Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие расходы несет покупатель, а какие продавец при купле-продаже квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Гocпoшлинa и cнятиe oбpeмeнeния
Цeнa: нa втopичнoм pынкe – 2 000 pyблeй; нa пepвичнoм – 350 pyблeй; ycкopeннaя выдaчa зaклaднoй – oкoлo 1 500 pyблeй.
Гocпoшлинa – этo pacxoды, избeжaть кoтopыx нe yдacтcя ни пpи кaкиx pacклaдax. Чтoбы вaшe пpaвo coбcтвeннocти пpoшлo гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию в ycтaнoвлeннoм пopядкe, пpидeтcя плaтить.
Ecть вapиaнт зaплaтить нeмнoгo мeньшe, ecли пoдaвaть дoкyмeнты в элeктpoннoм видe, нo в этoм cлyчae y вac дoлжнa быть yжe зapeгиcтpиpoвaннaя элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь. Ecли ЭЦП нeт, вмecтo экoнoмии выйдeт пepeплaтa. Кpoмe тoгo, нe кaждый чeлoвeк гoтoв пoлyчить вмecтo пpивычнoгo бyмaжнoгo дoгoвopa элeктpoннyю зaпиcь в peecтpe. Бывaют cлyчaи, кoгдa пoкyпaтeли coглaшaютcя нa элeктpoннyю пoдaчy дoкyмeнтoв, coблaзнeнныe oбeщaнным ycкopeниeм peгиcтpaции, a пocлe вce-тaки pacпeчaтывaют дoгoвop и пoдпиcывaют eгo тpaдициoнным cпocoбoм. К cлoвy, инoгдa «ycкopeннaя» элeктpoннaя peгиcтpaция зaнимaeт бoльшe вpeмeни, чeм oбычнo. Пpoгpaммa вce eщe paбoтaeт нecoвepшeннo, к тoмy жe бывaют cбoи в paбoтe интepнeтa – вce этo cкaзывaeтcя нa cpoкax.
Ecли пpи пoдпиcaнии кpeдитнoгo дoгoвopa вы пoдпиcывaли зaклaднyю, для cнятия oбpeмeнeния пocлe пoлнoгo вoзвpaтa кpeдитa нyжнo бyдeт пpeдocтaвить зaклaднyю c oтмeткoй в peгиcтpиpyющий opгaн. Кaк пpaвилo, бaнкaм нyжнo нecкoлькo днeй, чтoбы выдaть вaм дoкyмeнт в oбычнoм пopядкe. Нo oплaтив ycкopeннyю выдaчy вы cмoжeтe пoлyчить зaклaднyю в тeчeниe cyтoк.
Кoмиccия pиэлтopy или бpoкepy, a тaкжe гoнopap юpиcтy
Цeнa: oкoлo 5% oт cтoимocти oбъeктa.
Ceйчac кpaйнe peдки cлyчaи, кoгдa пoкyпaтeль oбxoдитcя бeз ycлyг pиэлтopa. Пpoщe oплaтить ycлyги пpoфeccиoнaлa, зaтo пoлyчить пpoвepeнныe вapиaнты, чтoбы выбpaть caмый пoдxoдящий. К тoмy жe pиэлтop бepeт нa ceбя зaбoты o пpoвepкe квapтиpы, peкoмeндyeт нaдeжныx зacтpoйщикoв и дaeт coвeты, кaк лyчшe пocтyпить или нa чeм мoжнo cэкoнoмить бeз yщepбa для ceбя.
К тoмy жe ecли в pиэлтopcкoм aгeнтcтвe ecть coбcтвeнный бpoкep, тo зaчacтyю гoнopap зa пoмoщь cпeциaлиcтoв пo cдeлкe бyдeт кoмпeнcиpoвaн yмeньшeниeм дoпoлнитeльныx pacxoдoв и пepeплaтe бaнкy пo кpeдитy, кoтopыx yдaлocь избeжaть блaгoдapя гpaмoтным кoнcyльтaциям. Дa и caм кoмплeкc ycлyг бyдeт cтoить мeньшe, чeм paбoтa cпeциaлиcтoв пo oтдeльнocти.
To жe caмoe кacaeтcя ycлyг юpиcтa – лyчшe нe экoнoмить нa гoнopape, зaтo быть yвepeнным, чтo вce дoкyмeнты oфopмлeны пpaвильнo, в дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeт пoдвoдныx кaмнeй, и вce ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa, дaжe тe, чтo нaпиcaны мeлким шpифтoм, вaм пoнятны и вac ycтpaивaют.
