Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение долей в праве общей долевой собственности через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов изменить доли в праве на общую долевую собственность на квартиру — это соглашение между собственниками. Такое соглашение может быть заключено в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. В таком соглашении необходимо указать изменение долей каждого собственника в общей долевой собственности.
Изменение долей в общей долевой собственности
Если собственники не могут достичь соглашения о изменении долей, то изменение долевых долей может быть произведено судом. Для этого один из собственников должен обратиться в суд с иском о разделе общей долевой собственности. Суд рассмотрит иск и вынесет решение о разделе имущества согласно долевому участию каждого собственника.
В случае изменения долей в общей долевой собственности на квартиру, необходимо также произвести изменения в соответствующих документах, таких как: свидетельство о праве собственности на квартиру, устав дома (если таковой имеется) и договоры с энергоснабжающими организациями.
Изменение долей в общей долевой собственности на квартиру может быть затруднительным и требует согласия всех собственников. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который сможет оказать профессиональную юридическую помощь и провести правовую оценку данной ситуации.
Почему дольщики могут быть против выдела
Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество.
Согласно указанному свидетельству наследственное имущество составляли 46/100 долей в праве собственности на жилой дом, общей площадью 72,9 кв.м., 2 тесовых сарая с сооружением.
Согласно ч. 7 ст. 41 Закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются.
Земельный участок площадью 6 соток и расположенный на нем дом находятся в общей долевой собственности между Ольгой Сахарковой*, Мариной Волковской* и Николаем Киревым*. Кирев через суд попросил выделить его долю в праве собственности.
Порядок выделения долей в натуре может быть как внесудебный путем заключения соглашения, так и судебный (ст. 252 ГК РФ).
Что такое общая долевая собственность на квартиру?
Процедура перераспределения долей на квартиру обязательно оформляется в письменной форме. Кроме того, документ подлежит нотариальному удостоверению. Процесс перехода прав должен быть зарегистрирован в Росреестре.
И. обязали оборудовать вторую кухню и установить второй отопительный котел. Судебный акт Кузнецовой Т.И. исполнен за счет собственных средств, пристроены кухня, туалет и крыльцо.
ГК РФ) оно уменьшается в объеме, однако, на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. Далакян С.Н. обратился в суд с иском к Кузнецовой Т.И. об определение порядка пользования земельным участком домовладения по адресу: «адрес» .
Следовательно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав части жилого дома осуществляется после вступления в законную силу судебного акта и поступления его в орган регистрации прав (Вопрос «Об особенностях осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (Управление Росреестра по Московской обл., 2018)).
Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:
Чтобы максимально точно ответить на этот вопрос, нужно точно знать, когда возникло право собственности на квартиру и по какой сделке.
Затраты на перерегистрацию акций от всех соинвесторов одному из них состоят из затрат на завершение самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат на налогообложение.
Первым вариантом решения вопроса передачи долей совладельцу может стать заключение договора купли-продажи долей в квартире. На данный момент договор купли-продажи долей недвижимого имущества, даже между совладельцами, подлежит нотариальному обязательству и считается заключенным с момента такого удостоверения. За совершение нотариальных действий взимается комиссия в размере, установленном налоговым законодательством и утвержденном нотариальной палатой соответствующего субъекта Российской Федерации. Следовательно, п. 5 ч. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ установлено, что за удостоверение договоров, объект которых подлежит оценке, взимается налог в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 руб тысяча рублей. Решением Нотариальной палаты г. Москвы от 15 декабря 2016 г также установлен размер комиссионных, взимаемых нотариусами за юридические и технические услуги при оформлении нотариальных действий, который по сделкам купли-продажи недвижимого имущества составляет 5 тыс. Руб.
Если совладельцы долей в квартире владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, путем приватизации или в результате пожертвований от близких родственников — более трех лет), продавцы долей не облагаются налогом на выручка от их продажи. Если продавцы долей в квартире владеют ими менее указанных сроков, то они должны будут уплатить подоходный налог в размере 13% от прибыли, полученной от сделки, и не менее 70% от этой суммы. В налоговой базе будет учитываться кадастровая стоимость доли квартиры.
Отметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд льгот (налоговых вычетов) при совершении таких операций. Например, продавцы могут уменьшить налоговую базу на сумму, ранее потраченную на приобретение или создание недвижимости для продажи. Или они могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (в этом случае указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в собственности на квартиру).
