Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.
Тайна 1. Разглядеть тёмное прошлое
Основой «досье» на земельный надел должны стать три бумаги: правоустанавливающий документ, обычная и «расширенная» выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН).
Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и пр. Заметим, бумаги перечислены в порядке «от простого к сложному». Если нынешний владелец (он же продавец) не купил участок, не унаследовал и не отсудил его, а получил у администрации (и в постановлении о выделении земли стоит его фамилия), это можно считать оптимальным вариантом. Ведь чем меньше объект переходил из рук в руки, тем ниже риск, что в его прошлом обнаружатся спорные или откровенно незаконные сделки способные в будущем испортить жизнь владельцу надела.
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.
Для нас важно, что расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке (начиная с 1998 года), вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.
Проверьте дом на неузаконенную реконструкцию и перепланировку
Это делается одновременно с проверкой привязки, позже поймете почему. При реконструкции изменяется внешняя конфигурация дома. Например, сделали капитальную пристройку к нему, добавили этаж, во внешней стене сделали оконный или дверной проем и т.п. Не считается реконструкцией некапитальная терраса или веранда, которая стоит не на фундаменте. При перепланировке меняется только внутренний план дома. Проще говоря, в обоих случаях по документам одно, а по факту другое.
У собственников должен быть на руках на дом технический паспорт или технический план. Это два разных документа. Образец техплана я показала ранее, образец техпаспорта ниже. Очень хорошо, если есть оба документа, но это редкость. Обычно один из них и это техпаспорт.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Какие сведения содержит выписка
Последние 10 лет вопрос приобретения земельного участка (ЗУ) особенно актуален. Это неудивительно, потому что все больше семей стремятся построить собственное жилье и наслаждаться загородной жизнью. Самый болезненный вопрос, который задают будущие владельцы земли — как проверить ее на юридическую чистоту, чтобы избежать судебных тяжб в случае каких-либо проблем.
Не все сделки проходят гладко, как хотелось бы. Иногда новые собственники сталкиваются с тем, что после покупки выясняется, что он, например, находится на землях лесного фонда или, вообще, не стоит на кадастровом учете. Также может объявится второй владелец, который не давал разрешения на продажу. Решить спор можно будет только в судебном порядке, а это, соответственно, повлечет потерю времени, нервов и денег.
Далее мы расскажем, как проверить земельный участок с помощью выписки из ЕГРН, какие проблемы она поможет избежать, какие сведения содержит и как ее получить онлайн в течение 1-2 дней.
Благодаря выписке вы можете сверить актуальность сведений, которые предоставляет владелец земельного участка, и обезопасить себя при сделке.
Даже если после покупки возникнут какие-либо спорные ситуации, в суде вы легко сможете доказать, что не знали о них на момент совершения сделки, предъявив выписку из ЕГРН.
Что нужно проверить в выписке ЕГРН о переходе прав
В выписке из ЕГРН о переходе прав предоставляются сведения обо всех правообладателях земельного участка как бывших, так и настоящих. А также документы, на основании которых происходила смена собственника. Данные в единый государственный реестр недвижимости вносятся с 1998 года.
С 1-го марта 2023 года информация о правообладателях станет закрытой, но для того чтобы проверить участок перед покупкой достаточно знать, что если у земельного участка много раз сменялись собственники, значит здесь что-то не в порядке, требует внимательного рассмотрения или отказа от покупки.
Если продавец не мошенник, то он не будет против предоставления документов в оригинальном виде. Паспорт, где написаны данные о регистрации и места проживания того, кто продает.
Необходимо проверить и сами документы на недвижимость. Проверяется, вся ли информация о земельном участке предоставлена: кадастровый номер, основания для права собственности, кадастровый номер надела, бумага, подтверждающая отсутствие арестов и обременений, документ с указанием действительной площади надела.
Продающий недвижимость обязан предъявить подтверждение о государственной регистрации участка с наличием всех мокрых печатей и оригиналов подписей. В этом свидетельстве покупатель сможет получить для себя сведения о принадлежности земли, категории. Например, в документе указали, что земля предназначена для сельхозназначения, значит, строительство любых домов, коттеджей запрещено.
