владельцам, размеры долей указываются в свидетельстве.