Вторым вариантом решения вопроса передачи долей совладельцу может стать заключение договора дарения долей квартиры. Эта операция также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего возникают те же расходы на исполнение договора, что и на куплю-продажу жилья. В среднем стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.
Что касается налогообложения пожертвований, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к которым относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновленные и усыновленные), бабушки и дедушки, внуки, сводные братья и сестры (п. 18.1 217 Налогового кодекса РФ). Если даритель не является близким родственником одаряемого, одаряемый будет обязан уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости переданной ему доли.
Вне зависимости от типа сделки размер сбора за государственную регистрацию перехода права собственности для граждан на сегодняшний день составляет 2 тысячи рублей, умноженных на размер доли, участвующей в сделке (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры необходимо оплатить регистрационный сбор в размере 250 рублей.
Перераспределение долей в праве долевой собственности
Кооперативные квартиры, гаражные кооперативы и дачи совместно принадлежат членам их соответствующих юридических лиц. Они являются общей собственностью многоквартирного дома. Объем передаваемых прав регулируется учредительной документацией.
В случае продажи или покупки, передачи части собственности в дар и других сделок с недвижимостью обозначенные акции меняются.
Для пропорционального перераспределения новой собственности необходимо получить согласие всех членов кооператива, дачного или некоммерческого садоводческого товарищества. Согласие достигается голосованием на собрании большинством голосов.
Если голоса распределяются не в пользу заинтересованной стороны, допускается:
- получить денежную компенсацию за неопознанный номер или видео;
- рассмотреть дело в суде.
После перенесения штрафа за перерегистрацию голосованием соответствующая акция регистрируется в Росреестре.
- Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
- Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
- Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
- Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
- Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и Доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Наконец, регистрация надела сельхозназначения стоит всего 100 рублей.
Дополнительно потребуется оплатить услуги сотрудника нотариального агентства. В среднем услуги по заверению соглашения обойдутся в размере 0,5% от цены доли – от 300 до 20 тысяч рублей.
Также в зависимости от конкретного региона устанавливаются цены за проведение технических и правовых услуг данного сотрудника – примерно от 500 до 3 тысяч рублей.
Доля в праве общей долевой собственности
Доля в праве общей долевой собственности дает всем ее участникам равные права и обязанности, независимо от размера доли.
Конечно, человек владеющий меньшей долей в праве общей долевой собственности на жилую недвижимость, меньше платит налогов, коммунальных платежей и даже не всегда( при маленькой доле) может выделить ее в натуре.
Однако, он так же имеет право первоочередной покупки других долей в правах на эту недвижимость перед третьими лицами (не участниками общей долевой собственности) и равными правами на покупку перед другими “дольщиками”.
Так же у всех участников общей долевой собственности есть право продажи ее третьим лицам.
Кроме того дольщики могут перераспределить доли друг между другом, сохранив при этом состав участников.
Рассмотрим эти сделки подробнее.
Вправе ли суд отказать в иске об определении порядка пользования жилым помещением?
В научной литературе и судебной практике высказаны две противоположные точки зрения по вопросу о возможности отказа в иске об определении порядка пользования жилым помещением. Согласно первой точке зрения отказ невозможен. Основывается она на доводах процессуального и материального характера. Процессуальные доводы сводятся к тому, что функция суда состоит в разрешении спора. Отказывая в определении порядка пользования, суд отстраняется от разрешения спора. Одновременно с этим нарушается право истца на суд, закреплённое в нормах международного права. Материальные доводы строятся на положении п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Из приведённой нормы делается вывод, что если порядок владения и пользования не определён сторонами, то окончательно он должен быть установлен судом.
Согласно второй точке зрения отказ в иске об определении порядка пользования допускается. Так, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Таким образом, приведённая норма допускает, что не во всех случаях допускается предоставление части общего имущества во владение и пользование отдельного сособственника и предусматривает для таких случаев специальный способ защиты — требование денежной компенсации. Что касается отстранения от разрешения спора и нарушения права на суд, то они были бы в том случае, если суд отказался бы разрешить спор по существу. Поскольку суд вынес итоговый судебный акт, пусть и отказал в иске, функция суда выполнена, право на суд не нарушено.
Является ли преимущественное право покупки личным, относительно которого не допускается универсальное правопреемство?
