Расторжение предварительного договора задаток — Юридическая помощь

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение предварительного договора задаток — Юридическая помощь». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

✅ Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

• Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
• Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
• Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
• Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
• При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
• При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на регистрацию обратного перехода права собственности. На все это может уйти около 3–4 недель. Срок зависит от загруженности Росреестра.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу.

А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, либо стороной подана апелляция, процесс может затянуться еще на несколько месяцев. Кроме того, после завершения апелляции сторона может попытаться оспорить решение в кассационном порядке.

Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:

• в первую очередь рекомендуется внимательно изучить положения документа, как правило, в нем указывают условия расторжения сделки, если возникает такая необходимость. Следовательно, подписывая предварительный договор, стороны соглашаются на соответствующую процедуру;
• изучив договор, убедитесь, что все его положения были исполнены. Если же нет, то это веская причина для признания сделки недействительной и расторжения договора купли-продажи;
• проверьте, если договор был правильно составлен, а именно, если правильно указаны инициалы сторон, их паспортные данные, так как неверно оформленное соглашение будет признано недействительно и автоматически утратит законодательную силу;
• определив причину расторжения договора, требуется послать письменное уведомление второй стороне о намерении расторгнуть контракт купли-продажи. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путем заключения мирного соглашения, инициатор вправе обратиться в суд.

Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Вопрос с денежными средствами

Основной вопрос, требующий обращения в суд – это деньги. Если аванс вносился (ст. 452 ГК РФ), то его следует вернуть в полном объёме согласно нормам статьи 462 ГК РФ. А если положения предварительного договора содержат пункт о выплате неустойки, её также следует выплатить.

При внесении задатка (ст. 380 ГК РФ) правовые последствия расторжения ПДКП ориентируются на нормы статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Процедура расторжения первоначального контракта купли-продажи напрямую зависит от варианта прекращения договорных отношений, а также от того, был ли уплачен авансовый платеж. Поэтому перед тем, как приступить к осуществлению намеченной цели, следует выбрать способ расторжения договора: по обоюдному согласию продавца и покупателя или по инициативе одной из сторон.

Порядок расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости следующий:

• Для начала рекомендуется тщательно ознакомиться с положениями соглашения, как правило, документ содержит сведения о том, в каких случаях, как и на каких условиях происходит расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Из вышеуказанного следует, что подписывая обозначенное соглашение, участники сделки соглашаются на данную процедуру;
• После того, как положения первоначального договора купли-продажи недвижимости были изучены, необходимо убедиться, что все его условия были исполнены. Если же положения были нарушены, то этот факт является веским основанием для того, чтобы признать сделку недействительной, что приведет в расторжению предварительного договора купли-продажи;
• Помимо этого следует проверить, если документ был правильно оформлен, а именно, если правильно обозначены инициалы участников сделки, их паспортные сведения, так как неверно составленное соглашение будет признано недействительными и автоматически утратит законную силу;
• После того как причина была определена, инициатор расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости должен направить второй стороне сделки уведомление, в котором следует выразить намерение прекратить деловые отношения. Если инициатор расторжения получил от второго участника отказ в урегулировании разногласия путем составления мирного соглашения, он имеет право передать в судебную инстанцию исковое заявление.

Расторжение подобных договорных отношений необходимо осуществлять в письменной форме, оформляя другой документ, где указываются все обязательства, которые обозначались в предварительном договоре.

Особенности процедуры расторжения

Если одна из сторон соглашения, не имея на это весомых оснований, отказывается выполнять свои обязательства, которые обозначены в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, то потерпевший участник имеет право потребовать у другой стороны сделки возместить понесенные им расходы, предоплату и компенсацию за моральный ущерб. Во избежание возможных разногласий и рисков, рекомендуется изучить порядок и правила расторжения предварительного договора купли-продажи.

