Принудительный размен муниципальной квартиры через суд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительный размен муниципальной квартиры через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

• Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
• Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
• Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
• При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

Муниципальная квартира

Несмотря на то, что процедура приватизации длится уже более 20 лет, на сегодняшний день много муниципального жилья. Немало людей, проживающих по договору соцнайма, желают разъехаться.
Сама процедура бесплатная, за исключением случая, когда приходится обращаться в суд. Там обязательно понадобится заплатить госпошлину. Кроме того, если варианты размена подыскивает администрация, то за подобную услугу придется заплатить.

Размен неприватизированной квартиры, являющейся собственностью муниципальных органов, происходит в несколько этапов:

1. Поиск оптимальных вариантов. Найти подходящую квартиру сложно, так как неприватизированного жилья осталось немного. В некоторых городах администрация предлагает платную услугу по подбору вариантов жилья, что может существенно ускорить процесс.
2. Подготовка документации. Если нет договора соцнайма, то обязательно его заключить. Также должна отсутствовать коммунальная задолженность.
3. Получение согласия на размен. Разрешение дает собственник жилья. В данном случае это муниципалитет. Также требуется согласие всех дееспособных лиц, зарегистрированных на жилплощади. Если есть маленькие дети (младше 18 лет), потребуется получить разрешение в опекунском совете.
4. Оформление договора мены. Заключение сделки проходит не в Росреестре, а в специальных учреждениях. В их полномочиях регистрация операций размена. Ранее составленное соглашение расторгается на основании договора мены и согласия всех жильцов.
5. Оформление договора социального найма на новую квартиру.

Схема довольно сложная и продолжительная. Требует сбора многих документов. К тому же сделать обмен на аналогичную жилплощадь очень сложно. Поэтому приходится идти на жертву с обеих сторон. Ни одна из сторон сделки не должна брать доплату за менее выгодный вариант.

Наниматели социального жилья не вправе получать личную выгоду от квартиры с таким правовым статусом. После предоставления всех документов, процедура оформления не должна затягиваться более, чем на 10 дней. Если вопрос решается через суд, разбирательство может растянуться на несколько месяцев.

Комментарии к ст. 72 ЖК РФ

1. Статьи 72 — 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями, предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.

Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума Моссовета от 28 июля 1924 г. «Об улучшении жилищного дела в Москве» впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. «О жилищной политике» и других постановлениях.

———————————

СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.

2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена — их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением может быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.

Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).

Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в т.ч. в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации .

———————————

См.: Определения КС РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; от 2 ноября 2000 г. N 220-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения — для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.

3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.

В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что «при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), ЖК РФ не предусмотрен».

Кроме того, в п. 33 Постановления разъяснено, что ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из положений ст. 5 Вводного закона.

Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ст. ст. 67 — 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах жилищно-строительный кооперативов. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно, круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК) , а также собственники жилых помещений.

———————————

Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.

Столь серьезное сужение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особых оснований предоставления и условий пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации (см. комментарий к ст. 49 ЖК).

Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.

4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства .

———————————

См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Федеральные нормативные правовые акты

Жилищный кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 72 «Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма»

— ст. 73 «Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается»

— ст. 74 «Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма»

Дополнительные ссылки:

— ст. 15 «Объекты жилищных прав»

— ст. 50 «Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения»

— ст. 70 «Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи»

— ст. 71 «Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи»

— ст. 75 «Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным»

Федеральная судебная практика

В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

(П. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Жилищным кодексом РФ не предусмотрен.

Исходя из положений ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 01.03.2005.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. ст. 72 — 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

(П. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

о принудительном обмене жилого помещения

В соответствии с договором социального найма жилого помещения от « » 20 г., я являюсь нанимателем квартиры № в доме № по улице в .

Квартира была предоставлена мне на основании .

Квартира принадлежит .

Наймодателем является .