Как указано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г. (ред. от 10 марта 2010)), преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли в праве общей собственности, установленное законодателем в абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ и являющееся по своей природе правом имущественным, не относится к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и относительно которых невозможно правопреемство.
Поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.
Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определённым лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
Таким образом, выводы о том, что спорные правоотношения не допускают правопреемство, в связи с чем смерть Ч., являвшегося собственником 1/2 доли спорной квартиры и обратившегося в суд за защитой принадлежащего ему права преимущественной покупки другой доли указанной квартиры, влечёт прекращение производства по настоящему делу, сделаны судом первой инстанции в нарушение требований закона.
Как следует из материалов дела, после смерти Ч. наследником по завещанию его имущества в виде 1/2 доли вышеназванной квартиры является Ч.Т. и к ней в соответствии со ст. 1112 ГК РФ перешли имущественные права Ч. в том объёме, в каком они принадлежали ему на день смерти, в том числе преимущественное право покупки доли в спорной квартире и производное от него право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли.
Сведения о наличии наследника по завещанию имущества Ч. в виде 1/2 доли спорной квартиры имелись в материалах дела на момент его рассмотрения судом надзорной инстанции. Между тем, вопреки требованиям закона и указанным обстоятельствам дела, суд надзорной инстанции признал выводы суда первой инстанции о прекращении производства по настоящему делу правильными. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о необходимости прекращения производства по делу, президиум суда надзорной инстанции исходил также из того, что по заявленным Ч. исковым требованиям правопреемство невозможно постольку, поскольку у Ч. ввиду его неплатежеспособности отсутствовало преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности на квартиру.
Однако такие выводы суда надзорной инстанции также не основаны на законе.
По буквальному смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности принадлежит в равной мере всем участникам долевой собственности и обусловлено отношениями общей собственности между ними и продавцом доли, а не их материальным положением.
Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска. Именно на данной стадии процесса суд вправе давать суждение о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.
Между тем, указывая на неготовность Ч. купить долю в спорной квартире и ссылаясь при этом на нормы материального права (ст. 250 ГК РФ), суд надзорной инстанции фактически разрешил по существу возникший между сторонами по делу спор и отказал истцу в иске, несмотря на то что предметом правовой оценки суда надзорной инстанции являлось соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права при совершении процессуального действия на стадии, не связанной с рассмотрением дела по существу.
Предварительные действия
Перед тем как составлять соглашение, необходимо убедиться в том, что нижеперечисленные условия соблюдаются в полной мере.
- Между дольщиками нет никаких споров и конфликтных ситуаций по поводу того, каким образом будут перераспределены их доли, то есть данная Процедура происходит на основе их мирной договоренности.
- Содольщики согласны на проведение процедуры. Так, если частным домом владеют родители и двое детей, то согласие необходимо получить от каждого дольщика.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как перераспределить доли в квартире
Под общей собственностью понимается совместное владение объектом несколькими гражданами. Как правило, общая собственность возникает при покупке квартиры в период брака (совместная собственность супругов), при приватизации, при наследовании.
В такой ситуации каждый из владельцев является полноправным собственников. Однако распоряжение квартирой возможно только с согласия совладельцев. Каждый из них не имеет установленной доли в праве собственности. Она считается идеальной (кратной количеству собственников). 14 при наличии владельцев, 1/3 при наличии 3 сособственников.
Стороны должны инициировать процесс выделения долей. В процессе выделения каждый из собственников становится владельцем определенной доли. Размер долей устанавливается сторонами самостоятельно (по соглашению) или судом. Размер долей может быть пересмотрен в любое время.
Закон не предусматривает термина «перераспределение долей в квартире». Однако на практике предусмотрено ряд сделок, результатом которых будет фактическое изменение долей в праве собственности на квартиру.
Вопрос может быть урегулирован:
- В добровольном порядке (купля-продажа, дарение, мена, соглашение).
- В судебном порядке (принудительный выкуп).
Процедура перераспределения долей на квартиру обязательно оформляется в письменной форме. Кроме того, документ подлежит нотариальному удостоверению. Процесс перехода прав должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Закон предусматривает ряд требований для перераспределения долей в праве общей долевой собственности:
- отсутствие долгов и обременений на квартиру;
- уведомление всех совладельцев;
- оформление сделки в письменной форме;
- государственная регистрация;
- нотариальное удостоверение.