Особенности, которые связаны с процессом расторжения первоначального договора купли-продажи недвижимости:

• Если юридическое или физическое лицо, которое является потенциальным покупателем недвижимости, не может собрать необходимую сумму денежных средств в указанное время для ее оплаты, клиент обязан известить об этом продавца заранее. Рекомендуется направить уведомление, в котором обозначить просьбу об установлении новых временных рамок. К письму следует приложить перечень сопутствующих документов;
• Как уже было обозначено ранее, существует возможность вернуть предоплату, если ее размер является существенным. Делается это посредством обращения в судебное учреждение. Однако необходимо отметить, что даже при наличии первоначального договора купли-продажи имущества, судебная инстанция не имеет право принудить продавца продать свою собственность и передать права собственности иному лицу. Судебное учреждение имеет право обязать перечислить пострадавшей стороне денежную компенсацию;
• Для возврата уплаченных средств участник сделки, который заинтересован в аннулировании предварительного договора купли-продажи недвижимости, должен предоставить доказательства законности своих оснований. Например, после того как документ был подписан, покупатель обнаружил существенные недостатки в покупаемой собственности, в связи с чем он принял решение отказаться от приобретения данного имущества.

Перед тем, как направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении первоначального контракта купли-продажи недвижимости, рекомендуется тщательно изучить и рассмотреть все возможные риски. Сделать это следует, так как правовая ответственность может наступить в отношении обеих сторон соглашения, независимо от того, кто подал иск.

Причины для расторжения предварительного договора

Это точно не получится сделать только потому, что захотелось или передумали продавать/покупать жилье.

Обоснованными причинами для расторжения предварительного договора купли-продажи является следующее:

1. Одна из сторон не выполнила условия договора в срок. Например, было прописано, что в две недели после подписания договора о намерениях продавец должен сняться с регистрации. А он этого не сделал. Так что покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать двойной задаток. Если покупатель не выполнит какие-то условия, то продавец оставляет задаток себе.
2. Были обнаружены существенные дефекты в квартире, о которых сначала продавец или его представитель умолчали.
3. Мошеннические действия с какой-то стороны. Чаще всего такой стороной выступает продавец, но и покупатели то же иногда бывают не промах.
4. Покупатель отказался от сделки, так как продавец решил существенно поднять цену.
5. Возникли обстоятельства, которые не зависят от сторон. Например, покупатель хотел часть денег на квартиру взять в кредит, а банк в последний момент отказал ему.

Финансовые последствия

Когда стороны прекращают отношения и оспаривают сделку в суде, принципиально важно понимать, в каком качестве вносились денежные средства по договору и вносились ли они вообще. От этого будут зависеть последствия возврата денег.

• Если по первоначальному договору предусматривался и оплачивался аванс, который является предварительным способом расчета, а сделка не состоялась, то деньги должны быть возвращены в обязательном порядке независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор.
• Если же по первоначальному договору предусматривался и вносился задаток, который является способом обеспечения обязательства, то при срыве сделки последствия для участников будут разные. Если сторона, давшая задаток, отказывается от договора, то задаток не возвращается. Если от договора отказывается продавец, то он обязан вернуть двойной размер денежной суммы покупателю.
• Если в тексте предварительного документа купли-продажи не было условий о внесении денег, а они передавались продавцу, то доказательством в суде могут стать выписки из банка и показания свидетелей, и денежные средства можно будет вернуть.

Заключение предварительного договора еще не означает, что основная сделка состоится. При появлении лучших вариантов или возникновении сложных ситуаций, иногда даже не зависящих от сторон, договор можно расторгнуть. Но участник, предпринимающий действия для прекращения отношений, должен действовать разумно и добросовестно, чтобы не возникали негативные последствия для второго участника сделки.

Какие основания позволяют расторгнуть предварительный договор?

Все условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, которые только возможны, сводятся всего к двум главным причинам расторжения.

Во-первых, преддоговор расторгается тогда, когда указанные в нем временные лимиты оказываются нарушенными. Например, приобретающая сторона, несмотря на все свои усилия, так и не сумела собрать сумму, нужную для выкупа недвижимости. Печально – но бывает, и тогда преддоговор автоматически оказывается аннулированным через один год. Учитывая распространенность такой ситуации, законодательство предусмотрело и возможность продлить срок: если вторая сторона на это согласна, то достаточно просто уведомить ее об этом в письменном виде, продлевая таким способом актуальность документа.