В век цифровых технологий можно немного упростить проверку. Вместо перекладывания целого вороха бумаг, достаточно просто войти в интернет на страничку Росреестра. Здесь хранятся все данные, предоставлявшиеся по причине изменений участка, смена владельцев и пр. На сайте можно полностью просмотреть информацию, предоставленную кадастровой выпиской.
Встречаются продавцы, выставившие земельный объект на продажу уже после того, как он был арестован. Сделка не будет аннулирована, но только если покупатель докажет, что он не знал о наличии ареста.
Но если сделка совершена с нарушениями, то покупатель может остаться без надела. Ситуацию может спасти кадастровая выписка из единого государственного реестра недвижимости. Чтобы получить справку, нужно обратиться с заявлением в МФЦ и заплатить госпошлину 200 рублей. Через пять дней справка будет на руках, и приобретатель будет уверен в чистоте сделки.
Если земля обременена сервитутом, то это не станет ограничением для оформления договора. Главное, проследить, чтобы сервитут переоформили правильно на покупателя, когда будут регистрировать права на недвижимость.
Если земля обременена публичным сервитутом, то стоимость ее будет намного дешевле, если просто приобретать.
Немаловажное значение при покупке участка имеет наличие коммуникаций. Если в деревню, где находится участок, проведен газ, там есть электричество, можно подключиться к водопроводным сетям, то подобный участок будет стоить дорого. А вот земля в чистом поле, где нет ни газа, ни воды, ни света, особым спросом не пользуется, поскольку подведение дорогостоящих коммуникаций к участку может в несколько раз перекрыть стоимость самой покупки.
Часто в объявлениях можно встретить обещания продавцов о том, что в скором времени в местность подведут и газ, и водопровод, поэтому мол нужно покупать, пока дешево. Все эти утверждения нуждаются в проверке. Лучше всего связаться с местной администрацией, найти официальные документы, которые бы подтверждали планы по подведению коммуникаций.
Перед покупкой следует узнать, как глубоко залегают воды на участке, какого они качества, есть ли альтернатива в виде близлежащего водоема и т.д.
Какие документы важно проверить?
Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:
- свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2020 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
- свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
- паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
- кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
- свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.
Что дает проверка земельного участка
Чтобы не приобрести «кота в мешке» необходимо должным образом проверить земельный участок. Это поможет вовремя выявить:
- Возможность строительства. Оценить планируемое использование территории в соответствии с документацией территориального планирования, градостроительного зонирования и регламентов использования;
- Наличие обременений (сервитуты, залог, арест, санитарно – защитных зон, природоохранных, охранных зон линейных объектов);
- Возможности подключения участка к инженерным коммуникациям и оценить рентабельность таких подключений;
- Несоответствия в кадастровых, правоустанавливающих и других документах;
- Мошенничество («недосказанность» нюансов) со стороны продавца, имитация юридической чистоты участка.
Дополнительная информация
Про обращение взыскания на земельный участок читайте здесь.
Договор купли-продажи земельного участка подразумевает наличие определенных документов. Среди них можно выделить правоустанавливающие бумаги, которые располагают информацией о том, как нынешний владелец получил собственность. Ими выступает договор предыдущей купли-продажи, документ об обмене, дарении, принятии в наследство и тому подобное. Обязательно наличие подкрепляющего решения суда и разрешение региональных властей о предоставлении данного участка земли.
ЗК РФ п. 2, ст. 8 гласит о том, что в правоустанавливающие документы необходимо вносить сведения о категории земли, ее предназначении. В «прошлом» участка недопустимы частые перепродажи и обмены. Это говорит о возможных махинациях, которые, в случае раскрытия, испортят жизнь новому владельцу, пусть даже совершенно невиновному.
Наследственные вопросы также могут вызвать споры, если владелец получил имущество в обход другим наследникам. Чтобы проверить законность предыдущих сделок купли-продажи, можно запросить в ЕГРП выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества. Там будут указаны все зарегистрированные владельцы участка в хронологическом порядке.