Квартира состоит из жилых комнат, из которых являются изолированными и смежными, имеет согласно общую площадь кв. м, общую площадь без учета лоджий и балконов кв. м, жилую площадь кв. м.

В квартире также проживают: ответчица – моя бывшая жена и наш(а) несовершеннолетний(ая) (сын, дочь) « » 20 года рождения.

В связи с тем, что , наш брак был расторгнут « » 20 г.

В настоящее время проживание с ответчицей в одной квартире для меня невозможно, поскольку . Изложенные обстоятельства подтверждаются .

В течение я неоднократно предлагал ответчице различные варианты обмена нашей квартиры, однако ни с одним из них она не согласилась.

В настоящее время существует вариант обмена, с которым согласны лица, проживающие в обмениваемых жилых помещениях (третьи лица), однако ответчица и на этот раз не согласна на обмен.

Поскольку в жилом помещении проживают несовершеннолетние/недееспособные/ограниченно дееспособные граждане: , однако органы опеки и попечительства не возражают против обмена, что подтверждается ответом от » » г. N на запрос в органы опеки и попечительства.

Данный вариант обмена заключается в следующем: .

Каких-либо условий, препятствующих обмену жилых помещений, указанных в ст. 73 ЖК РФ, не имеется. Обстоятельств, указанных в ст.73 Жилищного кодекса РФ, препятствующих обмену, не имеется.

На основании ч. 3 ст. 72 Жилищного кодекса РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.72, 74 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Причина вторая: наниматель предлагает варианты обмена, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

Решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 15.06.2012.

Т.Е.Л. обратился в суд с иском к Т.М.В. о принудительном обмене жилого помещения, расположенного по адресу… В обоснование заявленных требований указал, что дальнейшая совместная жизнь на одной жилой площади с ответчицей невозможна, поскольку сложились неприязненные отношения, брак между ним и Т.М.В. расторгнут.

Соглашения об обмене жилой площади не достигнуто. Просит суд произвести принудительный обмен указанной квартиры, переселив ответчицу и несовершеннолетнего сына Ф.И.О.4 в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу… его — в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу… третье лицо, В.В.С., в их квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, так как он на обмен согласен, и обязать войсковую часть 15650 выдать обменные ордера.

Истец Т.Е.Л. в судебном заседании поддержал заявленные требования, при этом указав, что квартира, расположенная по адресу… состоит из двух комнат, общей площадью… кв. м, в квартире имеется холодная вода, балкон, отопление, раздельные санузел и ванная комната, предлагает переселить ответчицу с несовершеннолетним сыном в однокомнатную квартиру общей площадью… кв. м с аналогичными удобствами.

Вынося решение по данному делу, суд указал на существенное обстоятельство, которое в данном случае делает обмен невозможным в принципе, а именно суд установил, что две однокомнатные квартиры, расположенные по адресам… и… предложенные истцом для обмена ответчице, принадлежат на праве собственности В.В.С., а возможность такого обмена не предусмотрена статьей 72 Жилищного кодекса РФ.

Что требуется для размена квартиры по суду?

Размен муниципальной квартиры через суд возможен. Для этого необходимо выполнить следующее:

1. Удостовериться в том, что все наймодатели и лица младше 18 лет, которые зарегистрированы в квартире, не против размена. Причем не имеет значения, живет ли человек в квартире или же он просто там зарегистрирован.
2. Найти подходящий вариант для обмена. Поиск удобнее всего осуществлять на тематических сайтах в сети Интернет или через риэлтора.
3. Составить соглашение мены. У всех наймодателей должен быть свой экземпляр. Аннулировать договор социального найма квартиры и составить другой договор по квартире жильца, с которым происходит обмен.

Статьей 74 ЖК РФ закреплено, что совершить обмен одного неприватизированного объекта недвижимости на другой можно только с согласия собственника жилплощади. Если владельцы обмениваемых квартир разные, то понадобится согласие обоих.

