Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Какие должны быть документы на участок

При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
3. Кадастровый паспорт на участок.
4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

Как происходит сделка

Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

Порядок действий при оформлении покупки земельного участка у собственника

Регулирование любых вопросов, связанных с приобретением и продажей имущества, осуществляется на основе тридцатой главы Гражданского Кодекса РФ. Именно этот акт исследует законность и правомерность, оценивает корректность составления договора, а также всесторонне рассматривает потребности и интересы участников соглашения.

Важно: конкретного закона, который бы предусматривал и контролировал все имущественные ситуации, не существует. Фактически для оформления перехода права собственности требуется задействовать весь Земельный Кодекс. Однако наиболее часто юристы и нотариусы апеллируют статьями 15, 25, 26 и 27.

Еще один важный документ – Федеральный закон №122 «О государственной регистрации…». Именно он определяет ключевые правила и каноны установки собственнических прав на объекты недвижимости. Его основное положение: сделка не может быть признана действительной без нотариального заверения. Это особенно актуально при сотрудничестве с юридическими лицами.

Шаг 3 — оставьте задаток

Покупка недвижимости – ответственная процедура, сопровождающаяся серьезными материальными затратами. Прежде чем вступать в какие-либо финансовые взаимоотношения с продавцом, постарайтесь максимально снизить цену на землю. Поскольку на этапе заключения договора торговаться уже будет бессмысленно. Однако, даже получив скидку, не спешите расслабляться. Просмотрите еще несколько вариантов, чтобы точно убедиться в правильности сделанного выбора.

Если уверены, что этот участок – именно то, что нужно, можно переходить к обсуждению задатка. По функционалу он очень похож на аванс, при этом имеет несколько существенных функциональных отличий:

• В случае неисполнения одной из сторон сделки своих обязательств аванс возвращается покупателю. Однако данное условие обязательно стоит прописать в договоре.

• Если на бумагах указан задаток, а от соглашения вам пришлось отказаться, средства не будут возвращены. Если же продажа не происходит по вине продавца, то задаточная часть возвращается в двойном размере.

Особенности приобретения участка в садовом некоммерческом товариществе

Покупка подобного земельного участка отличается от других и имеет свои нюансы:

• Такая земля не подходит для частного строительства, а значит, ее цена должна быть в несколько раз меньше. Территорию, возможно, перевести в категорию ИЖС, при условии, что она находится в рамках жилой застройки определенного населенного пункта;
• На садовой земле возможно строительство дачи, которая впоследствии может быть признана и оформлена, как жилая, но при учете соответствия требованиям по габаритам и наличии тепла, для обеспечения проживания круглый год;
• Расходы на строительство в СНТ могут быть значительно выше, чем при размещении здания в поселках с категорией ИЖС;
• Как правило, у владельца такой земли нет права собственности – все принадлежит самому товариществу. Потому все решения нужно согласовывать с участниками СНТ. Однако это не мешает собственнику полностью распоряжаться участком – он имеет право его продать, обменять, сдавать в аренду;
• Новый хозяин земли может распоряжаться им наравне со всеми участниками. Прежний владелец должен подать заявление об исключении его из садового товарищества, а новый, в свою очередь, о вступлении в него.

От расположения участка будет зависеть комфорт проживания на нем. От чего нужно отталкиваться, выбирая район:

• Удаленность от города. Если вы работаете удаленно или не собираетесь часто посещать свой участок, то переплачивать за близость к городу не обязательно. Но выбирая участок для переезда на ПМЖ с постоянной нуждой ездить в город, расстояние играет роль. Например, от наших коттеджных поселков можно доехать до центра Тюмени всего за 20 минут.

• Инфраструктура вокруг. Обязательно оцените благоустройство: что есть в поселке, какие поселки есть рядом, есть ли остановка общественного транспорта и прочее. Самым комфортным вариантом для проживания будет коттеджный поселок. В большинстве случаев он изначально уже обладает базовой инфраструктурой для жизни и готовыми необходимыми коммуникациями.

• Экология. К изучению обстановки также относится и отслеживание загрязняющих объектов вокруг (фабрики, фермы, мусорные полигоны). Все это напрямую повлияет на чистоту воздуха, земли, грунтовых вод. Не поленитесь также заглянуть в муниципальный генеральный план района — там вы сможете узнать не только о существующих объектах, но и том, какое строительство запланировано.

• Соседи. Перед покупкой участка неплохо было бы познакомиться с людьми, которые будут проживать рядом с вами.

Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».

«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.

На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.

