Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу-счета могут распространить на ИЖС уже в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Пределы в 20 м и 500 кв. м
Уравниваются предельные параметры для строительства жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также домов на садовых земельных участках.
В качестве единых требований к строительству домов на участках ИЖС ЛПХ в черте НП, а также жилых и садовых домов на садовых участках закон устанавливает предельную высоту. Кроме прежде действовавшего ограничения в три надземных этажа, указано, что дома на участках ИЖС и ЛПХ не могут быть выше 20 м.
При этом органам местного самоуправления разрешено устанавливать другие параметры.
Для построек (домов ИЖС или садовых) площадью больше 500 кв. м вводится обязательная экспертиза проектной документации, а уведомительный порядок получения разрешения не действует.
Отдельно оговорен запрет на разделение домов на участках ИЖС, ЛПХ и садовых на блок-секции или квартиры.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Получить согласование строительства можно 2 способами.
Под получением согласования понимается положительное решение. На основании решения допускается строительство или реконструкция дома.
1-ый способ.
Администрация направляет владельцу участка уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости размещения дома.
Примечание.
Для краткости данное уведомление назовем – уведомление о соответствии и допустимости строительства дома.
2-ой способ.
Администрация отмолчалась. Чиновники не направили уведомление о несоответствии дома установленным параметрам строительства и/или не допустимости размещения объекта.
В дальнейшем указанное уведомление будем именовать уведомление об отказе.
Важно.
Строительство считается согласованным, если владелец участка получил уведомление о соответствии и допустимости.
Либо не получил никакого ответа от администрации.
Иными словами, владелец участка может строить дом, если он:
- получил из администрации уведомление о соответствии и допустимости,
- либо не получил никакого ответа.
Следующий параметр из списка – размеры отступов от границ земельного участка.
Отступы – это минимальные расстояния, которые должны оставаться между домом и границами участка.
Отступы, как и площадь застройки, содержаться в Правилах землепользования и застройки.
На скриншоте выше в таблице видно, что минимальные отступы от границ земельного участка для зон Ж-1, Ж-2, Ж-3 составляют 3 метра.
Это означает, в населенном пункте, где действуют Правила землепользования застройки, фрагмент из которых изображен на скриншоте, располагать строения ближе, чем 3 метра к границам участка не допускается.
Таким образом, чтобы не получить отказ в согласовании строительства по причине нарушения такого параметра как отступы от границ земельного участка, необходимо в уведомлении о начале строительства указывать размеры отступов не менее минимальных.
2-ое основание отказа в согласовании строительства.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
От мобилизации — за город
С октября спрос на рынке загородной недвижимости начал восстанавливаться, и не последнюю роль здесь сыграли те, кто решил на время уехать из города из-за мобилизации.
«Ситуация на рынке начала меняться в первой декаде октября, когда к приобретению недвижимости вернулись те, кто, из-за известных сентябрьских событий и последующей за ней неопределенности, отложили решение о покупке, — подтвердил «Реальному времени» генеральный директор ООО «Корнер» Антон Корнилов. — В ноябре на рынок пришли новые клиенты».
По его мнению те, кто делают покупки с октября и по сей день, остаются в выигрыше. «Судите сами, после летнего снижения ипотечных ставок, на фоне определенного перенасыщения рынка в столицах и сопутствующих этому прогнозов экспертов, многие откладывали покупки, ожидая нового снижения — и цен на жилье, и процентов по ипотеке. В итог, вопреки заявлениям многих аналитиков, ставки по ипотеке пошли вверх. И те, кто хотел «дешевле», получали новые одобрения от банков на два и более процента выше, чем летом», — говорит Корнилов. Сейчас застройщики, по его мнению, дают лучшие условия, по которым объекты можно купить с хорошей выгодой. В ноябре и декабре интерес к виллам, по его мнению, вырастет и, как следствие, вырастут цены.
Продажи пока «на троечку»
Желающих купить дом в ноябре действительно стало больше, чем в октябре, но самих сделок пока мало, подтвердили «Реальному времени» сразу несколько участников рынка.
«Рынок пока не восстановился. С учетом того, что в недвижимости, именно в загородных домах, путь принятия решения очень долгий — за один день клиент не оставляет заявку и не покупает, в октябре у нас были сделки в основном наработанные, — рассказал собственник строительной компании «Ханский дом», вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС Ильяс Гимадов. — А в ноябре показатели пока еще слабые. Заявки есть, но клиенты пока не готовы идти на следующий шаг. Неопределенность людей еще очень сильно держит. Некоторые ожидают, что стоимость жилья может уменьшиться». Активность покупателей, по его оценкам, пока на низком уровне. Если оценить по десятибильной шкале активность клиентов, то сейчас она на «троечку», говорит Гимадов. Желающих много, но решиться на покупку они не могут.
С этой точкой зрения согласен и Андрей Симаков, генеральный директор компании «Богатырь». «Продажи пока не очень. По нашим оценкам, от существующего раньше положения рынок восстановился на 25—30%. Если в лучшие времена в этот период условно было 10 сделок, то сейчас только три проходят на загородке, — прокомментировал Симаков «Реальному времени». — Люди пока еще не принимают решение, оттягивают. Активность в начале ноября появилась, людей стало больше, но о восстановлении рынка говорить пока рано».