Дoпoлнитeльныe ycлyги бaнкoв
Цeнa: зaвиcит oт ycлyги и кoнкpeтнoгo бaнкa.
Чтoбы нe yпycтить вoзмoжнocть зapaбoтaть нa зaeмщикe дoпoлнитeльныe дeньги, мнoгиe бaнки пpeдлaгaют юpидичecкиe ycлyги. Этo yдoбнo, ecли y вac нeт нa пpимeтe юpиcтa, кoтopoмy вы дoвepяeтe, и вы нe знaeтe, к кoмy oбpaтитьcя. Teм бoлee, чтo пpиoбpeтaeмaя квapтиpa пoйдeт в зaлoг бaнкy, тaк чтo eгo coтpyдники гapaнтиpoвaннo пpocлeдят зa тeм, чтoбы вce былo пpaвильнo oфopмлeнo.
Cбepбaнк гoтoв cдeлaть юpидичecкyю экcпepтизy oбъeктa нeдвижимocти зa 15 000 pyблeй, a BTБ пoдгoтoвит вaм дoгoвop кyпли-пpoдaжи зa 2 000 pyблeй. Пpи этoм Cбepбaнк нe гapaнтиpyeт peзyльтaт пpoвepки, a cтoимocть дoгoвopa в BTБ мoжeт мeнятьcя в зaвиcимocти oт peгиoнa.
Пoкyпaя нeдвижимocть caмocтoятeльнo, вы cмoжeтe изyчить кpeдитный дoгoвop тoлькo нa пoдпиcaнии, a знaчит, мoжeтe чтo-тo yпycтить – из-зa вoлнeния и oтcyтcтвия вpeмeни нa вдyмчивoe пpoчтeниe. У ипoтeчныx бpoкepoв ecть бoльшe вoзмoжнocтeй – oни coбиpaют oбpaзцы дoгoвopoв бaнкoв, внимaтeльнo изyчaют иx дo пoдпиcaния, в cпoкoйнoй oбcтaнoвкe и мoгyт пpeдyпpeдить вac o нюaнcax дaжe дo пoдaчи зaявки в бaнк.
Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки
Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.
Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.
Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.
Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:
- если собственником является несовершеннолетний гражданин;
- если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
- если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.
За что платить в дальнейшем?
Когда договор заключен, а право собственности зарегистрировано, остается всего две основных статьи расходов – ежегодное обновление страховки и выплата самой ипотеки.
- Ежегодная страховка. Размер страхового полиса при продлении будет уменьшаться в зависимости от размера оставшегося невыплаченным кредитами. Заемщику также стоит помнить, что в случае неудовлетворения текущей компанией, он имеет право сменить страховщика. Важно! Не всегда банки напоминают о продлении страховки, при этом, некоторые предусматривают штрафные санкции. За непродленный вовремя полис придется заплатить от 3 до 6 тысяч рублей, так что желательно не забывать о своих обязанностях перед банком.
- Ежемесячная выплата ипотеки. Ежемесячный платеж в банк – обязательное условие для заемщика. К кредитному договору прилагается календарь выплат, кроме этого, всегда можно узнать сумму к погашению в текущем месяце через горячую линию или в отделении банковской структуры.За просрочки по кредиту каждый банк наказывает по-своему, но все варианты сводятся к дополнительным расходам.
Теперь вы знаете, что ипотека сопряжена с рядом дополнительных денежных растрат. Большая часть из них – обязательные статьи, некоторых можно избежать, выбрав лояльный банк или отказавшись от услуг посредников. Больше всего на сумму, необходимую для оформления, влияет размер первоначального взноса, остальные расходы составляет от 5% до 10% от суммы кредита.
Расходы, затраты при покупке-продаже квартиры
Для определения суммы затрат, стоит определить этапы совершения сделки для каждой из сторон. Каждый последующий шаг к заключению договора будет включать разные статьи расходов:
Поиск квартиры на первичном/вторичном рынке, обращение к риелтору.
Поиск покупателя, обращение к риелтору, подача объявлений в СМИ.
Сбор документов, оформление договора с банком об аренде банковской ячейки для совершения безопасной сделки.
Запросы о выдаче справок, выписок, подтверждающих право собственности, отсутствие обременений, сбор прочей документации для продажи.
Оформление Предварительного договора купли-продажи.
Оформление Основного договора, заверение документа у нотариуса.
Регистрация перехода права собственности.