Во-вторых, в качестве условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры может выступать банальное нежелание или одной, или обеих сторон заключать основной договор. Например, в квартире обнаружились более чем существенные недостатки. Или продающая сторона нуждается в быстрой сделки с недвижимостью, а приобретающая слишком медленно собирает средства.

Как на практике реализуется расторжение?

Как быть с задатком или авансом?

Обдумывая условия расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры, следует помнить о такой практически повсеместной части его заключения, как задаток. Фактически задаток – это деньги, которые приобретающая сторона передает в счет оплаты продающей стороне, и которые становятся подтверждением серьезности намерений покупателя в отношении совершения сделки. И при расторжении проблема задатка заключается в том, чтобы вернуть его полностью. А если сделка разрывается по инициативе продавца, то можно требовать возврата и удвоенной суммы задатка. Естествен, что продавец будет сопротивляться этому, как только сможет.

Чтобы не выкинуть эти деньги в пространство, следует придерживаться простых и проверенных практикой рекомендаций.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

Письменное уведомление не имеет установленного государственного образца. Заверять его у нотариуса не нужно. Единственное предъявляемое требование – письменный формат. Сюда рекомендуется включить следующие сведения:

• ФИО, адрес регистрации и проживания Отправителя;
• ФИО, адрес регистрации и проживания Получателя;
• обстоятельства дела (дата заключения договора, кто выступал Продавцом, а кто – Покупателем и пр.);
• полная информация об объекте недвижимости;
• причина отмены сделки (Отправитель должен обосновать, почему договор признается более недействительным);
• ссылка на статью 1 ГК РФ;
• отказ Отправителя от дальнейшего исполнения возложенных на него обязанностей;
• порядок возвращения задатка или аванса (если был внесен);
• дата составления и подпись Отправителя.

Письменное уведомление следует направлять заказным письмом с полной описью вложения и уведомлением о вручении Адресату. При этом Отправителю понадобится оставить у себя дубликат письма, – этот экземпляр пригодится на тот случай, если 2-ая сторона не захочет признавать договор расторгнутым и инициирует судебное разбирательство.

Договор можно расторгнуть по следующим основаниям:

1. По взаимному согласию сторон – когда участники сделки приняли обоюдное решение о ее прекращении, в том числе по личным обстоятельствам и мотивам. Например, потеря денежных средств, переезд, срыв каких-то мероприятий, форс-мажор. (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
2. По инициативе одной стороны – расторгается в данном случае по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ) если:
   • Существенно нарушены условия сделки. Например, неисполнение в срок одного из условий, неоплата, обнаружение недостатков недвижимости после подписания договора, наложение ареста на имущество по иску третьих лиц.
   • Возможность аннулирования сделки предусматривалась предварительным документом купли-продажи.

Порядок расторжения сделки

Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.

В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора. При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее. Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.

Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.

Сложные ситуации и судебная практика

Часто спорные ситуации, перешедшие в судебную стадию рассмотрения, вызывают вопросы у истцов и ответчиков, особенно когда суд отказывает в рассмотрении требования.

При подаче иска следует учитывать:

1. Моральный ущерб при расторжении договора невозможно взыскать с физического лица. Если продавец-застройщик, то, опираясь на законодательства о правах потребителя, взыскивается неустойка.
2. Если объект не куплен в течение года, то предварительные обязательства теряют свою силу, специально прекращать их, обращаясь в суд, не требуется.
3. Бремя доказывания изменения обстоятельств ложится на истца.
4. Ущерб, возможный к причинению заявителю при выполнении согласованных условий, должен быть оцениваем в финансовом выражении.

Соблюдение всех этих правил позволит добиться положительного решения и не понести убытков, связанных с выполнением предварительного соглашения.

Похожие записи:

• Развод и разделение имущества через суд с несовершеннолетними детьми
• «Гаражная амнистия» в 2021 году
• Смена юридического адреса. Пошаговая инструкция