Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Будут ли хостелы в апартаментах?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый вариант закона о хостелах, хотя и содержал множество норм и предписаний, регламентировал устройство хостелов в целом, не выделяя квартирные хостелы в отдельную категорию. А ведь именно бум квартирных хостелов мы и наблюдаем в последнее время в крупных городах России. Открытие такого мини-хостела менее затратно и одновременно удобно для туристов. Такие хостелы часто доставляли неудобство для остальных жильцов многоквартирных домов. Соседи жаловались на плохую шумоизоляцию, грязь на лестничной клетке, да и вообще постоянно снующие незнакомцы закономерно вызывают беспокойство.
✔ Решение Сокольского районного суда Вологодской области от 19 марта 2020 г. по делу № 12 – 75/2020
Мужчина (далее — наймодатель) с разрешения супруги посуточно сдавал принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Информация об этом поступила в Сокольскую межрайонную прокуратуру.
МО МВД России «Сокольский» провел проверку и передал информацию о сдаче квартиры внаём в Государственную жилищную инспекцию по Вологодской области.
Заместитель начальника ГЖИ привлек мужчину к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения за использование принадлежащей ему на праве собственности квартиры не по назначению.
Наймодатель не согласился с вынесенным постановлением и обжаловал его начальнику Управления ГЖИ Вологодской области, ссылаясь на сдачу квартиры внаём в соответствии с жилищным законодательством.
Заместитель начальника ГЖИ передал жалобу на рассмотрение в Сокольский районный суд.
Наймодатель представил суду дополнения к своей жалобе, в которых привел следующие аргументы:
• деятельность по сдаче жилых помещений по договорам краткосрочного найма не может квалифицироваться как деятельность гостиниц;
• основанием для проведения проверки являются обращения жильцов МКД на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане; таких жалоб от соседей не поступало;
• наймодатель — ненадлежащий субъект административного правонарушения, поскольку собственником спорной квартиры является его жена.
В суде в качестве свидетеля выступила супруга наймодателя. Она пояснила, что является собственником квартиры, которую с ее разрешения супруг сдает внаем на сутки и более. Квартира не переоборудована в гостиницу, мини-гостиницу или хостел, является однокомнатной. Жалобы на нарушение прав соседей или иных лиц из-за сдачи квартиры внаём ей не поступали.
Сокольский районный суд выслушал показания свидетеля, изучил материалы дела и установил:
• собственники жилых помещений вправе на возмездной основе сдавать их на основании договора для проживания другим гражданам. При этом они не должны нарушать права других граждан и требования, установленные законодательством для жилых помещений;
• спорная квартира принадлежит на праве собственности не наймодателю, а его супруге. Это подтверждает выписка из ЕГРН. Наймодатель действительно является ненадлежащим субъектом правонарушения;
• из материалов дела с достаточной достоверностью не следует, права каких граждан нарушаются сдачей спорной квартиры в краткосрочный наём и каким нормам действующего законодательства не соответствуют действия наймодателя;
• в материалах проверки, проведенной сотрудниками МО МВД на основании информации из Сокольской межрайонной прокуратуры, также нет сведений о том, права каких граждан нарушены сдачей в краткосрочный наем спорной квартиры;
• временное заселение в квартиру посторонних граждан на возмездной основе не свидетельствует об использовании жилого помещения не по назначению. Проживание в квартире, пусть и временных жильцов, не меняет статус жилого помещения.
Сокольский районный суд прекратил производство по делу и отменил вынесенное ранее постановление о привлечении наймодателя к административной ответственности. Суд посчитал, что обстоятельства, на основании которых было вынесено постановление, не доказаны.
Можно ли открыть свою мини-гостиницу с нуля в нежилом помещении и квартире?
До 1 октября 2019 года предприниматели пользовались возможностью открывать гостиничные заведения в многоквартирных домах, выкупая квартиры на этаже или заключая договора аренды с собственником. Такое положение устраивало клиентов и собственников хостелов. Негативная реакция жильцов в подъездах домов на шум, грязь, и запрос, законно ли открыть хостел в квартире, получили отклик у законодателей.
На вопрос – как сделать хостел из квартиры – после 1.09.2019 ответ будет следующим – никак или при соблюдении определенных требований.
Хостелы, размещенные в жилых помещениях, должны быть закрыты. Владелец хостела обязан переоформить квартиру/квартиры из разряда жилого фонда в нежилой при соблюдении условий этажного размещения.
Хостелы в многоэтажных домах можно размещать только в нежилых помещениях на 1 этаже. Открыть заведение одним или двумя этажами выше возможно при условии, что ниже находятся нежилые помещения: магазины, организации по оказанию бытовых, медицинских, юридических и прочих услуг.
