Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить ДДУ: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такие соглашения обязательно регистрируются. Это решает многие проблемы дольщиков. Раньше застройщики-мошенники продавали квартиры в возводимом здании нескольким людям сразу, так как сделки на такое строительство не подлежали обязательной регистрации.
Личное обращение в МФЦ или Росреестр
Для начала следует оговорить моменты обращения в уполномоченные службы лично. Это посещение отделения Росреестра или МФЦ, которое также предоставляет подобные услуги. Проверка ДДУ путем личного обращения происходит по месту нахождения стройки – будущей недвижимости покупателя.
Если нет возможности посетить отделение Росреестра, можно обратиться в МФЦ по месту жительства покупателя (иногда граждане проживают в другом городе или регионе). Здесь достаточно подать заявление на предоставление сведений по имеющемуся на руках договору.
Обращение требует уплаты госпошлины в размере 400 рублей. Сумма регламентируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.
При посещении следует иметь при себе:
- паспорт владельца долевой собственности;
- договор с застройщиком;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Как быть, если данные о регистрации отсуствуют
Если все сроки предоставления сведений в базу уже прошли, необходимо обратить внимание на другие причины отсутствия информации.
Отсутствие регистрации договора возможно из-за следующих ошибок сторон (как покупателя так и застройщика):
- Представитель компании-застройщика при обращении в Росреестр не представил все документы. Зачастую причиной этого становится отсутствие прав на строительство объекта в целом. Подобное может обернуться для обратившейся стороны административными взысканиями и даже уголовной ответственностью.
- ДДУ был оформлен с ошибками, которые выявили сотрудники Росреестра. Возможно, на момент проверки они уже оповестили о наличии допущенной оплошности застройщика, но он еще не связался с покупателем или не может сделать это по причине отсутствия контактных данных.
- Сведения подавались неуполномоченным лицом. Здесь следует указать, что зарегистрировать ДДУ в Росреестре может и сам покупатель в одностороннем порядке. Для этого ему достаточно представить копии правоустанавливающих документов на строительство, которые можно взять у самого застройщика.
- В Росреестре уже зарегистрирован договор с идентичным номером, но с другим владельцем долевой собственности.
Как правило, сотрудники Росреестра выдают письменный отказ в регистрации ДДУ с указанием причины. Если причина затрагивает и покупателя, уполномоченные лица компании-застройщика оповещают его об отсутствии возможности регистрации. Далее решается вопрос об устранении ошибки: заключается новый договор, представляются новые документы и пр.
Если застройщик не оповестил о проблемах, следует обратиться к нему лично при отсутствии данных на сайте Росреестра. Делается это для уточнения. Задуматься, а еще лучше отказаться от дальнейшего сотрудничества следует, когда представители компании не могут дать точный ответ.
Если это происходит, можно запросить письменный отказ от сотрудников государственного органа с целью ознакомиться с настоящей причиной. Если и этого нет, значит, компания не подавала сведения на регистрацию ДДУ.
Документы, получаемые после регистрации сделки
Необходимость проверить регистрацию ДДУ обычно возникает перед покупкой квартиры. Сделать это несложно, так как при оформлении права собственности на жилье каждому участнику сделки на указанную в заявке электронную почту приходит соответствующее письмо. Предварительно необходимо зарегистрироваться на сайте Росреестра, открыть Личный кабинет, откуда можно совершать все действия с документами.
Для получения необходимой информации следует оформить такой кабинет в системе ДомКлик, где после регистрации будут доступны такие электронные документы:
- цифровая форма договора долевого участия, которую можно скачать в виде PDF, вместо ДДУ также в кабинете могут отражаться ссылки для скачивания заключенного договора о переуступке прав или дополнительное соглашение;
- файлы «Договор.sig», то есть все электронные подписи к ДДУ (их количество зависит от числа всех участников сделки);
- штампы о том, что ДДУ зарегистрирован в следующих обязательных форматах – XML и HTML.
Зачем и кому нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в федеральной базе данных – реестре ЕГРН. В отношении долевки в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома. Проверка регистрации ДДУ может потребоваться:
- чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- чтобы провести проверку перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- чтобы получить официальный бланк, подтверждающий факт госрегистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
Основные данные из ЕГРН о недвижимости
Важно! Согласно ст.165 ГК РФ, если сделка была совершена надлежащим образом, но одна из сторон отказывается ее регистрировать, вторая сторона может обратиться в орган правосудия. Это в полной мере касается и госрегистрации ДДУ. Если вы собрались участвовать в судебном разбирательстве — заручитесь поддержкой адвоката по долевому строительству.
