Когда перепланировка квартиры незаконна

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда перепланировка квартиры незаконна». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Я получил разрешение. Что дальше

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

• БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
• Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
• Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

1. Сбор необходимых документов.
2. Оповещение администрации.
3. Обращение в суд.
4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Ознакомимся с типичными расценками на услуги, оказываемые владельцам помещений в целях законного оформления перепланировки.

№ п/п	Услуга (документ)	Стоимость (руб.)
1	Разработка проекта переустройства перепланировки	От 12 000 (конкретный размер издержек зависит от площади и иных параметров объекта недвижимости, вида проводимых работ)
2	Юридическое сопровождение согласования переустройства или перепланировки	От 10 000
3	Изготовление технического плана	От 8 000
4	Проведение экспертизы	От 8 000

Согласование объединения санузлов

Любые строительные работы в жилых и нежилых помещениях связаны с желанием улучшить их характеристики. Это может заключаться в перераспределении площадей между разными помещениями, изменением конфигурации и инженерных сетей, других целях и задачах. Этими же мотивами объясняется необходимость объединения санузлов в другими помещениями:

• можно расширить полезную площадь санузла за счет объединения с ванной комнатой, часть коридора и кухни;
• можно изменить месторасположение санузла, чтобы оптимизировать внутреннее пространство объекта;
• можно убрать санузел, если в жилом или нежилом помещении есть другое аналогичное сантехническое оборудование.

В нежилых зданиях вопросы с объединением помещений решаются достаточно просто. Так как санузел изначально не будет располагаться над жилыми помещениями, для проведения работ достаточно заказать проект перепланировки и переустройства, утвердить его собственником объекта.

Варианты устранения предписаний ДГИ по перепланировке

Многие замечания и предписания можно устранить без проведения строительных работ. Например, если в арендуемом помещении уже проведена перепланировка, на нее необходимо заказать проект, согласовать с собственником в лице ДГИ. Также без проведения работ можно изменить целевое назначение здания и помещений, если это допускается. Также для устранения замечаний может потребоваться оформление технического плана и прохождение кадастрового учета, регистрации аренды в Росреестре.

Однако если в ходе работ были допущены нарушения норм безопасности, либо арендатор причинил ущерб объекту, для устранения предписаний может потребоваться:

• проведение ремонта, восстановление исходного состояния объекта или устранение повреждений;
• проведение дополнительных работ, чтобы соблюсти первоначальные разрешения и согласования по договору;
• обращение в суд, если Департамент отказывает в согласовании или снятии замечаний.

В любом случае, замечания нужно устранять в срок, установленный предписанием. При несоблюдении сроков или игнорировании предписаний грозит административный штраф, приостановление деятельности, досрочное расторжение договора.

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Когда требуется узаконить перепланировку

Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.

Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.

Для чего нужна перепланировка и зачем ее согласовывать

Жилищный кодекс РФ, в частности его четвертая глава, определяет перепланировку квартиры как изменение ее конфигурации, результаты которого вносятся в технический паспорт[1]. Не стоит путать перепланировку с переустройством, которое предполагает лишь замену, перенос или установку инженерных сетей, электрооборудования, ванн, раковин.

В процессе перепланировки, если она проведена грамотно, улучшаются условия проживания и повышается функциональность квартиры, но все изменения в обязательном порядке должны быть согласованы в жилищной инспекции. Зачем? Чтобы самовольно произведенные перепланировочные работы не повлекли за собой нарушение конструкции здания или ухудшение состояния остальных квартир в доме. Согласования требуют несколько видов перепланировочных мероприятий, а именно:

• изменения в несущих стенах: заделка проемов в них или, наоборот, обустройство новых;
• перенос санузлов, уменьшение или увеличение их площади;
• перенос кухни на новое место или обустройство кухни-ниши;
• изменения конструкции пола;
• монтаж лестниц с изготовлением проемов в перекрытиях;
• обустройство новых межквартирных проемов для объединения квартир;
• возведение перегородок в квартире в многоквартирном доме;
• обустройство антресоли (при условии, что ее площадь занимает не более 40% от площади помещения, в котором она будет располагаться, то есть комнаты или санузла, если же площадь больше, согласовать антресоль не получится);
• возведение перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Для проведения некоторых работ согласование не требуется, например, это касается установки встроенных шкафов или замены остекления на балконе. Само собой, не нужно согласовывать косметический ремонт, поскольку в плане квартиры это не отображается.