Скрытой проблемой могут стать и старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или бесхозный мост, ведущий в поселок, который зимой становится опасным.

«У этих объектов одна общая проблема — они не переданы на баланс организации, которая должна отвечать за их эксплуатацию. Заставить сетевую организацию чинить такой трансформатор или муниципалитет чистить такой мост — задача сложная», — говорит юрист.

Полностью обезопасить себя от подобной проблемы сложно, но можно снизить риски. Например, расспросить потенциальных соседей, которые знают обо всех проблемах в поселке и зачастую охотно ими делятся.

Всё зависит от того, какую цену за участок предложит продавец. Если она будет завышена, то продаваться он будет довольно долго. Если же снизить немного, то продажа и оформление покупки может осуществиться за несколько недель.

С того момента, как стороны решили заключить сделку, и до оформления вещного права, может пройти месяц. Этот срок зависит от того, как и куда будут обращаться стороны, что регистрировать сделку. Это:

• если напрямую в Росреестр, то около 2 – 2 недель;
• если через МФЦ, то около месяца;
• если с помощью Почты России, то 2 – 3 месяца;
• если они решат оформить земельный участок с помощью электронной регистрации, то порядка 5 – 7 дней.

Какую землю можно покупать?

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).

Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:

1. Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
2. Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.

Распространенные способы мошенничества

• Самые распространенные случаи мошенничества связаны с подделкой документов. Собственник участка под каким-то предлогом не может явиться на встречу, и от его имени выступают доверенные лица. Они даже могут иметь нотариально заверенную доверенность, однако по факту она является подделкой.
  С помощью фальшивых документов мошенники могут даже продавать один и тот же участок по несколько раз. Чтобы не попасться на этот трюк, обязательно на каком-то этапе встретиться лично с владельцем и убедиться в его вменяемости.
• Другой вариант мошенничества – предложение прописать в договоре более дешевую сумму сделки, якобы с целью неполной уплаты налогов (подробнее про налогообложение купли-продажи земли можно узнать тут). После этого продавцы находят причину, по которой сделка признается ничтожной, и возвращают деньги.
  Но выплачивают они не всю сумму, а только то, что указано в договоре. Уберечься от этой схемы можно полностью проведя финансовую операцию через банк. Нежелательно передавать деньги наличностью.

Итак, покупая участок, нужно приехать и осмотреть его лично и проверить правильность оформления документов. Вдобавок, необходимо убедиться, что сделка заключается с человеком, имеющим право на владение данной недвижимостью, и что другие собственники не будут препятствовать заключению сделки или пытаться её расторгнуть.

Права продавца как предмет особого внимания при покупке земельного участка

Одним из ключевых моментов покупки земли становится право продающей стороны проводить с участком какие-то сделки. И наличие такого права следует достоверно выяснить.

Сам продавец должен подтвердить свои права предоставлением одного из обязательных для сделки документов — выписки из госреестра. Помимо этого, полная информация о том или ином земельном участке есть в местном Отделе управления реестром.

Вторым этапом проверки прав будет визит в налоговую инспекцию — она также может предоставить интересные сведения о продающей стороне. Это потребует оплаты, но безопасность покупки земли такие расходы окупает с запасом.

Если участки продает организация, не следует поддаваться гипнозу ее официального статуса — о ней тоже надо выяснить все возможное. Организация-продавец заслуживает доверия только тогда, когда ее репутация не вызывает особых нареканий, а стаж ее успешной работы на рынке составляет не менее пяти лет.

Проверяем юридическую чистоту участка до сделки

Сведения о зарегистрированных в Росреестре объектах недвижимости используются для формирования Публичной кадастровой карты РФ. С помощью интерактивноq карты ниже любое заинтересованное лицо может найти нужный участок или иную учетную единицу и изучить характеристики. Справочная информация на зарегистрированный объект находится в открытом доступе.

Если необходимо документальное подтверждение параметров имущества, нужно заказать выписку из ЕГРН. Получить справку можно в Росреестре, через МФЦ или онлайн. Документ содержит такую информацию:

• Вид объекта недвижимости;
• Кадастровый номер и стоимость;
• ФИО правообладателей;
• Описание характеристик;
• Сведения об имеющихся ограничениях и их вид;
• Дату постановки на Кадастр;
• Реквизиты госрегистратора.

Сроки и стоимость оформления сделки

Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.

Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.

Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.

Похожие записи:

• Установление факта владения и пользования недвижимым имуществом
• Образец возражений на заявление о взыскании судебных расходов
• Расчет налога при продаже земельного участка в 2024 году