После этого необходимо пройти следующий алгоритм действий. Если оформлена ипотека, то необходимо показать договор залога.
Первое, что должен выяснить дольщик, — по какой причине стройфирма не сделала этого. С этим вопросом нужно обратиться лично в офис застройщика. Возможно, компания просто не успела посетить Росреестр в силу болезни сотрудников, отвечающих за госрегистрацию ДДУ, забыла именно о вашем договоре, неверно оформила документы и т.д.
Для чего нужна регистрация ДДУ в Росреестре и зачем ее проверять
Обязанность зарегистрировать ДДУ в государственных органах предусмотрена ФЗ № 214-ФЗ. Это условие относится к необходимым, без него сделку не признают действительной. Поэтому только правильно составленный, а затем зарегистрированный в Росреестре договор может защитить имущественные права покупателя и застройщика.
Помимо этого без государственной регистрации ДДУ невозможно заключить действительный договор цессии. Переуступка права осуществляется, в том числе, при предоставлении покупателем справки, подтверждающей частичную или полную оплату жилья в новостройке.
Проверять регистрацию ДДУ требуется, чтобы убедиться, что застройщик добросовестный:
- государственные органы рассмотрели регистрационные документы компании и не выявили нарушений;
- организация проводит застройку на согласованном участке в соответствии со строительными нормами;
- договор соответствует установленным государством нормам.
Если проверяемый договор ДДУ находится в реестре, покупатель сможет доказать свое право собственности на квартиру в суде.
Как можно узнать сведения по договору долевого участия онлайн
Основным рабочим документом, отражающим договор о совместном строительстве, является выписка из Единого государственного реестра памятников природы. Этот документ является официальным регистрационным документом Земельной книги. С сегодняшнего дня законом предусмотрена обязательная регистрация ДСД со стороны ЛОС.
Согласно закону, две заинтересованные стороны — дольщики и подрядчик — встречаются в земельном управлении, где подписывают договор; Росреестр обязан вызвать представителя банка, который дольщики откроют в будущем. На эскроу-счет зачисляется сумма, равная стоимости квартиры, согласно условиям договора. Важно, что подрядчик не имеет права использовать деньги на эскроу-счете до тех пор, пока квартира не будет передана участнику.
Представитель банка устанавливает в договоре механизм уведомления о счете эскроу. Следует отметить, что деньги на эскроу-счете могут быть использованы как подрядчиками, так и дольщиками.
Что дает проверка регистрации ДДУ?
Убедиться, что ваш договор долевого участия надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре должен каждый участник ДДУ. Сделать это необходимо для уверенности в том, что вы располагаете юридически грамотно оформленным полноценным документом.
До регистрации в государственных органах договор ДДУ не является заключенным, даже если на нем присутствуют все печати и подписи сторон. Такой документ не предъявишь в суде, его сразу признают недействительным. Регистрация – важный момент в подтверждении законности вашей сделки.
Кроме защиты ваших имущественных прав зарегистрированный ДДУ говорит нам о том, что:
- Застройщик является официально действующим юридическим лицом, имеющим право осуществлять строительство многоквартирных домов.
- Все регистрационные и разрешительные документы девелопера прошли проверку.
- Проект постройки МКД согласован и утвержден, с земельным участком, на котором планируется или идет стройка тоже всё в порядке.
- Строительная компания работает в рамках ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости».
- Самым важным моментом регистрации договора долевого участия является то, что она исключает двойную продажу квартиры. Зарегистрировать ДДУ, касающийся конкретной жилплощади, можно лишь один раз.
Такие бесплатные справочные сведения о квартирах показывает сайт Росреестра
На мой взгляд, полезная информация включает: сведения об инвалидности/ограничениях — номер и дата регистрации права собственности — площадь квартиры (без балкона/лоджии) — стоимость земли. Более подробную информацию о квартирах можно найти в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.
Данные с сайта Росреестра по квартире по адресу: Москва, Первомайская, 43, на втором этаже.
(Нажмите на изображение для увеличения).
Небольшое примечание, мы как брокер не используем сайт Росреестра для проверки квартир. На это есть две причины: 1) В открытом доступе очень мало информации. 2) Эта справочная информация не всегда актуальна. Информация актуальна в самом ЕГРН, но не всегда в справочном разделе сайта Росреестра. Я всегда проверяю квартиры по выпискам из ЕГРЮЛ.