В то же время монтаж и демонтаж перегородок, их перенос можно согласовывать в упрощенном порядке — не по проекту, а по эскизу. Это возможно, если стены не несущие, в доме бетонные перекрытия, не передвигается газовая плита, то есть нет таких работ, которые обязательно согласовывать по проекту.

Важно!
Проведенная самовольно перепланировка — это административное правонарушение, и за нее статьей 7.21 КоАП РФ предписывается штраф. А если собственник решит продать, передать в наследство, заложить или подарить квартиру, с этим будут сложности, поскольку конфигурация не соответствует документации БТИ.

Но далеко не все работы могут быть узаконены, и их перечень тоже нужно знать, чтобы принимать решение о перепланировке. Нельзя согласовать:

• объединение комнаты и кухни, если последняя газифицирована;
• демонтаж несущих конструкций (он возможен лишь частично после обследования);
• объединение жилой комнаты и неотапливаемого помещения, например лоджии;
• вынос батареи отопления на лоджию или балкон;
• демонтаж общедомовой вентиляции;
• объединение жилых помещений и чердака;
• снос переливного порога в ванной и уборной: этот порог защищает прочие помещения от возможного затопления;
• расширение так называемых «мокрых» зон за счет площади жилых комнат.

Запрет на эти «преобразования» обусловлен тем, что они могут не просто создать проблемы для жильцов соседних квартир, но и отрицательно сказаться на общей устойчивости конструкции здания.

Перепланировка и ипотека

---

Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.

Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:

• сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
• попросить оценщика не указывать детали переустройства;
• оформить перепланировку законным путем.

Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.

Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.

Что нельзя делать при перепланировке

«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».

В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:

— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.

— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.

— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.

— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.

— Переводить технические подполья в подвалы.

— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.

— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

Чем перепланировка отличается от переустройства

Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Разрешенные и запрещенные работы

Чтобы сэкономить время, достаточно знать какие действия не подлежит согласованию, и не относятся к радикальным переменам:

• замена дверных конструкций, окон и инженерных коммуникаций, на аналогичные по параметрам и техническому устройству;
• установка систем кондиционирования и вентиляции;
• увеличение санузла в сторону коридора.

Важно знать! По окончанию этих работ все равно необходимо получить документ, подтверждающий, что переустройство выполнено без нарушений.

Подход к другим изменениям гораздо серьезнее. Порядок узаконивания перепланировки квартиры включает в себя разработку и согласование проекта с муниципальными учреждениями. К таковым относятся:

• установка газовых приборов с дополнительными подводящими сетями;
• замена газовой плиты на электрическую;
• оборудование дополнительного входа в помещение со двора;
• изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия;
• замена, перенос или установка оборудования с увеличением энерго-, водопотребления;
• пристройка балконов и витрин на первых этажах;
• полный или частичный демонтаж ненесущих перегородок, на которых дополнительная сверхнормативная нагрузка перекрытия.

Корректная документация

Стоимость и время во многом зависят от того, как собственник решил согласовать перепланировку квартиры, самостоятельно или с помощью специалистов, куда и когда обратился за оказанием услуги. В любом случае нужно:

• получить технический паспорт БТИ;
• подготовить проект;
• собрать необходимые документы.

Правильно разработанная в соответствии с законодательством, проектная документация, которая будет отображать все изменения, проведенные в квартире должна включать:

• пояснительную записку;
• графическую часть с архитектурными решениями;
• проект с инженерными сетями, в случае их затрагивания.

Порядок:

Собрать полный пакет документации	предъявить его в архитектурный департамент районной администрации
Совместно с документами	передать проект либо эскиз
На протяжении 1-го месяца	заявка рассматривается
При условии вынесения положительного решения	собственник вправе начать выполнять перепланировку
По факту переустройства	на объект приглашается работник уполномоченной службы, который производит осмотр квартиры, а также подтверждает ее соответствие выданному разрешению

Похожие записи:

• Суточные в командировке: порядок и размер выплат
• Как делают перерасчет пенсионеру уволившему в октябре 2024 года
• Продал машину, а штрафы приходят. Что делать?