Что можно сделать с долей в квартире, без согласия других собственников?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно сделать с долей в квартире, без согласия других собственников?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.

Когда же нужно согласие других собственников на залог?

Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:

«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»

Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.

В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.

Как заложить свою долю в квартире или доме

Во-первых, банки неохотно выдают деньги заемщикам, владеющим личными акциями или комнатами, даже если они являются хорошими и надежными плательщиками. Единственным исключением является кредит на покупку всех долей или комнат в квартире с последующей ипотекой всей недвижимости: предположим, что владелец одной из трех долей использует деньги для покупки двух других долей и сразу же закладывает всю квартиру для обеспечения полученного кредита. Такой вариант может помочь банку, но опять же требуется хорошая кредитная история и подтверждение дохода.

Однако закон не содержит прямого запрета на использование общего имущества в качестве залога. Тем не менее, важно понимать, что существуют определенные условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы такая сделка состоялась.

Согласно закону, собственник имеет право сам распоряжаться этим имуществом, поэтому совместная собственность должна быть выделена в натуре. С юридической точки зрения это означает, что у владельца должен быть документ, подтверждающий право нотариуса на одну или несколько комнат. В противном случае акции считаются неразделенными, и получение кредита под них становится более проблематичным.

Предоставление кредита под залог неразделенных акций сопряжено с риском для кредиторов. Это связано с тем, что если заемщик не выплачивает взносы по кредиту, банк должен взять на себя ответственность. Имущество продается, чтобы вернуть деньги.

А какую ликвидность может иметь, например, доля в двухкомнатной квартире?

Помимо четко определенного объекта недвижимости, для получения кредита под залог доли в квартире необходимо соблюдение следующих условий

• Необходима техническая документация на объект недвижимости.
• Не должен быть захвачен судебными органами или другими препятствиями.
• Инвентаризация должна быть актуальной. Это означает, что он должен быть способен быть быстро и выгодно продан банку в случае неуплаты.

Выдача обычного кредита под залог квартиры: нюансы

Трудно получить потребительский кредит под залог акций. Банки редко соглашаются на такие сделки. Кроме того, если заемщик не погашает кредит, дом переходит в собственность финансового учреждения. Последние выставляют имущество на публичные торги, чтобы вернуть свои деньги.

При рассмотрении заявки особое внимание уделяется таким факторам, как

• Юридический статус акций
• технические характеристики имущества; и
• Кредит
• кредит

В результате с ипотечными кредитами кредитные учреждения несут серьезные убытки после продажи ценных бумаг. Кроме того, продать акции практически невозможно, даже по значительно заниженной цене.

• Кредиты под залог собственного капитала выдаются редко. Однако есть некоторые случаи, когда кредит может быть приемлемым.
• Муж берет ипотечный кредит на половину дома и привлекает жену, владеющую оставшейся квартирой, в качестве созаемщика.
• Банку предоставляется письменное соглашение между собственниками о солидарной ответственности за долг по кредиту.

После приобретения доли заемщик становится владельцем всей квартиры.

Акции расположены в очень ликвидных районах Москвы, таких как центр города и исторические здания.	Процентная ставка по каждой ипотеке зависит от ряда факторов, включая срок кредита, первоначальный взнос, ликвидность и репутацию заемщика.
Пример. Рогозина И.Р. Унаследовала от отца половину двухкомнатной квартиры. Вторая половина досталась ее сводному брату Егорову Н.Р. Женщина решила купить часть дома своего брата. Она согласилась продать свою долю Егорову за 500 000 рублей. Женщина накопила всего 100 000 рублей и не имела другого имущества. Она обратилась в кредитный отдел банка ВТБ, где специалисты помогли ей составить заявку. В качестве залога она предоставила половину своей унаследованной квартиры. Сумма кредита составила 400 000 рублей. Поскольку недвижимость находилась в центре города, а заемщик имел хорошую кредитную историю и приличный доход, заявка была одобрена, и Рогозина стала единственной владелицей жилья.	Если вы хотите подать заявку на обычный кредит, вам следует указать кредитному инспектору, что вы заинтересованы в сохранении залогового имущества.
Например, скажите, что вы получаете деньги на ремонт комнаты или покупку мебели. Не забудьте забронировать свою долю заранее.	Если вы берете ипотечный кредит, убедитесь, что вы привлекаете других владельцев квартиры в качестве созаемщиков или что вы владеете всей недвижимостью после покупки акций. После погашения кредита вся квартира может быть зарегистрирована в ЗАГСе на имя одного владельца.
Для получения кредита необходимы следующие документы	Паспорт,.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Залог квартиры в ломбарде

Существует ряд моментов, при которых получить кредит под недвижимость нельзя:

квартира в залог расположена в строящемся доме; на жилплощади прописаны дети; на недвижимость наложены штрафы, арест и т.д.; произведенная перепланировка внутри помещения, не заверенная в БТИ; квартира приобретена в браке и ее владельцами являются муж и жена в равной мере.

