Незаконная перепланировка квартиры в 2023. Все аспекты.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка квартиры в 2023. Все аспекты.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

• совмещение ванны и туалета;

• перенос коммуникационных систем;

• демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);

• увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;

• монтаж батареи на балконе;

• подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

• Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

• Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

• Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

• Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

• Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.

Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.

Важность перепланировки

Нужно различать перепланировку и переустройство квартиры. Переустройство не требует согласования, так как вносимые при его проведении изменения не являются существенными. Это может быть изменение размеров дверных проемов (если они не располагаются в несущих стенах), перенос электропроводки и т.п.

Неузаконенная перепланировка увеличивает риски для банка, выдающего кредит. Она может стать причиной отказа в ипотеке, если:

• покупатель пытается скрыть факт внесения изменений;
• перепланировка выполнена с грубыми нарушениями;
• восстановить исходное состояние или согласовать внесенные изменения невозможно.

Не подлежат согласованию:

• частичный демонтаж или полный снос несущих стен в панельном доме;
• монтаж теплого пола, подключенного к общедомовой сети;
• перемещение кухни, санузла так, что они оказываются над жилыми комнатами соседей снизу;
• перенос стояков канализации, водопровода, отопления, газоснабжения;
• в однокомнатной квартире запрещается объединять жилую комнату с кухней, если в ней установлена газовая плита;
• не допускается демонтаж стены между жилым помещением и балконом, лоджией с одновременным выносом радиатора отопления на них;
• формирование жилых помещений шириной менее 2,25 м или площадью меньше 9 м2;
• демонтаж вентканалов;
• на лоджиях, балконах заваривание противопожарных люков.

При наличии таких изменений покупка квартиры в ипотеку возможна только при условии, что заемщик обязуется привести помещения в исходное состояние.

Российское законодательство постоянно корректируется так, чтобы ужесточить контроль над проведением перепланировок. Поэтому «красные линии» в техпаспорте для ипотечного банка становятся все более серьезным поводом в отказе заемщику.

Выявление незаконной перепланировки третьими лицами

Многие собственники полагают, что сокрыть факт незаконной перепланировки достаточно просто и не стоит предпринимать активных действий по разрешению этой проблемы. Однако существует высокая вероятность, что о нарушении станет известно посторонним лицам, которые незамедлительно примут меры по его устранению:

1. БТИ. Бюро технической инвентаризации может нанести плановый визит на основании жалоб или запросов УК при составлении технического паспорта дома или подготовки здания к капитальному ремонту. Здесь и раскроется факт незаконной перепланировки.
2. Соседи. Изменения в характеристиках смежных конструкций могут привести к пониженной шумоизоляции, вентиляции или снижению санитарных условий. Соседи подадут жалобу в Жилищную инспекцию, придет комиссия, которая сверит план квартиры с текущим состоянием, а затем выдаст предписание об устранении несоответствий.
3. Аварийные службы. Если в ходе нарушения строительных норм и сбоя в работе инженерных конструкций произойдет ЧП, об этом станет известно аварийным службам УК, которые установят причину аварии и доложат о них вышестоящему руководству.
4. Коммунальные службы. При снятии показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена сотрудником УК или ТСЖ, что приведет к тем же последствиям, что и в предыдущих случаях.

Органы жилищного надзора вправе осуществлять проверки по предоставлению жалоб со стороны третьих лиц, поэтому не стоит оставлять вопрос без разрешения.

Как может быть определена неузаконенная смена планировки

Множество собственников вовсе не волнуются о том, что бумаги на недвижимое имущество не идеальны, искренне убеждая себя в том, что это ни для кого не важно. В действительности угроза нахождения противоправных имеется при любых обстоятельствах. Как правило, определение происходит так:

ВНИМАНИЕ !!! В ходе смены планировки могут произойти изменения показателей смежных сооружений. В частности, звукоизоляция пересекающейся с соседями стенки возрастет, либо станет хуже вентиляция или в противном случае соседи будут иметь возможность предположить, что в соседней квартире произошла смена планировки, и будут жаловаться в жилищную инспекцию.

После обращения в недвижимое имущество направят специальных людей, которые должны произвести сверку плановых показателей жилого помещения с ее настоящим состоянием, а при нахождении не состыковок предпишет штрафную санкцию и назначит удалить не состыковки в документацию в период до полугода либо привести жилье в его исходное положение.

