Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА
г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок с расположенным на нем домом (далее — Объекты), а Покупатель — принять и оплатить Объекты, указанные в п. 2 настоящего Договора, в соответствии с условиями настоящего Договора.
2. Характеристики продаваемых Объектов:
2.1. Земельный участок:
адрес участка: ;
площадь участка кв. м, кадастровый номер ;
категория земель ;
вид разрешенного использования .
Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от » » г. N (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от » » г. N (Приложение N )).
2.2. Дом:
адрес: ,
площадь кв. м, кадастровый (инвентаризационный) номер ,
технические характеристики жилого дома: ,
назначение: .
Дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от » » г. N (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «»2023 г. N (Приложение N )).
3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Объекты никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом отчуждения не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.
4. Право собственности на Объекты переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации в органе регистрации прав.
5. Цена Договора составляет ( ) рублей и состоит из стоимости земельного участка — ( ) рублей и стоимости дома — ( ) рублей.
6. Стороны договорились о следующем порядке и способе уплаты цены Договора: .
7. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю, Стороны несут в следующем порядке: .
8.Объекты передаются Продавцом Покупателю в течение ( ) календарных (рабочих) дней с даты путем подписания Сторонами Акта приема-передачи дома и земельного участка (Приложение N ).
9. Переход права собственности на Объекты от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
10. На момент заключения Договора в доме никто не зарегистрирован, лиц сохраняющих право пользования домом после регистрации перехода права собственности к Покупателю нет.
11. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания уполномоченными представителями обеих Сторон и действует до момента полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.
12. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один — для органа регистрации прав, один — для Продавца, один — для Покупателя.
Чем продажа дома отличается от продажи квартиры
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.
У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Юридические особенности ДКП дома с участком
С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.
Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:
- При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
- Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
- Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.
Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.
При использовании расчетов по аккредитиву чрезвычайно важно правильно определить документы, которые необходимо будет предъявить для получения денег. Обычно для выплаты необходимо подтвердить, что покупатель получил право собственности на земельный участок и садовый дом.
Необходимо определить следующее:
- Правильное наименование документа — например, выписка из ЕГРН. Номер и дату указывать не следует, они не будут известны заранее. Также необходимо уточнить, что выписка должна подтверждать право собственности покупателя на конкретный земельный участок.
- Предоставление в виде оригинала или копии;
- Если помимо выписки из ЕГРН указываются иные документы, нужно убедиться, что продавец сможет эти документы получить независимо от покупателя.
С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН будут предоставляться без указания данных собственника в том случае, если недвижимость принадлежит гражданину, явно не высказавшему свое пожелание о раскрытии его данных любым третьим лицам. Эти правила введены федеральным законом № 266-ФЗ от 14 июля 2022 года. Поэтому процедура раскрытия аккредитивов усложнится: необходимые данные нужно будет получать у нотариуса.
Помимо выписки из ЕГРН, документами для перечисления денег по аккредитиву могут быть:
- Акт приема-передачи земельного участка с домом с подписями обеих сторон;
- Документы, подтверждающие погашение задолженности по оплате электроэнергии, расчетам с СНТ и т.п.
- иные документы, определенные сторонами.
Как заполнять договор купли-продажи земельного участка?
Форма договора на продажу земельного участка должна отвечать требованиям Гражданского кодекса России. В документе указываются следующие сведения:
- Город и дата составления договора.
- Данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания). Для юридических лиц – их реквизиты и данные о представляющем их интересы лице.
- Предмет договора с описанием продаваемого участка (при наличии – дома): расположением, кадастровым номером, метражом и т. д.
- Информация об оплате (сумма сделки, способ и реквизиты перечисления, порядок расчета с залогодержателем и т. д.).
- Информация об обременениях объекта недвижимости.
- Информация об обязательствах покупателя и продавца.
- Прочие сведения, существенные для данной сделки.
- Реквизиты сторон.
Договор продажи земельного участка с домом или без дома заверяется подписями продавца и покупателя и проходит государственную регистрацию. Нотариальное заверение документа осуществляется на добровольных началах и не является обязательным.
Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.
- Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
- Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
- Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
- Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.
Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Сроки и стоимость оформления сделки купли-продажи
Цена оформления ДКП зависит от необходимости нотариального заверения сделки. Тарифы нотариуса не могут превышать 20 000 рублей и быть меньше 300 рублей. Также субъектам договора необходимо внести госпошлину за регистрацию перехода имущественного права. Ее размер зависит от статуса владельца. Для физлиц она составляет 2 000 рублей, для юрлиц — 22 000 рублей.
Сроки регистрации договора купли-продажи в Росреестре зависят от способа подачи заявления. Если вы подаете документы через МФЦ, регистрационные действия будут длиться до 10 дней.
Проверить, внесены ли изменения в реестр, можно через выписку из ЕГРН. Заказать справку вы можете онлайн на ЕГРНка.ру. Для подачи заявки необходим точный адрес или кадастровый код недвижимости.
Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре
Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.
В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.
В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.
Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.
Существенные условия договора
Одними из важнейших условий договора, при отсутствии которых он не может быть заключен, являются следующие сведения:
- кадастровый номер, с указанием даты регистрации участка в кадастре недвижимости
- точный адрес месторасположения участка земли с описанием его границ;
- площадь участка;
- целевое назначение земель;
- вид разрешенного использования;
- стоимость. Цена может быть указана за единицу земли, например, метр квадратный, сотку и т.д. или за целый участок;
Договор должен включать в себя следующие разделы:
- преамбула;
- предмет договора;
- стоимость;
- порядок оплаты;
- права и обязанности сторон;
- сведения об ограничениях и обременениях недвижимости;
- порядок передачи объекта;
- реквизиты и подписи сторон. Данные должны быть указаны полностью, без сокращений. Для частного лица необходимо указать ФИО, адрес по месту регистрации, паспортные данные, для юридического лица — полные реквизиты.
Все пункты договора должны максимально полно описывать условия сделки.
Статья 37 земельного кодекса РФ не допускает в договоре купли-продажи следующие условия:
- право обратного выкупа участка продавцом по собственному усмотрению
- наложение ограничений на последующие сделки с данной недвижимостью;
- частичная ответственность продавца при заявлении на участок прав третьих лиц.
Налогообложение сделки
С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:
- налог на имущество – в отношении жилого дома;
- земельный налог – в отношении участка.
Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.
Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:
- если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
- если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.
Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.
После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.
Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.
А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.
Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.
Налогообложение сделки
С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:
- налог на имущество – в отношении жилого дома;
- земельный налог – в отношении участка.
Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.
Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:
- если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
- если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.
Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.
После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.
Оформлению ДКП земельного надела предшествует заключение предварительного соглашения. После его подписания участники начинают готовиться к совершению сделки. Покупатель готовит денежные средства, а Продавец документацию для продажи участка. После того, как стороны завершат подготовительный этап, назначается дата подписания ДПК.
Если для приобретения участка планируется использовать кредитные средства, то стоит заблаговременно обратиться в банк для оформления займа. Разрешения на его предоставление можно ждать до 3-х месяцев, поэтому следует заранее обговорить способы и сроки расчетов.
За срыв сроков подготовки документации к виновнику могут применяться следующие санкции (в соответствии с условиями предварительного соглашения):
- Уплата штрафа.
- Вторая сторона может потребовать возврата (выплаты) залога.
- Земля может быть продана другому лицу.