Расходы на оценку квартиры
Расходы по оплате оценки приобретаемой квартиры лежат на заемщике. Оценка недвижимости является обязательным этапом при оформлении ипотеки. В первую очередь она нужна банку для того, чтобы знать, что в случае невыплаты квартиру можно будет продать по определенной стоимости и погасить вырученными средствами долг заемщика. Теоретически, стоимость квартиры фигурирует и в договоре купли-продажи, но на нее нельзя ориентироваться, так как она не является среднерыночной. Продавец и покупатель могут договориться между собой о практически любой цене, как заниженной (ради ухода от налогов), так и завышенной.
Пошаговая инструкция: как приобрести квартиру в ипотеку
Оценка проводится сторонними организациями, которые сотрудничают с банком. Как правило, клиенту предлагают несколько вариантов оценочных компаний на выбор. Но стоимость их услуг примерно одинаковая, около пяти тысяч рублей, если объект не стандартный – то дороже.
Сэкономить на оценке возможно лишь в том случае, если она проводится внутренним подразделением банка самостоятельно и бесплатно. Не очень часто, но такое встречается.
Так же, если заемщика не устроят цены (допустим, объект сложный и стоимость оценки на рынке разнится), можно попробовать согласовать с банком проведение оценки в той компании, с которой удобнее работать (устраивает цена), даже если ранее оценка для этого банка не проводилась. Это может привести к затягиванию процедуры, и при покупке стандартной квартиры имеет смысл просто согласиться на условия банка.
Важным моментом является то, что если оценщики решат, что стоимость квартиры по договору купли-продажи завышена, заемщику придется изыскивать средства для увеличения первоначального взноса. Если он минимален, это может стать проблемой, а еще поводом задуматься, почему квартира продается по цене выше рыночной.
Особенности подготовки к сделке в зависимости от типа жилья
Каждый переход права на собственности индивидуален. От того, к какому фонду относится недвижимость, зависят статьи затрат:
- Покупка новостройки. На рынке покупки квартиры из первичного фонда важно удостовериться в законности полномочий застройщика (устав, проектная декларация, оформленное право на землю). При проверке данных о продавце, необходимо удостовериться в том, что вся документация продавца в порядке и не содержит препятствующих ограничений к регистрации.
- Квартира из вторички. Так как недвижимое имущество уже находилось в собственности других частных лиц, у него есть своя история владения, а также свои риски непредвиденного появления претензий третьей стороны (скрытые наследники). Юрист, нотариус, расширенная выписка из домовой книги – меры, обязательные по сделкам, где есть подозрение в чистоте юридической процедуры. Нотариальное заверение поможет отстоять свои позиции в суде, даже если впоследствии обнаружатся претензии от других претендентов на недвижимость.
Если жилье ипотечное, банк даст полную раскладку по информации о предстоящих расходах. И они будут немаленькие.
К числу статей затрат по ипотеке относят:
- Страхование объекта залога.
- Личная страховка.
- Услуги аренды ячейки или аккредитив.
- Работы юриста.
- Оценка ипотечного объекта.
Квартира от застройщика: сумма доплат может перевалить и за 100 000 руб., но некоторых расходов можно избежать
Дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке можно разделить на две группы. Первая – общепринятые и распространенные, такие расходы всегда прописываются в договоре приобретения. Вторая группа относится непосредственно к услугам, рассказывает заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Первая группа расходов: госпошлина, лишние «квадраты», «коммуналка»
К первой группе трат Валерий Кочетков относит, например, госпошлину за регистрацию ДДУ (+ 350 руб.).
Возможно, по его словам, потребуется доплата за разницу в площади при приемке квартиры. Этот пункт прописывается в ДДУ.
«Если по результатам обмеров, проведенных в отношении дома, сумма фактической общей площади квартиры и площади балконов, лоджий, веранд, террас с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, увеличится по отношению к сумме проектной площади (на основании данных плана создаваемого дома), участник долевого строительства обязан внести на расчетный счет застройщика дополнительные денежные средства за такую разницу в площади, исходя из стоимости квадратного метра на день заключения ДДУ», — объясняет Валерий Кочетков.
Эксперт отмечает, что бывает, когда застройщик не производит взаиморасчеты по обмерам БТИ вне зависимости от того, стала площадь квартиры больше или меньше. В этом случае в ДДУ прописывается, что цена квартиры окончательная и изменению не подлежит. Траты, связанные с проведением обмеров БТИ, также ложатся на плечи покупателя. Еще одна статья расходов – оплата «коммуналки» за три месяца вперед.
«Со дня подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства с эксплуатирующей организацией заключается договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию и управление, а также производится оплата расходов по техническому обслуживанию жилого дома, эксплуатационным и коммунальным услугам на три месяца вперед. Дальнейшие платежи производятся в соответствии с порядком и условиями, установленными договором, заключенным с жилищно-эксплуатационной организацией», — перечисляет Валерий Кочетков.