Неоправданные опасения
Достаточно часто можно услышать мнение, что владельцы хостелов уязвимы с точки зрения «наездов» полиции, жилинспекции, ДЕЗов, пожарных инспекторов, миграционной службы и пр. Однако адвокат утверждает, что на практике чиновникам не так-то просто найти формальные основания для вымогательства взяток или закрытия хостелов. «Так, например, если хостел действует в квартире, в которой не производилось перепланировок, такое жилище по умолчанию отвечает требованиям СанПиН 2.1.2.2645-101 (в противном случае дом не был бы принят в эксплуатацию)». Самые распространенные же конфликты, связанные с хостелами, возникают из-за недовольства соседей, которые могут быть против шума, антисанитарии и прочего. И здесь оправданность требований жителей дома очевидна, поэтому владельцам этого бизнеса надо соответствовать определенному уровню и уметь договариваться с клиентами о соблюдении элементарных правил внутреннего распорядка и гигиены.
Кроме этого, конфликты могут возникать и на почве использования общего имущества дома. Ведь, постояльцы пользуются лифтом, курят на лестничных площадках и т.д. Это также может вызвать недовольство соседей. Закон же и здесь на их стороне, так как право пользования общим имуществом принадлежит собственникам помещений, нанимателям и членам их семьи. Чтобы не нарушать закон и обезопасить себя от возможных претензий, необходимо получить одобрение на общем собрании собственников многоквартирного дома, при этом за такое одобрение должны проголосовать две трети от общего числа собственников. Если этот способ для вас невыполним, то Олег Сухов советует небольшую хитрость: «в договоре об аренде койко-место необходимо сделать прямое указание, что постоялец получает право пользования общим имуществом многоквартирного дома».
Можно ли открыть свою мини-гостиницу с нуля в нежилом помещении и квартире?
До 1 октября 2019 года предприниматели пользовались возможностью открывать гостиничные заведения в многоквартирных домах, выкупая квартиры на этаже или заключая договора аренды с собственником. Такое положение устраивало клиентов и собственников хостелов. Негативная реакция жильцов в подъездах домов на шум, грязь, и запрос, законно ли открыть хостел в квартире, получили отклик у законодателей.
На вопрос – как сделать хостел из квартиры – после 1.09.2019 ответ будет следующим – никак или при соблюдении определенных требований.
Хостелы, размещенные в жилых помещениях, должны быть закрыты. Владелец хостела обязан переоформить квартиру/квартиры из разряда жилого фонда в нежилой при соблюдении условий этажного размещения.
Хостелы в многоэтажных домах можно размещать только в нежилых помещениях на 1 этаже. Открыть заведение одним или двумя этажами выше возможно при условии, что ниже находятся нежилые помещения: магазины, организации по оказанию бытовых, медицинских, юридических и прочих услуг.
Кроме этого, с октября месяца хостелы должны иметь отдельный вход. Стены, общие с квартирами, потолок должны иметь звукоизоляцию. Ужесточено требование пожарной безопасности: обязательна установка пожарной сигнализации.
Желание иметь хороший доход без учета мнения жильцов стало причиной жесткого ответа законодательства.
Переоформление и устройство отдельного входа потребуют значительных расходов. Хостелы выше 3 этажа закроются. Для приезжих это будет означать невозможность проживать в дешевых гостиницах в центре города.
Нюансы перепланировки
Как правило, в таких отелях принято иметь какое-то количество двухместных номеров, а остальные комнаты занимают двухэтажные кровати. Ремонт должен быть среднего класса, потому проще закупить необходимую мебель и материалы у отечественного производителя. При таком ремонте можно уложиться в шестьсот тысяч. В номерах не нужно делать какой-то немыслимый декор, будет вполне достаточно чистых и светлых комнат. Но кровати нужно выбирать очень качественные, ведь для многих туристов важен здоровый сон.
Расстояние между последними не должно быть меньше, чем семьдесят пять сантиметров. Цветовое оформление предпочтительно яркое, ведь жить там будут в основном молодые люди. Это еще раз говорит о том, что перед тем, как открыть хостел в квартире для нелегалов или иностранцев-туристов, надо очень хорошо продумать дизайн.
Неужели кто-то может диктовать мне, что делать в собственной квартире?
Может. Мой дом — моя крепость и собственность, но существуют общеобязательные правила пользования жилыми помещениями, которые никому нельзя нарушать. Вот самые важные:
- Статья 17 Жилищного кодекса РФ — жилое помещение (квартира) предназначено для проживания граждан. При использовании жилья нужно соблюдать права и законные интересы всех, кто в этой квартире живёт, и соседей.
- Постановление Правительства №25 от 21.01.2006 — это и есть правила пользования жилыми помещениями, предусмотрены нюансы для собственников и нанимателей квартир.
- Другие требования — пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и т.п.