При использовании Сайта Росреестра порядок действий следующий.
Больше сведений о квартире найдете в выписках из ЕГРН
Существует несколько видов экстрактов. Две наиболее подходящие выписки: — выписка об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах (далее — выписка о праве собственности); — выписка о переходе прав на объект недвижимости (далее — выписка о переходе прав)). Смотрите образцы ниже.
Образец выписки из квартиры: в Москве, ул. Первомайская 43, кв. 2.
(Нажмите на изображение для увеличения).
Выдержка из основных характеристик и прав на регистрацию
Выдержка о передаче прав
Я всегда начинаю процесс комплексной проверки с этих списков. С их помощью можно узнать, кто является владельцем недвижимости, когда было зарегистрировано право собственности, какие препятствия или ограничения наложены на недвижимость, планировку квартиры, поэтажные планы (которые не всегда доступны) и т.д. В выписке о переходе права собственности сообщается владелец и собственник квартиры — на основании сделки, в результате которой квартира была передана в собственность (например, если квартира была куплена, акт купли-продажи будет фигурировать как учредительный акт).
В первом заявлении указано, что квартира принадлежит некоей Самхиной с 2013 года, но квартира арестована с 2012 года. Хотя нередки случаи, когда сами владельцы не знают, под каким бременем находятся их квартиры. Они щеголяют своими старыми делами, не отягощая их, и убеждены, что в квартире все в порядке.
Позже они узнают, с помощью цитаты, что квартира была задержана, например. Поэтому такие квартиры не могут быть приобретены до тех пор, пока собственник не снимет обременение. Рекомендуется узнать о таких вещах на ранней стадии, чтобы не тратить время на дальнейшие проверки.
Теперь о передаче права собственности. Рекомендуется не покупать такие квартиры, если собственник часто меняется, как указано выше. Частая смена владельцев обычно используется мошенниками для сокрытия определенных видов мошенничества.
Например, мошенники используют поддельную доверенность, чтобы предложить квартиру фиктивному лицу. Через несколько дней совершается еще одна сделка дарения другому подставному лицу, а затем сделка купли-продажи. Цепочку сделок сложнее оспорить в суде, поскольку одна из них может быть совершенно законной.
Например, жертвами таких мошенников становятся представители общественности, приобретающие квартиру. Поэтому они не должны участвовать в таких квартирах.
Выписки из выборки показывают, что первым владельцем была некая Кнашова, которая сразу же продала квартиру в Кубанове (дата регистрации и перехода права собственности — 14 мая 2003 года); через два месяца он продал квартиру в Самохине (дата регистрации — 15 июля 2003 года); квартира в Кубанове была продана некой Кнашовой (дата перехода права собственности — 14 мая 2003 года). Самохина продала свою квартиру некоему Кудряшову 17 октября 2011 года, а Кудряшов продал свою квартиру некоей Лантовой несколько месяцев спустя (20 февраля 2012 года). Затем, по решению суда от 23 августа 2013 года, Самохина вновь стала собственником квартиры.
Ранее он владел им с 15 июля 2003 года по 17 октября 2011 года (в выписке нарисованное мной имя совпадает с прозвищем). Лично я не стал бы заниматься такой квартирой, даже если бы владелец мог снять обременение и зарегистрировать продажу.
Проверка для тех, у кого есть электронная подпись
Обладатели ЭЦП также могут получить информацию на онлайн-платформе Росреестра. Механизм доставки информации был упрощен и несколько изменен. Владельцы цифровых подписей могут запросить их через свой электронный ящик.Механизм получения выписок в ЭЦП следующий.
- Чтобы подключиться к онлайн-сервису, перейдите в раздел «Получение сведений из ЕГРЮЛ».
- В поле «Тип объекта» выберите участок земли и введите кадастровый номер.
- Выберите способ получения данных в виде электронного документа и введите свой адрес электронной почты.
- Откроется вкладка, где можно ввести имя заявителя и номер паспорта.
- [Закладку «Документ для подачи» следует пропустить. Перейдите к проверке данных.
- На экране появится форма, содержащая информацию, введенную пользователем. Данные должны быть тщательно проверены, а заявление должно быть подписано и подано в электронном виде.
- Квитанция об оплате будет выслана по почте незамедлительно.
Заявление о том, что первый договор купли-продажи был зарегистрирован в электронном виде, будет отправлено по электронной почте в течение трех дней.