Есть и вторая группа расходов, продолжает эксперт. Это непосредственно услуги, которые указываются в дополнительном договоре к договору приобретения. Стоимость таких услуг начинается от 15 тыс. руб.
Вторая группа расходов: риелторы, нотариус, бронирование
Ко второй группе дополнительных трат относятся, например, расходы на сопровождение сделки, уточняет председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Обычно такие услуги предоставляются агентством недвижимости, задействованным в реализации комплекса, или официальным представителем застройщика.
«Подразумевается оплата агентского договора, в котором прописывается обязательство застройщика сначала сформировать пакет документов для регистрации ДДУ, а потом, после окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию, – сформировать пакет документов для регистрации права собственности. У разных застройщиков и в разных проектах стоимость сопровождения сделки разная, от 25 до 135 тыс. руб. (на рынке новостроек массового сегмента). В проектах более дорогих сегментов эти суммы будут больше», — объясняет эксперт.
Кроме того, возможно, придется отплатить бронирование квартиры на период получения одобрения (согласия) ипотечного кредита и подготовки пакета документов для согласования ипотеки в банке.
Может понадобиться оплатить и услуги нотариуса. Если вы планируете поручить оформление сделки третьему лицу, потребуется доверенность. Также необходимо согласие супруга или супруги на совершение сделки или заявление о том, что не состоите в браке, перечисляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Стоимость каждого документа, по ее словам, зависит от нотариальной конторы. В среднем один документ обойдется в 700 — 3 000 руб.
Как правило, среднестатистический покупатель платит за услуги нотариуса не более 3 000 руб., а затраты связаны с подтверждением согласия супруга на сделку или семейного статуса, если квартира приобретается супругами совместно, говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова.
«Возможна ещё одна статья расходов – комиссия банка за перечисление денежных средств застройщику. Она взимается в случае, если ваш расчётный счёт принадлежит не тому же банку, что и расчетный счет застройщика. В среднем затраты составляют 2 тыс. руб. Некоторые застройщики работают с аккредитивами – в таком случае за его открытие необходимо будет заплатить порядка 3 тыс. руб.», — добавляет Мария Литинецкая.
Недвижимость, покупаемая на рынке жилья, делится на два основных вида:
- Первичная. Это дома или квартиры, приобретающиеся либо на этапе строительства, то есть в долевое участие, либо в уже законченных зданиях. По сути жильё покупается впервые, а значит свидетельство о собственности на него ещё не выдавалось. С первичным рынком жилья, особенно если это участок под долевое строительство, связаны немалые риски для покупателей.
- Вторичная. Недвижимость переходит в статус вторичной сразу после регистрации на неё права собственности. Покупка жилья на вторичном рынке во многом выгоднее. В этом случае можно сразу же оформить прописку и заселиться в купленную жилплощадь.
Дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку
Когда наличных денег на покупку жилплощади не хватает, либо их нет вовсе, можно обратиться к помощи любого банка, который предоставляет ипотечное кредитование.
Расходы при покупке квартиры в ипотеку возрастают по сравнению с обычной сделкой по приобретению жилья.
Для начала, чтобы выбранный банк одобрил кредитование, надо предоставить все необходимые документы о доходах покупателя и созаёмщика, если таковой имеется.
Кроме подтверждения доходов банк может запросить иные необходимые документы, в том числе:
- Независимую оценку жилплощади при покупке вторичного жилья. Чтобы знать, сколько будет стоить квартира на рынке недвижимости в рассматриваемый период времени.
- Оплату ипотечного страхования. Страхование жизни и страховка от утраты трудоспособности обычно включены в стоимость ипотеки. А вот за титульное страхование надо платить отдельно.
- Если уж быть до конца честными, то самые большие траты при покупке квартиры в ипотеку – это и есть сама ипотека. Причём во многих случаях на ближайшие десять-двадцать лет.
Сколько нужно средств?
Довольно часто потенциальные заемщики, желающие оформить кредит, ориентируются на максимальную сумму, которую готов выдать им банк. Размер кредита зависит от многих нюансов, наличия и периодичности зарплаты, поручителей, кредитной истории претендента. От размера ипотеки будет зависеть и размер первоначального взноса – это первая и наиболее масштабная статья расходов. Ипотечные кредиты – крупные и долговременные, банки страхуют себя всеми способами. Уже на первом этапе они хотят получить подтверждение платежеспособности клиента, поэтому без первоначального взноса кредиты практически не выдают.