Чем хостелы отличаются от обычных гостиниц
По определению хостелы — особая система временного размещения граждан. От гостиниц они отличаются тем, что людей размещают в общем помещении, часто оборудованном двухъярусными кроватями.
В хостелах постояльцы получают минимальный набор базовых удобств: общий санузел, общий душ и общая кухня. Стоимость проживания в таких помещениях обычно существенно ниже, чем в отеле, поэтому они пользуются популярностью у молодежи и других категорий туристов, которым не так важны удобства, как стоимость проживания.
Проблема в том, что зачастую в хостелы превращали обычные квартиры, например на одном этаже многоквартирного дома. Это позволяло владельцам таких заведений устанавливать низкие цены без ущерба для комфорта постояльцев.
Более того, подобное размещение позволяло организовывать эти современные ночлежки (подобные заведения были распространены в дореволюционной России) непосредственно в центре города, где нет свободной нежилой недвижимости, а аренда очень дорогая.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ:
С 2021 года новые правила перевода жилого помещения в нежилое. Необходимые документы
Соседство хостелов, как известно, всегда доставляет множество неудобств жильцам многоквартирного дома. Ведь условия для спокойной жизни по соседству с таким заведением очень сомнительны.
Неудобства доставляет жильцам то, что в такие мини-гостиницы выходит и заходит множество гостей. Зачастую постояльцы курят на лестничных площадках и у подъездов; гости зачастую шумят, ведь они молоды и их много.
К тому же постояльцы могут мусорить в подъезде и возле дома.
Конечно же, все это приводило к жалобам со стороны жильцов. Но управляющие организации и даже полиция не имели реальной возможности повлиять на ситуацию, особенно если речь не шла о реальных нарушениях норм проживания.
Так что сама инициатива о запрете представляется вполне оправданной. Как пояснил спикер Госдумы Вячеслав Володин, новый закон делает все, чтобы «наши граждане жили в комфортных условиях, и не нарушались их права».
Евгений, 52 года:
Мне очень повезло в жизни: дети живут отдельно и у них семьи, а с женой живу в четырехкомнатной квартире, которую дети купили как благодарность. Человек я общительный, живу в Москве. Решил, что комнат много и заработок не помешает и открыл хостел. Процедура оформления простая, а инвестиции много не понадобилась. Никаких камер и сейфов. А кровати и подушки были. Работника, естественно, не нужно нанимать. Я с удовольствием пообщаюсь с людьми. С рекламой помогает младший сын. Бизнес-идея хостел мне приносит дополнительный доход.
Зимой практически всегда занята хотя бы одна комната, а летом все комнаты сдаются на ура. Доход ощутимый, учитывая, что я не вкладывал много. Цены поставил сначала дешевле, потому, что был не против просто общения с людьми. Всегда отвечал на вопросы и с удовольствием помогал постояльцам. Спустя три года могу сказать, что сарафанное радио приносит не меньше клиентов, чем реклама в интернете.
Георгий, 31 год:
Хостел открыть бизнес самостоятельно, но прикинул и понял, что не потяну. Взял товарища в долю. С другом арендовали целый этаж, вложили все свои деньги и открыли хостел из 5 комнат. Сами не проживаем в нём. Букинг приносит клиентов, но мы не учли одного. Пытаясь запуститься как можно быстрее и лучше, мы забыли о рекламе, и все деньги инвестировали в ремонт. Получилось красиво и не хуже конкурентов, но клиентов было мало вначале, особенно пока не появились первые 3-5 отзывов.
Дальше снизили цену, и полученные деньги инвестировали в рекламу. Учитывая, что в Екатеринбурге в то время было немного конкурентов, за пару месяцев мы начали неплохо зарабатывать. Все вложения окупились за 8 месяцев. Наняли одного работника, который всё делает (прием и размещение гостей, слежение за порядком, покупка/замена хим. Принадлежностей) и поставили камеры, чтобы отследить в случае чего. Бизнес является источником пассивного дохода. Планируем открывать ещё один хостел в Москве или Питере.
Как правильно рекламировать
В наше время большинство людей ищут пристанище во Всемирной паутине. Это значит, что именно на рекламу в Интернете должен быть основной упор.
- Отлично работают социальные сети такие, как «Фэйсбук», «Твиттер», «ВКонтакте», «Одноклассники». Последнее время огромную популярность и посещаемость набрал «Инстаграм».
- Сарафанное радио продолжает работать. Если человеку понравилось обслуживание, то он будет рекомендовать хостел всем друзьям и знакомым.
- Контекстная или баннерная реклама (когда к тексту добавляется фотография) тоже показывают хорошие результаты. Стоимость такой услуги немаленькая, но и плоды она принесет хорошие. Итак, маркетинг такого рода обойдется в сумму до шестидесяти тысяч.