С 1 января 2023 года вступают в силу изменения в закон об электроэнергетике, внесенные Федеральным законом от 11.06.2022 № 174-ФЗ.
Уточняется понятие «оперативно-диспетчерское управление в электроэнергетике», а также появляются понятия «цифровая информационная модель электроэнергетической системы» и «перспективная расчетная модель электроэнергетической системы»; расширяются функции системного оператора.
При этом Правительство РФ Постановлением от 09.12.2022 № 2274 установило особенности оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, технологического присоединения к электрическим сетям и регулирования отношений в сфере электроэнергетики на розничных рынках в пределах технологически изолированных территориальных электроэнергетических систем. Эти особенности будут применяться до конца 2023 года.
В теплоснабжении начнут действоватьобновленные правила заполнения акта о расследовании причин аварийной ситуации при теплоснабжении и правила заполнения сводного ежемесячного отчета об аварийных ситуациях при теплоснабжении. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 20.09.2022 № 319.
В отношении водоснабжения и водоотведения обновились правила ведения раздельного учета затрат по видам деятельности организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (Приказ Минстроя России от 29.07.2022 № 623/пр), а также установлены особенности использования средств, начисленных в 2023 году в виде платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере водоотведения (Постановление Правительства РФ от 03.10.2022 № 1746).
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Когда могут поднять ставку
Согласно условиям получения сельской ипотеки, процентную ставку по договору могут поднять в следующих случаях:
- Нецелевое использование кредитных средств. Сельская ипотека выдается на определенных условиях, если заемщик использовал заемные средства на иные цели, не предусмотренные программой, банк имеет право поднять ставку.
- Просрочка более 90 дней за последние 180 дней.
- Нарушены условия регистрации в приобретенном жилье. Прописаться по месту жительства нужно в течение 180 дней после государственной регистрации права собственности на этот объект. Банк проверяет этот момент не реже чем один раз в год на протяжении пяти лет.
- Нарушение сроков строительства жилого дома. Объект должен быть сдан подрядной организацией в срок до 24 месяцев после выдачи сельской ипотеки.
- Прекращение финансирования программы со стороны государства.
Давайте посчитаем какая будет итоговая ставка по действующей сельской ипотеке, если ставку поднимут.
Требование к застройщику-подрядчику
Построить объект недвижимости с помощью сельской ипотеки можно только с привлечением подрядной организации. Самостоятельно строить нельзя. Договор подряда на строительство дома можно заключить с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, которые соответствуют определенным требованиям банка. Подрядчик должен пройти процедуру аккредитации в банке.
Стандартные требования к подрядчику на примере Россельхозбанка:
- Опыт в строительстве домов от двух лет.
- Размер основных средств более 10% от суммы активов за последние два года.
- По итогам года выручка превышает 3 000 000 рублей.
- Нет ареста на имущество или ограничений по сделкам с данной организацией.
- Исковые требования к подрядчику не превышают 10% от величины чистых активов.
- Чистые активы положительны и равны или превышают уставной капитал.
- Организация или ИП должна быть действующей.
- Нет неоконченных исполнительных производств на сумму боле 300 000 рублей.
- Отсутствие исков со стороны субподрядной организации к подрядной и наоборот.
- Нет убытков по итогам прошлого финансового года.
- Нет судебных исков от налоговой или о признании банкротства.
- Нет в реестре недобросовестных поставщиков.
- Нет неснятой или непогашенной судимости по экономическим преступлениям или против государственной власти у главного бухгалтера и руководителя
- Нет негативной информации (список недобросовестных строительных организаций профильных министерств и субъектов РФ, неисполнение обязательств или уголовные дела и т.д.) в открытых источниках о подрядной организации или ее учредителях.
- Есть вся необходимая разрешительная документация и лицензии на проведение работ: централизованного или автономного электроснабжения, водоснабжения (в том числе и бурение скважин), водоотведения, отопления и газификации жилых домов, где есть техническая возможность.
- Отсутствие проблем у подрядной и субподрядной организации по счетам в банке (арест, инкассовые требования, исполнительные листы, приостановка по счету и т.д.).
Рассмотрев все вышеизложенные факты можно с уверенностью сказать, что расширение границ столицы является вынужденной мерой, которая поможет решить множество проблем. Так, к примеру, присоединение юго-западных территорий обосновано решением транспортных, градостроительных и экологических проблем региона. Здесь очень низкая урбанизация, в то же время расположены многие важные инфраструктурные и стратегические объекты (аэропорт).
На присоединенных землях появится возможность расположить новый правительственный центр, столица будет заниматься решением городских вопросов, а новые территории получат необходимую современную инфраструктуру, избавятся от транспортных коллапсов, появятся новые рабочие места.
Грамотно реализовав проект по расширению Москвы, мегаполис будет разделен на исторический центр, деловую и образовательную зоны, оснащен современным транспортом. Для девелоперов и инвесторов появится возможность реализовывать самые смелые проекты, направленные на улучшение качества жизни всех проживающих в столице и Московской области.
Учитывается ли аварийность
Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.
Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.
В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.