Из-за множественных нарушений технических нормативов и предписаний случится аварийная ситуация, либо перебои в функционировании придомовых коммуникаций, что может предполагать интерес коммунальных служб, а после того прошлый эпизод повторится, отличие лишь в том, что сумма штрафной санкции будет наибольшей, сами изменения, может быть, устранить будет невозможно, точно так же, как и утвердить. В процессе сличения показаний приборов учета изменения планировки могут проявиться сотрудником коммунальных служб, после этого заявление будет получено от коммунальщиков в жилищную инспекцию.

Каковы риски при приобретении жилья с измененной и неузаконенной планировкой? Не опасно ли совершать такую покупку в ипотеку?

Принимая решение о покупке такой квартиры прежде всего изучите документы и проверьте соответствие поэтажного плана реальной организации пространства внутри.

Кроме того, продавец должен показать пакет документов, который отражает легализацию всех внесённых изменений, в который входят:

• проект новой планировки;
• заключения Роспотребнадзора, МЧС, Пожарного надзора и др.;
• разрешение от Жилинспекции;
• акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

Если все эти бумаги у продавца в наличии, можете быть спокойны и смело оформлять сделку.

При этом существуют виды переустройства, согласование которых не требуется по закону. К ним относятся следующие виды изменений:

1. Ликвидация встроенных шкафов и устройство на их месте ниш.
2. Остекление лоджий, балконов, если на них не вынесены батареи.
3. Перенос газовых плит или сантехнического оборудования внутри одного помещения.
4. Объединение санузла путём сноса внутренних перегородок.

Такие виды изменений считаются несущественными, поскольку планировка жилья после них не изменяется.

Если перегородка снесена между двумя жилыми комнатами, это должно быть согласовано и отражено в поэтажном плане.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать перепланировку лоджии, балкона, кухни или санузла.

От какого жилья нужно отказаться?

Не всякую переделку можно будет узаконить. Существуют виды изменений, которые запрещены законом и официального разрешения на них получить нельзя, даже при обращении в суд.

В соответствии с действующими государственными нормативами (СНиП) недопустимыми являются следующие виды переустройства:

• расширение санузла за счёт территории коридора или жилых комнат;
• утепление балкона за счёт переноса на него радиаторов отопления или устройства тёплого пола путём присоединения к домовым коммуникациям;
• снос подоконного блока и расширение проёма путём сноса несущих перегородок при объединении балкона или лоджии с пространством жилого помещения. А также срезание балконного порожка при подобном объединении;
• снос несущих стен или устройство в них арок или ниш;
• объединение кухни, оборудованной газовой плитой, с комнатами;
• расширение площади лоджии при помощи выносных конструкций (это также запрещено и для балконов).

Особенную бдительность покупателю стоит проявить при покупке жилья в старом фонде, поскольку там недопустимые переделки встречаются очень часто. Такая покупка доставит массу непреодолимых проблем.

Узнайте из наших статей, с чего начать оформление, как и где заказать проект и получить разрешение на перепланировку.

Когда нужно обращаться в суд?

После сделки, возможно, придётся обращаться в суд для решения возникших проблем. Подавать иск придётся в двух случаях:

• если администрация отказала в узаконивании произведённого продавцами переустройства. Суд назначит строительно-техническую экспертизу, после проведения которой есть шанс получить разрешение узаконить произведённые изменения. Положительное решение суда можно получить только в том случае, если произведённые изменения являются разрешёнными;
• если обнаружили, что была проведена недопустимая переделка, вы вправе потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств.

Закон в этом случае будет на вашей стороне, продавец обязан вернуть вам деньги, а также компенсировать расходы на переезд в новую квартиру и оплатить моральный вред.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке квартиры в новостройке

Все риски, относительно штрафов и возможного ареста имущества сохраняются. Однако если перепланировка является следствием невнимательности застройщика, проблему можно решить значительно проще: нужно просто написать заявление и потребовать или поменять документы, якобы данная планировка и была задумана изначально. Если это невозможно, то нужно требовать от застройщика чтобы тот за свой счет возвращал жилье в предыдущее состояние.

Многие застройщики дают несколько лет гарантии на проданные квартиры. Данный случай может не считаться гарантийным, однако если начать активно жаловаться и пригрозить обратиться в контролирующие органы, то скорее всего компания пойдет навстречу покупателю и сделает все за свой счет. Проблемы, которые могут возникнут в случае жалоб не стоят тех затрат, которые можно понести на исправление неправильной планировки. В самом крайнем случае застройщик может предложить покупателю обменять его «неправильную» квартиру на другую аналогичную, но «правильную».

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью

.
Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Похожие записи:

• Схемы мошенничества в суррогатном материнстве
• Актуальные вопросы алиментных обязательств.
• Порядок пребывания иностранных граждан в Республике Беларусь