Обменять неприватизированную квартиру крайне сложно. При совершении процедуры следует учитывать, что выбор вариантов крайне скуден, на сегодняшний день таких помещений немного, всего 15-20%. Прежде чем обращаться к собственнику следует заручиться согласием жильцов, проживающих в квартире, что тоже довольно тяжелая задача. Из всего этого самым простым этапом считается получение согласия муниципалитета.

Собственник неприватизированной квартиры может отказать только в тех случаях, что перечислены в статье 73 ЖК РФ. Если обмениваемая жилплощадь не подпадает ни под один прописанный пункт, то отказать в удовлетворении требований владелец не сможет. Отказ, данный в противовес нормам закона, может быть обжалован в суде.

Для оформления обмена квартиры потребуется собрать пакет документов

Вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, на не приватизированный дом, разрешается так же, как и с другой, не находящейся в собственности жилой недвижимостью.

Перечень документов, которые предоставляются в процессе обмена:

• заявления о предстоящем обмене ото всех проживающих в квартирах
• выписки из домовой книги, документы об отсутствии долгов за коммуналку
• документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
• вся документация на обе квартиры.

Можно ли обменять муниципальное жилье?

Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.

После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.

Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.

В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.

Принудительный размен квартиры через суд

Исходя из представленных вариантов, можно сделать вывод, что суду при осуществлении судопроизводства относительно принудительного размена необходимо предоставить несколько вариантов жилья для обмена.

Как восстановить документы на жилье, если они были утеряны? Читайте по ссылке.

Но одним из основных требований считается то, что жилищные условия предложенных вариантов жилплощади должны быть не хуже, чем в которых проживал ответчик.

• паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
• свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
• кадастровый паспорт;
• информация о проживающих;
• извещение для органов опеки и попечительства;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение – продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.

В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.

Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.

Можно ли через суд разменять муниципальную квартиру

Если жильцами муниципального жилья определено, что их жилье подходит по установленным критериям для возможности размена, то порядок действий должен быть следующим:

• поиск альтернативного жилья для размена, оно должно быть также муниципальным;
• сбор необходимых документов;
• предоставление бумаг в муниципалитет для получения от них разрешения на размен;
• подписание договора размена и оформление сделки;
• расторжение предыдущих договоров о найме и подписание новых.

Одним из самых трудоемких этапов в данном случае получается сбор документов.

Россия всегда была очень бюрократичной страной, поэтому при совершении любых сделок всегда необходимо много бумаг. Для получения разрешения от администрации населенного пункта на данную сделку владельцы каждой квартиры должны предоставить следующий пакет документов:

• договор социального найма на имеющееся жилье или иной распорядительный документ;
• паспорта всех зарегистрированных жильцов и свидетельства о рождении детей;
• заявление на размен, подписанное всеми совершеннолетними дееспособными жильцами;
• технические документы на квартиры (экспликацию, паспорт, план);
• бумаги, подтверждающие отсутствие другого жилья;
• справка о количественном составе семьи.

Кроме этих документов, нужно предоставить администрации подписанный договор размена между жильцами. Данный документ может содержать акт осмотра помещений, условия доплаты одними жильцами компенсации другим.

Далее муниципалитет должен принять решение в течение 10 дней о возможности данной сделки и предоставить письменное решение. При положительном решении старые договоры найма расторгаются и заключаются новые. После данной сделки каждый из жильцов имеет право на приватизацию полученной квартиры.

Выделяют два основных варианта обмена неприватизированного жилья: на другую неприватизированную квартиру с согласия ее жильцов либо на социальную квартиру, в которой на данный момент никто не живет.

В первом случае придется самостоятельно искать других желающих совершить обмен. И это самый сложный этап, так как по статистике, лишь 15-20% всего жилого фонда относится к социальному и далеко не все можно менять. Более того, нужно чтобы жильцы второй квартиры хотели переехать в другую неприватизированную квартиру именно такого типа, который представлен у первой стороны.