Зачем нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в реестре ЕГРН — федеральной базе данных. В отношении долевого строительства в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома.
Проверка регистрации ДДУ может понадобиться:
- для того, чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, то есть — своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- для проведения проверки перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- ради получения официального бланка, подтверждающий факт государственной регистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
Зачем и кому нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в федеральной базе данных – реестре ЕГРН. В отношении долевки в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома. Проверка регистрации ДДУ может потребоваться:
Обратите внимание! Если не пройти регистрационную процедуру, сделка считается недействительной. В этом случае вы не сможете оформить права после достройки дома, требовать соблюдения норм Закона 214-ФЗ. Также по незарегистрированному договору намного сложнее добиться возврата денег от недобросовестного застройщика.
Обычно в Росреестр ДДУ передает сам застройщик. Для этого документы могут направляться в письменном или цифровом формате. После завершения процедуры дольщику выдается договор с регистрационной отметкой. Она содержит номер и дату, по которым можно легко провести проверку через ресурсы Росреестра. Ниже расскажем, как проверить регистрацию ДДУ и убедиться в защите своих прав.
Что делать, если договор не зарегистрирован?
Если дольщик не смог получить выписку, и проведенная онлайн проверка договора долевого участия показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по данному недвижимому объекту, то нужно отложить оплату за квартиру, это в первую очередь. Затем следует обратиться к застройщику и выяснить у него причину, по которой договор не был должным образом оформлен. Если дело в документах, то проблема устранима.
Если же застройщик не сможет объяснить причину, то есть повод задуматься: стоит ли вообще продолжать отношения с этой строительной компанией. Не лучше ли найти более надежного застройщика?
Есть еще одна возможная причина, по которой договор не прошел регистрацию: договор может просто потеряться по дороге от застройщика в Росреестр или обратно. Данная ситуация происходит достаточно часто. Застройщик носит в регистрирующий орган не по одному договору, а сразу несколько, и не исключено, что один из них может быть им забыт на выдаче. Если ДДУ действительно потерялся, то его дубликат можно взять в Росреестре либо в МФЦ.
Участие в долевом строительстве не всегда безопасно. Поэтому дольщикам нужно проявлять бдительность на всех этапах строительства, и помнить, что только зарегистрированный договор дает им гарантии, закрепленные в законе. Если вам нужна консультация, поддержка и помощь в вопросах долевого участия в строительстве, мы — юристы по ДДУ, всегда вам готовы помочь. Координаты для связи с нами вы найдете в разделе «Контакты».
Где узнать зарегистрирован ли договор по номеру?
Проверить регистрацию ДДУ необходимо, если вы приняли решение купить объект недвижимости в долевом строительстве.
Подтвердить регистрацию может выписка из Единого государственного реестра недвижимости – документ. В нём содержатся все сведения об объекте недвижимости, включая:
- собственников,
- основания приобретения собственности,
- арест, залог, обременение.
Выписка доказывает право собственности человека на недвижимость в момент запроса. Ситуация может измениться на следующий день.
Поэтому закажите выписку из ЕГРН максимально близко к дате сделки. Только в этом случае вы получите достоверные сведения о действующем собственнике и обременениях.
Выписку из ЕГРН может заказать любой человек, не только собственник.
Способы проверки регистрации ДДУ:
- закажите бумажную выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре. Этот вариант получения выписки стоит дороже, но закрепляется синей печатью регистрирующего органа и принимается судом в качестве доказательства. Такая выписка считается официальным документом;
- закажите электронную выписку на сайте Росреестра и самостоятельно ее распечатайте. Стоит дешевле, но не принимается органами власти в качестве документа. Удобна, если вы хотите узнать сведения об объекте недвижимости и его собственнике для себя.
Каждый способ проверки облагается государственной пошлиной.
Зачем нужна проверка ДДУ при переуступке?
Зачем нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в реестре ЕГРН — федеральной базе данных. В отношении долевого строительства в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома.
Проверка регистрации ДДУ может понадобиться:
- для того, чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, то есть — своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- для проведения проверки перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- ради получения официального бланка, подтверждающий факт государственной регистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
ВАЖНО! Если не пройти регистрационную процедуру, сделка считается недействительной. В этом случае вы не сможете оформить права после достройки дома, требовать соблюдения норм Закона 214-ФЗ. Также по незарегистрированному договору намного сложнее добиться возврата денег, если застройщик окажется недобросовестным.