- Старые добрые визитки тоже показывают неплохие результаты. Их нужно раскладывать в местах массового скопления (кафе, бары, вокзалы, учебные заведения). Сюда же можно отнести объявления в бесплатных газетах. Это не очень затратная реклама, потому что текстовое объявление в ней можно опубликовать за две тысячи, а модульное — в районе пяти тысяч.
- Для туристических агентств и корпоративных клиентов можно разработать специальные скидочные программы. Но не нужно забывать про спортивные клубы, школы или другие заведения, которые часто в разъездах.
Только постоянная работа сможет сделать бизнес успешным. Нельзя сначала узнать, как открыть хостел в квартире в Москве или провинциальном городе, а потом просто сидеть и ждать, когда прибыль сама пойдет в руки. Только постоянное обновление услуг, повышение качества обслуживания и новая реклама смогут обеспечить процветание.
Как закон против хостелов отразится на отрасли в целом?
По информации РБК, полученной от Министерства культуры России, свыше 75% хостелов Москвы расположены на территории жилых зданий. Если закон о запрете хостелов в жилых помещениях утвердят в существующей редакции, пострадают не менее 45 000 подобных проектов по всей стране.
Росстат приводит следующие цифры: в начале 2015 года жилищный фонд РФ составлял почти 63 млн квартир. В Москве в аренду предоставляется около 9% от всех квартир, посуточно — около 2%.
При этом количество гостиниц существенно ниже приведенных показателей. А состояние номерного фонда в целом оставляет желать лучшего. Не более 10% номеров отвечают современным стандартам обслуживания.
Как будет дальше развиваться данная ниша? Пока вопрос остается открытым. Остается ждать сентября, ведь именно осенью окончательно решится судьба закона о запрете хостелов в Москве.
- Объект попадает под действие закона, если находится в жилом фонде. Проверьте документы, чтобы узнать, какое помещение у вас.
- Чтобы продолжить работать, не нарушая закон, переведите помещение в нежилой фонд, даже если это — отдельно стоящее здание. Если перевести помещение в нежилой фонд нельзя, замените тексты на сайте и в офлайн-материалах, ОКВЭД, тип договора и т.д.
- Если не исполнять закон, могут наступить административная и гражданская ответственность. В лучшем случае — штраф до 1 500 рублей, в худшем случае при неисполнении предписания — изъятие помещения и продажа с торгов.
- Следить за исполнением закона могут прокуратура, полиция, жилищная инспекция и даже соседи.
- Проводит проверку обычно полиция. Без полиции прокурор и жилищный инспектор прийти не могут.
Какие требования установлены к хостелам?
Деятельность хостела регулируется ГОСТом 56184-2014. Этот документ обязывает хостельеров не использовать в качестве номеров комнаты цокольных этажей и подвалов, а также помещения, не имеющих окон. В полуподвалах разрешается сделать душевые, туалеты, прачечные для самостоятельной стирки, буфет, магазин и комнаты для хранения багажа. Нет и обязательных требований по обязательному оборудованию кухонь, а вот место для общения можно сделать на открытом воздухе.
Что касается площади, в хостелах разрешается отводить 4 кв. метра на одну кровать, неважно какую: одноярусную или двухъярусную, причем учитывается и место, занятое кроватью. То есть, чтобы дать ночлег 10 людям, нужно жилое помещение площадью 20 кв. метров с двухъярусными кроватями. При этом до потолка от верха кровати должно быть не менее 75 см.
Хостел — рискованный бизнес?
Реалисты советуют недооценивать возможные риски предпринимательства, особенно тем, кого «околдовала» бизнес идея хостела. Одно дело, когда вселяется компания туристов, которые давно друг друга знают или если клиентами становятся тихие пенсионеры-путешественники. Другое дело, когда речь идет о самой разношерстной публике, в которой есть злостные нарушители внутреннего распорядка.
«Жена мечтала открыть тихий семейный бизнес и думала о клиентах, как о гостях-родственниках, которые еще и приплачивают за ночлег, — пишет форумчанин с ником wehrtan#. – В реальности она получила головную боль в виде неугомонных гастербайтеров».
Среди распространённых проблем — вандализм, конфликты между клиентами, проблемы во взаимоотношениях с жильцами дома, где находится общежитие.
Как бизнес проект хостел справедливо считается надежным и доходным делом. Тем более, что на дворе 21-ый динамичный век с растущими из года в год туристическими потоками, с бурной трудовой миграцией и с увеличивающимися деловыми контактами. Людей, которые нуждаются в недорогом посуточном ночлеге, становится с каждым днем больше.
Однако, чтобы не наделать ошибок, необходимо тщательно проработать бизнес план хостела. Именно это советуют бывалые предприниматели.