Пример: Человек хочет обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную в связи с рождением ребенка и необходимости в дополнительной жилплощади. В то же время есть другие люди, которые хотят поменять социальную трехкомнатную квартиру на двухкомнатную, так как кто-то из них умер и одна комната простаивает без дела (а коммунальные платежи за лишнюю площадь все равно платить нужно).

База данных подобных объектов очень мала, ведь подобные операции совершаются не часто. Большинство жильцов предпочитает приватизировать квартиру и, если уж она так не нравится или не подходит – продать ее и купить другую, более подходящую. Нередко выручает обращение к риелторам, однако это не панацея, а скорее небольшое повышение шансов.

Второй вариант, с получением другого жилья от муниципалитета встречается значительно чаще, однако нужно учитывать, что законом предусмотрен обмен только на жилье с меньшей площадью. Проще говоря, можно обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную, но не на трехкомнатную. А зачастую требуется как раз обратное.

Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

1. Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
2. Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
3. Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
4. Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
5. Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
6. Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
7. Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
8. Планируется обмен на приватизированное жилье.

Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.

Как разменять неприватизированную квартиру: где искать варианты обмена? Чаще всего проблема поиска вариантов ложится на плечи заинтересованного лица.

Он может самостоятельно искать приемлемые объекты, однако, найти очень сложно. На сайтах множество предложений для мены квартир в собственности и редко встречается муниципальная недвижимость.

Как разменять муниципальную квартиру

Вам понадобится

• — заявление в суд;
• — документы на квартиру;
• — выписки из БТИ.

Инструкция

Если вы и ваш отец являетесь сособственниками квартиры, а сособственность возникает в результате государственной регистрации прав собственности на нескольких человек и регулируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ, то вы имеете равноценные доли. Чтобы произвести размен квартиры, обратитесь в арбитражный суд. Напишите заявление, предъявите документы на квартиру и выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана и экспликацию помещения. Отметьте в экспликации способы выделения своей доли, так как принудительный размен можно произвести только в результате выдела доли в натуре.

К вам направят экспертную комиссию, чтобы на месте определить, возможен выдел в натуре или нет. Разделить квартиру на доли в натуре можно лишь в том случае, если она достаточно большая и все собственники смогут получить изолированную комнату, а также разделить места общего пользования или договориться об их совместном использовании.

Если суд постановил, что все доли разделены в натуре, то вам необходимо зарегистрировать отдельное право собственности на свою долю.

Затем уведомить отца о продаже своей доли или обмене, так как в результате выдела долей в натуре, вы и ваш отец становитесь совладельцами и отец имеет право преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ).

Или он имеет право выкупить вашу долю, если вы хотите ее обменять.

Если раздел квартиры в натуре невозможен по причине того, что ее площадь достаточно маленькая или комнаты проходные, то суд вынесет решение о разделе жилплощади в процентном соотношении. В этом случае отец в принудительном порядке выплатит вам вашу долю в процентном соотношении от стоимости жилплощади, и вы сможете приобрести себе другую квартиру.

Если ваша квартира неприватизированная, то для раздела ее необходимо приватизировать и провести выдел долей указанным способом. Или подать заявление в суд о принудительном разделе. Разменять неприватизированную квартиру можно только на две жилплощади, относящиеся к государственному или муниципальному фонду. Такие суды длятся десятилетиями, не принося никаких результатов.

Если ваш отец является единоличным собственником квартиры, то произвести раздел в принудительном порядке невозможно. Так как собственник вправе сам решать, как распоряжаться своей собственностью и принудительно его заставить с кем-то поделиться просто невозможно.

Видео по теме

Источники:

• как разменять квартиру с ребенком в 2018

Похожие записи:

• Можно ли в ручную кладь брать крем для загара
• Упало дерево на автомобиль. Как поступить?
• Амортизационная группа моноблок в 2022 году