Справка! Любой гражданин, желающий оформить ипотеку, должен иметь на руках часть средств на квартиру наличными для первоначального взноса и других расходов.
Некоторые банки в России позволяют заемщикам оплачивать первоначальный взнос средствами материнского капитала. Но стоит помнить, что каждая финансовая «уступка» отражается на процентной ставке. В стране уже давно действует зависимость лояльности кредитных условий от требований к заемщику.
Но и это еще не все, во время оформления ипотечного кредита на квартиру заемщику придется оплатить ряд дополнительных расходов. Их условно можно поделить на три группы:
- Банковские расходы (по требованию банка, например, оценка и страховка).
- Обязательные при покупке недвижимости расходы (госпошлина при оформлении).
- Улуги помощников (риэлторов, банковских брокеров, юристов).
Дополнительные расходы могут составлять от 10 до 30 процентов от стоимости квартиры. Оптимальным считается вариант, когда заемщик обращается в банк, имея на руках треть суммы, необходимой на квартиру. Однако взять ипотеку можно и с меньшим финансовым запасом – в этом случае потребуется банк с меньшей суммой первоначального взноса.
- Расходы при подготовке квартиры и документов к продаже возлагаются на продавца, остальное – по договоренности сторон.
- Если не обращаться к юристу и оформить все самостоятельно, сделка для продавца обойдется в 1 000 руб. Этой суммы достаточно для получения всех справок.
- Расходы на нотариуса или юриста делятся пополам, но их может оплатить и только одна из сторон.
- Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью увеличивает расходы, но значительно уменьшает вероятность отказа Росреестра и регистрации и оспаривания ДКП в дальнейшем.
- Ни один закон не определяет, кто и за что должен платить. Продавец и покупатель решают такие вопросы самостоятельно.
Недвижимость, покупаемая на рынке жилья, делится на два основных вида:
- Первичная. Это дома или квартиры, приобретающиеся либо на этапе строительства, то есть в долевое участие, либо в уже законченных зданиях. По сути жильё покупается впервые, а значит свидетельство о собственности на него ещё не выдавалось. С первичным рынком жилья, особенно если это участок под долевое строительство, связаны немалые риски для покупателей.
- Вторичная. Недвижимость переходит в статус вторичной сразу после регистрации на неё права собственности. Покупка жилья на вторичном рынке во многом выгоднее. В этом случае можно сразу же оформить прописку и заселиться в купленную жилплощадь.
Оформление кредитного договора
Перед подписанием кредитного договора нужно внимательно прочитать его, изучить возможные скрытые проценты и иные обременения. Часто скрытые проценты маскируются под комиссии за обналичивание средств или обслуживание счета, или под различные обязательные депозиты.
Также нужно проверить договор на наличие пункта об изменении размера процентов. Нередко банки прописывают такую возможность в одностороннем порядке, при котором согласие заемщика не требуется. Главный минус в том, что при неблагоприятной экономической ситуации банк может увеличить процент, и размер ипотечного займа станет для заемщика неприемлемым. Поэтому рекомендуется заключать тот кредитный договор, в котором есть пункт об изменении размера процентов только по обоюдному согласию банка и заемщика.
Важный нюанс – возможность досрочного погашения ипотеки. Такое право дано заемщику на законодательном уровне. Однако некоторые банки, не желая упускать выгоду, прописывают в кредитном договоре дополнительные платежи при досрочном погашении долга.
Согласно федеральному законодательству, квартира, которая является банковским залогом, должна быть обязательно . Однако банк может настоять и на других видах страхования – жизни, здоровья, риска невозврата кредита и т.д.
Юридическое сопровождение и услуги риэлтора
Комиссионные посредника могут прибавляться к основной стоимости объекта недвижимого имущества, выдвигаемой продавцом. В таком случае фактически риелтору платит покупатель, передавая продавцу всю заявленную сумму с учетом комиссии, заявленной агентством недвижимости.
В других случаях риелтор может взять процент от суммы сделки. В данной ситуации по сути его услуги оплачивает продавец, так как из желаемой цены за квартиру он получит меньшую сумму.
Услуги посредника оплачивает та сторона, которая к нему обратилась. Нужно обратить внимание на тревожный знак – если риэлтор запрещает взаимодействие с другой стороной договора, то вероятнее всего он планирует получить двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя).
Величина расходов на специалиста напрямую зависит от объема требующейся помощи. Окончательная стоимость должна быть отражена в договоре и, как правило, выражается двумя способами:
- в твердой величине – например, 50 000 рублей;
- в процентах от суммы сделки – например, 1-5% от цены квартиры.
Читайте на нашем портале интересную статью о правилах продажи квартиры через посредника.