Если подобных ограничений нет, документы на владение недвижимостью в порядке, а заемщик – единственный владелец, тогда предварительный ответ от ломбарда будет положительным.

После того, как клиент представит все необходимые документы, независимый эксперт проведет оценку квартиры и выпишет соответствующий акт. Завершающий этап – заключение договора и выдача средств.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Что необходимо о нем знать?

Приняв решение получить деньги под залог квартиры в ломбарде, заемщик должен понимать, что не вся недвижимость подходит для этих целей. К ней предъявляется ряд требований. Среди них:

• месторасположение. Чем ближе квартира к центру города и развитие вокруг нее инфраструктура, тем она будет дороже стоить;
• особенности дома, в котором она находится, этажность и т.д.
• на залоговой жилплощади не должны быть прописаны несовершеннолетние или инвалиды.

Это не полный список требований, которые коммерческие организации могут предъявлять к недвижимости. Кроме того, каждый займ рассматривается индивидуально и только потом принимается окончательное решение.

Ипотека под долю в квартире

Одной из наиболее сложных процедур ипотечного кредитования является оформление займа под залог доли в недвижимости. При этом, у гражданина должны быть официальные документы, подтверждающие его право собственности на часть недвижимости.

Законодательством предусматривается возможность получения ипотеки под часть жилья в следующих случаях:

• Без согласия иных собственников квартиры.
• Наличие у заемщика плохой кредитной истории.
• Получение займа без подтверждения доходов.
• Если в квартире проживают несовершеннолетние.

Особенности получения кредита под залог доли

Банки с нежеланием идет навстречу собственникам жилых долей в квартире из-за высоких рисков по таким операциям. Если заемщик не будет исполнять свои договорные обязательства, банк выставит его имущество на торги, а реализовать часть квартиры в жилом фонде непросто. Но это совсем не означает, что, имея в собственности долю, невозможно оформить кредитный договор. Для таких операций потребуется сбор дополнительных документов. Займы под долю имеют более высокие процентные ставки, а также повышенные требования к качественным и техническим характеристикам объекта залога.

Получение кредита под залог доли в банковском учреждении – сложная и трудоемкая процедура. Важно знать ее основные особенности:

• заемщик за свой счет страхует объект залога либо сумма страховки включается в стоимость кредита;
• стоимость комнаты или доли рассчитывается экспертным путем, что не всегда совпадает с мнением заемщика по поводу цены своей недвижимости;
• банк вправе потребовать официальные данные о зарплате клиента;
• потребуется погасить задолженность по всем коммунальным платежам;
• необходимо письменное согласие всех дольщиков квартиры (дома) на оформление кредита;
• на период действия кредитного договора накладывается запрет на любые операции с объектом недвижимости;
• доля в натуральной форме должна соответствовать целой комнате;
• в комнате вместе с заемщиком не должны проживать несовершеннолетние дети, так как в случае проблем с оплатой долгового обязательства банк не сможет получить в органах попечительства разрешение на продажу жилья;
• плюсом будет наличие у будущего заемщика в собственности транспортных средств или других объектов недвижимости, которые можно будет реализовать в счет погашения долга.

Ипотека под залог доли в жилом помещении без подтверждения доходов

В некоторых банках воспользоваться услугами кредитования можно без предоставления справки о доходах, но на определенных условиях. Такой вид кредитования имеет следующие преимущества:

1. Получение займа до 30 млн. руб.
2. Заключение договора кредитования на длительный срок (до 20 лет).
3. Сохранение права собственности на залоговое имущество за заемщиком на протяжении всего периода погашения займа.
4. Получение кредита официально не трудоустроенному гражданину.

Важно! Выдача займа осуществляется под высокий процент и большой первоначальный взнос.

Документы, необходимые для оформления ипотеки без подтверждения дохода:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость.
3. Дарственная или договор купли-продажи жилья.
4. Выписка из домовой книги.
5. Справка из ЕГРП.
6. Кадастровый паспорт.

Какой должна быть доля, чтобы ее приняли в залог?

