Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Возврат помещения: безопасный порядок действий
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды в связи с введением режима повышенной готовности
Обращаем ваше внимание на то, что опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 года «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.
Особые основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора(ст. 620 ГК РФ)
Арендатор может требовать преждевременного прекращения ДА в суде, если:
- арендодатель не передал предусмотренное договором имущество арендатору либо мешает пользованию им;
- переданное в аренду имущество имеет недостатки, не позволяющие его использование, причем эти недостатки не были оговорены в ДА, арендатор не мог заранее знать о них, их нельзя было обнаружить при приемке имущества. К таким недостаткам относится и юридическая невозможность использовать имущество по назначению (постановление АС Московского округа от 06.04.2017 дело № А40-129910/2014);
- арендодатель не исполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта;
- арендованное имущество станет непригодно для пользования им не по вине арендатора.
Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. На практике возникает вопрос: какие условия необходимо соблюсти, чтобы уведомление считалось надлежащим?
Как правило, арендодатель не согласен с требованиями арендатора о досрочном расторжении договора, в связи с чем на практике возникает вопрос: может ли суд отказать арендатору в расторжении договора, несмотря на наличие оснований, установленных ст. 620 ГК РФ?
4.1. Вывод из судебной практики: Устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества влечет за собой утрату права арендатора на досрочное расторжение договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П по делу N А40-5968/08-50-45
“…Вместе с тем, определяя период просрочки оплаты задолженности, суд принял во внимание, что согласно предписанию N 43 от 10.08.2007 г., выданному Управлением МЧС РФ по ЦАО г. Москвы, в связи с обнаружением металлической ртути были прекращены работы и запрещен допуск людей в помещение. Истец устранил недостатки помещения 23 августа 2007 г, что подтверждается заключением МЧС России (результат контрольных исследований проб воздуха, проведенный оперативной группой 862 ЦМП ЧС Главного управления МЧС России по г. Москве).
ООО “НПЭФ “ЭкОН” 22 октября 2007 г. проведено обследование, которое снова показало превышение концентрации паров ртути в воздухе помещения. Истцом 29 октября 2007 г. проведена вторичная демеркуризация (акт N 000312 от 29.10.07 г.).
Таким образом, общий срок, когда ответчик фактически не мог пользоваться помещением, составил 21 день.
Как следует из материалов дела, в качестве основания встречного иска указан наем имущества с недостатками в подтверждение чему предоставлено обследование ООО “НПЭФ “ЭкОН” от 22.10.2007 г., согласно которому концентрация паров ртути в воздухе помещений на уровне дыхания превышала санитарные нормы от 5,5 раз до 9,7 раз.
Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций, истец устранил недостатки спорного помещения в разумные сроки, которые составили менее месяца, принимая во внимание срок договора, составляющий 5 лет.
При таких данных суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Расторжение договора аренды в связи с окончанием срока действия
Истечение срока действия договора аренды по умолчанию не требует никаких дополнительных действий от сторон для прекращения взаимоотношений. После окончания срока аренды имущество, на основании ст. 622 ГК, подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, и служит подтверждением прекращения сделки.
Однако на практике встречаются случаи, когда текстом сделки предусмотрена возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не будет заявлять намерение прекратить отношения.
Более того, п. 1 ст. 621 ГК предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. И если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый период. Срок для уведомления определяется в договоре. Если он не определен, то должен быть разумным. Разумность срока предполагает, что арендодатель заранее уведомляется о желании арендатора продлить арендные отношения.
Расторжение договора аренды арендатором
По общему правилу расторжение договора аренды арендатором возможно досрочно в судебном порядке в нескольких случаях.
Так, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если арендодатель не предоставил имущество арендатору или препятствует в его пользовании по условиям договора или по назначению.
Также в судебном порядке расторжение договора аренды арендатором возможно, если имущество, переданное в аренду, имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно и когда арендодатель не выполняет своих обязанностей по производству капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а если таковые в договоре не установлены – в разумные сроки.
Наконец, расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно, если имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.
Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.
- Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать Образец и бланк
- Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
- Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.
Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты
Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.
Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.
Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.
Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение
Письменное предупреждение при расторжении договора обязательно (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
В предупреждении необходимо указать конкретные нарушения, которые были допущены, установить срок для их устранения. Срок должен быть разумным, судебная практика, подкрепленная позицией Верховного суда, определила его продолжительность не менее 7 дней. (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).
|
Образец предупреждения
Согласно п. 3.2 договора аренды от 12.08.2020 N 3 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 07.07.2020. Ваша задолженность на данный момент составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей. Просим погасить ее в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения. |
Штраф за односторонний отказ от договора поставки
Договор поставки может быть расторгнут в одностороннем порядке только в случаях, предусмотренных ст. 523 ГК РФ и связано с существенными нарушениями условий договора второй стороной. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения уведомления об одностороннем отказе контрагентом. Существенными нарушениями могут считаться- недостатки товара, неоднократное нарушение сроков поставки, неоднократное нарушение сроков оплаты или неоднократная выборка товаров. Сторона, заявившая односторонний отказ от договора поставки так же вправе потребовать возмещения убытков, понесенных в связи с нарушением контрагентом своих обязательств.
Стороны договора поставки в рамках соблюдения принципа свободы договора могут предусмотреть ответственность Покупателя в виде штрафных санкций в случае необоснованного отказа от исполнения им обязательства по приемке товара или невыборке товара. По отдельным видам обязательств, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность).
В правоотношениях с физическими лицами, применение штрафных санкций при договоре купли-продажи не соответствует нормам законодательства.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2018 N 305-ЭС17-20491 по делу N А40-193493/2016 Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 606, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, исходили из того, что договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором условий арендного соглашения. Поскольку договор аренды не предусматривает возврат арендатору обеспечительного платежа в случае нарушения арендатором договорных условий, суды отказали во взыскании 1 185 341 руб., перечисленных ООО УК «РЕД энд Ко» в качестве обеспечительного платежа.
Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 N 307-ЭС17-21621 по делу N А56-63073/2016
Отказывая в удовлетворении иска предпринимателя, суды, руководствуясь положениями статей 450, 452, 453, 611, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что предприниматель не исполнил обязанность по внесению арендной платы за июль, август, сентябрь 2016 года, а обстоятельство чинения обществом препятствий в пользовании арендуемым имуществом документально не подтверждено, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке.
Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 302-ЭС18-24154 по делу N А33-17409/2017
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2019 N 305-ЭС19-20792 по делу N А41-99135/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, протолковав условия действующего договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 235-2011/Ю, договора уступки прав требования (цессии) от 02.10.2017 N 02102017, суд, руководствуясь статьями , 382, 393, 606, 611, 612, 615, 620, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказал.
Комментарий к Статье 619 ГК РФ
Особенности прекращения договора аренды.
1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.
В ст. ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. ст. 611 — 613, 615, 616 ГК РФ).
Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.
Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Судебная практика.
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
Приведенный в ст. ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.
Судебная практика.
Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.
Наука.
Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.
Г.Ф.Шершеневич
Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).
3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.
Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.