Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос-ответ. Блокированная застройка: особенности нового статуса домов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровая палата Забайкальского края сообщает, что в соответствии законом N 218-ФЗ, кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 Жилищного кодекса. Часть жилого дома объектом кадастрового учета не является.
Особенности юридического статуса
С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.
Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).
В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.
Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.
Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.
Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Особенности и основные отличия блокированных домов
Главная проблема, которую имеют блокированные жилые дома с юридической точки зрения — неоднозначные определения на законодательном уровне. Так, по мнению Минэкономразвития РФ, такие постройки, даже если не имеют в распоряжении владельцев помещений общего пользования, все же являются многоквартирными. Однако в судебной практике в ряде случаев может наблюдаться несоответствие и этому определению. Так, суд может рассматривать блок в составе тунхауса, который одновременно не относится к категории индивидуальной застройки, но в то же время не считается и квартирой в многоквартирном доме. Поскольку квартира — это помещение, предназначенное для проживания людей и имеющее выход на территорию общего назначения, то в ряде случаев принадлежность помещений в таунхаусах к категории квартир не признается.
В настоящее время жилищный фонд насчитывает десятки разновидностей объектов, предназначенных для проживания граждан на правах частной собственности и договору социального найма. Одними из таких видов построек являются дома блокированной застройки, которые еще иногда называют таунхаусами. Они представляют собой особый вид жилых зданий, имеющий принципиальное архитектурное отличие от стандартных многоквартирных домов. Основная проблема собственников блокированного дома — право на пользование общедомовым имуществом и выделение своей доли из общего имущества.
ЖИЛОЙ ДОМ БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ ОТНОСИТСЯ К МНОГОКВАРТИРНОМУ ЖИЛОМУ ДОМУ
Жилые дома из бруса блокированной застройки относятся к многоквартирным домам несмотря на то, что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на территории общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Необходимо отметить, что одним из существенных признаков жилых домов блокированной застройки является наличие выхода для каждого из блоков на территорию общего пользования.
Индивидуальный жилой дом определение градостроительный кодекс
3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Необходимо заметить, что нормы и правила СНиП 31-01-2021 не распространяются на блокированные жилые дома, проектируемые в соответствии с требованиями СНиП 31-02-2021, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом, и общими являются только стены между соседними блоками.
Алгоритм работы с таким объектами регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Жилищный кодекс — даёт определение понятию, обозначает особенности и характерные признаки.
- Упомянутый выше Градостроительный кодекс — указывает на основные характеристики, описывает типы подобных объектов.
- Приказ № 223 Министерства строительства и Закон № 161 — определяет порядок выделения участков под совмещённые дома, регламентирует порядок получения квартир.
- Правительственное постановление от 2020 года № 220 — разъясняет порядок приобретения жилых помещений в таких постройках на первичном рынке.
- Письмо Министерства развития экономики РФ — прописывает условия по размещению постройки на земельном участке.
- Земельный кодекс РФ, статья №35 — еще один документ, где оговаривается порядок выделения и оформления участка под такой тип строительства.
Определение зданий типа ДБЗ
В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:
- число этажей насчитывает не свыше 3;
- нахождение на ограниченной территории;
- каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
- совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
- имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
- каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
- нет общедомового имущества.
Технический план блочного дома
Техноплан секционного дома составляется согласно ст. 24 ФЗ №218. Без этого документа ввод здания в эксплуатацию невозможен. Технический план должен включать в себя следующее:
- Полная информация о постройке, что необходимо для ее постановки на кадастровый учет.
- Сведения о каждом блоке (это также требуется для кадастровых работ).
- Данные о постройке с уже присвоенным кадастровым номером. Это уже для внесения записи в ЕГРН.
Технический план состоит из текстового и графического раздела. Последний — это кадастровый план территории или выписка из Единого госреестра о земельном участке, на котором расположено секционное строение, с описанием его местоположения.
Обратим ваше внимание также на письмо Росреестра № 14-02689-ГЕ/17:
- Каждый блок вводимого в эксплуатацию секционного дома ставится на кадастровый учет в качестве отдельного здания жилого назначения.
- Отсюда следует, что для каждой секции должен заготавливаться свой технический план. Это ведет за собой факт, что за блоком закрепляется определенный земельный участок.
- Основание учета секций в подобном доме — разрешение на ввод в эксплуатацию всего строения и технический план, составленный для каждого блока.
Как объект признается блокированным
Признать объект недвижимости блокированным можно в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:
- Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
- Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.
Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:
- Имеет более 3-х этажей.
- Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
- Не имеет совмещенных стен.
Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.
При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:
- Заинтересованные стороны мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
- После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.
Блокированные жилые дома
Архитектурно- планировочные решения блокированных домов должны отвечать специфике сельского жилища. Чтобы обеспечить лучшую изоляцию квартир и участков, производят как горизонтальное, так и вертикальное смещение блок-квартир, т.е. формируют ступенчатую схему застройки. В структуре блокированных домов сохраняются некоторые принципы, свойственные архитектуре одноквартирного дома. Каждая квартира имеет парадный и хозяйственный вход, а также свой земельный участок. У парадного входа перед фасадом устраивают цветники, а за домом сад, огород, хозяйственные постройки.
Двухквартирные усадебные дома (спаренные)
представляют собой блок, состоящий из двух изолированных квартир, имеющих одну общую стену и объединенных одной крышей (рис. 3.16). У такого дома ряд преимуществ перед одноквартирным: меньше периметр наружных стен, меньше расход топлива на отопление, наличие блокировки инженерного оборудования, меньше ширина участка, что, в свою очередь, сокращает общую длину улицы и всех коммуникаций.
Правовая база для данного типа жилья.
Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:
- Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
- Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
- Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
- Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
- Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
- Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
- В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.
Можно Ли Считать Квартиру В Блокированнои Доме Индивидуальным Жилым Домом
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем, при формировании земельных участков необходимо принимать во внимание положения статьи 35 Земельного кодекса, в частности, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Возведение такой конструкции в первую очередь сталкивается с проблемой – под каждый блок могут выделяться отдельные участки. В связи с тем, что объединение таких блоков по документам будет идти как единое целое, потребуется также объединить выделенные части земли в одну единицу.
Получение разрешения на возведение объекта осуществляется в такие этапы:
- Оформление документов на общий земельный участок под постройку;
- Получение разрешения на возведение здания, которое состоит из отдельных блоков;
- Формирование обособленных участков для определения расположения каждой отдельной квартиры, оформление межевого плана;