Кредит под залог доли недвижимости можно взять только в том случае, если объект соответствует основным требованиям. В их числе:

1. Выделение в натуре. Это значит, что часть должна быть определена и зафиксирована документально, а также являться изолированным помещением – отдельной комнатой. Выделенная доля имеет определенные границы и метраж, принадлежит законно владельцу. Невыделенная – это, к примеру, треть двухкомнатной квартиры (обозначить конкретное помещение нет возможности).
2. Нахождение в приватизированной квартире. Если имущество муниципальное и используется жильцами в рамках социального найма, в залог по кредиту его никто не примет.
3. Пребывание в нормальном состоянии. Оно должно быть не ветхим, не аварийным, имеющим максимально допустимую степень износа (обычно до 60-65%).
4. Дом, в котором находится квартира, не стоит в очереди на реконструкцию, снос, реновацию (в Москве), капитальный ремонт с отселением жильцов.
5. Квартира имеет все необходимые коммуникации: водоснабжение (горячее и холодное), электричество, отопление, канализацию. Причем все инженерные системы должны исправно работать.
6. Многоквартирный дом располагается в пределах РФ: в черте города присутствия отделений организации или не дальше определенного расстояния от населенного пункта.
7. Не имеется обременений: арестов имущества, претендующих на права владения третьих лиц, судебных тяжб с участием объекта, зарегистрированных в квартире несовершеннолетних, ранее оформленных залогов по иным кредитам.

Эти требования стандартны, но они могут меняться по усмотрению кредиторов.

Как выкупить долю в квартире — пошаговый алгоритм действий

Действуйте по схеме:

• выберите организацию, которая оказывает услугу долевой ипотеки — сравните программы разных банков — отдайте предпочтение той, которая экономически выгоднее;
• напишите заявку в банк, ответьте на вопросы анкеты;
• дождитесь решения — через несколько дней банк вас уведомит. Если решение положительное, вас попросят подойти в офис;
• соберите необходимые документы. Учитывайте, они должны подтверждать ту информацию, которая отражена в анкете;
• заручитесь согласием остальных долевых владельцев — без их согласия ипотеку не дадут, так как залоговым объектом станет вся квартира;
• составьте предварительный договор, подпишите остальных согласие на обременение их долей;
• внесите стартовый платеж;
• оформите страховой полис — если откажетесь от этой услуги, банк повысит ставку в среднем на 1 пункт;
• перерегистрируйте жилье, оформите закладную. Все документы отдайте кредитору. Договор будет находиться в финансовом учреждении, пока вы полностью не расплатитесь за ипотеку;
• ожидайте, когда банк перечислит займ продавцу долевой собственности. Обратите внимание! Ипотечные кредиты наличными деньгами не выдаются.

Способы получить деньги под залог доли квартиры

Прежде всего, следует сказать, что заложить долю недвижимости можно разными методами:

• Взять в банке кредит под ее залог;
• Обратиться к частным инвесторам;
• Отправиться в ломбард.

Каждая из таких организаций имеет определенные особенности для оформления подобной операции.

Кроме того, сегодня существует огромное количество мнений, касающихся наибольшей выгоды, которую можно получить при обращении в одну или другую компанию.

Гораздо проще воспользоваться банковскими услугами, так как получение денежных средств в данном случае практически ничем не отличается от традиционного кредита. Однако здесь не удастся обойтись без определенных подводных камней.

При закладывании квартиры сложностей обычно не возникает, однако при долевой собственности банк будет гораздо внимательнее относиться к этой недвижимости.

На первом этапе придется производить оценку доли квартиры, которая находится в собственности у заемщика. Это должен делать профессиональный оценщик, причем работающий на банк.

Кроме того, гражданину придется доказывать факт своей платежеспособности: предоставлять справки о доходах как официальных, так и неофициальных. Однако даже не в этом заключается основная сложность, касающаяся заклада доли квартиры. Сложнее всего, как показывает практика, получить письменное согласие на данную операцию от других собственников данной жилплощади. Также придется собрать еще целый пакет документов:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заемщика – в его роли может выступать водительское удостоверение, пенсионное свидетельство, заграничный паспорт, ИНН и так далее;
• Справка из бюро технической инвентаризации, где должны быть указаны доли в данной недвижимости;
• Правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство;
• Копии лицевых и финансовых счетов, которые оформлены на заемщика;
• Выписка из домовой книги, где указываются все прописанные в квартире лица;
• Страховка квартиры.

Даже в случае, если будут собраны все необходимые документы, банк оставляет за собой полное право отказать в выдаче подобного займа, так как подобное имущество считается неликвидным. Стоит отметить, что условия подобного кредитования не слишком суровые: срок может составлять до 7 лет, процентная ставка значительно ниже по сравнению даже с потребительскими кредитами – она обычно находится в пределах от 12 до 16% годовых.

Похожие записи:

• Юрист по пенсионным спорам — cтоимость в Москве
• Как заполнить уточненную декларацию 3-НДФЛ
• На что могут рассчитывать инвалиды военной травмы в 2023 г.