Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Депутаты запретили открывать хостелы и гостиницы в жилых домах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Запрет на использование квартиры для предоставления гостиничных услуг означает, что в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, нельзя оказывать гостиничные услуги: размещать постояльцев, бронировать места, регистрировать их, готовить для них завтраки, обеды или ужины, менять постельное белье. Гостиницы в многоквартирных домах не запрещены – они могут оказывать гостиничные услуги, но при условии перевода жилых помещений в нежилые.
Советы предпринимателям
- Обязательно переведите жилое помещение в нежилое. Многие пренебрегают этим правилом, так как это долгий и недешёвый процесс, при этом работая в тени. Но такая экономия может вылиться в огромный штраф и закрытие бизнеса.
- Поддерживайте хорошие отношения с жильцами и соседями: это поможет не только на первом этапе (перевод помещения в нежилое), но и в дальнейшем. Именно постоянные жалобы от соседей вызывают постоянные проверки государственных органов, что значительно мешает нормальной работе.
- Продумайте заранее, в каких масштабах будет ваш бизнес. Если планируете открывать только один хостел, то выгоднее будет получить статус ИП – на этом режиме можно будет воспользоваться УСН в 6%. Если планируете открытие сети хостелов, необходимо оформить ООО. ИП проще вести бухгалтерию, не требуется устав и капитал. ИП регистрируется по месту проживания лица, а в случае с ООО нужно указывать адрес фактического осуществления деятельности. При этом, если вы планируете открывать сеть хостелов, то лучше сразу регистрировать ООО.
- Изучите все нюансы помещения, его расположения. Проверьте арендодателя (его добросовестность), чистоту сделки, если вы приобретаете помещение: все ли стороны дееспособны, не обременено ли помещение, нет ли оснований для расторжения сделки впоследствии, «чистоту» контрагентов. Отдельное внимание уделите технической документации (для того чтобы убедиться, что отсутствуют незаконные перепланировки) и назначению помещения.
- Проанализируйте хостелы в своем городе: какие наиболее популярны и почему. Это позволит быть отелю более конкурентоспособным.
- Тщательно подбирайте персонал (и регулярно проводите обучение). Самое слабое место у хостелов – чистота. Отдельное внимание уделите бизнес-плану, развитию, рекламе.
Что думают россияне о запрете хостелов
Большинство россиян уверены, что хостелы создают неудобства для других жителей в домах. Такое мнение высказали 70% опрошенных ВЦИОМ. Больше всего (выше 80%) проблемой размещения хостелов в жилых домах обеспокоены жители Москвы и Санкт-Петербурга. Две трети из опрошенных в этих мегаполисах поддерживают законопроект о запрете хостелов в многоквартирных домах.
Согласно опросу, неудобства для соседей чаще всего вызывает большое число посторонних (43%), непонятный контингент и неприятные компании (шум, курение, распитие алкоголя) (44%). Чтобы предотвратить создание неудобств для жителей, необходимо обязать владельцев хостелов обеспечить отдельный вход и шумоизоляцию (47%), еще 25% респондентов считают, что нужно закрыть подобные хостелы.
Куда переедут мини-отели
Сегодня, по словам Воиновой, перевести квартиры в нежилые помещения в 95% случаях не получится, так как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, отдельный вход и ряд других практически невыполнимых требований. Поэтому остается два варианта: найти новое подходящее помещение или закрыть бизнес, считает она.
Для того чтобы открыть бизнес на новом месте, нужно найти подходящее помещение, которые отвечает всем необходимым требованиям и расположено в хорошей локации. При этом, по словам Цая, цена помещения критична для этого бизнеса, а для перезапуска существующего бизнеса в нежилых помещениях предпринимателям нужно больше года. Значительная доля хостелов, которые будут переезжать из жилого фонда, принадлежат мелким бизнесменам, арендующим десятки, не сотни квадратных метров, и при этом вряд ли способным потянуть высокую арендную плату, считает партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Усенко.
Хотя в Москве достаточно много нежилых помещений, требования к размещению гостиничного использования довольно прихотливы, отмечают эксперты. «Для современного хостела желательны или практически обязательны и близость к метро, и наличие рядом хорошей городской инфраструктуры для восполнения ограниченных услуг самих хостелов, и базовые нормы санитарно-гигиенических требований к подобным помещениям», — перечисляет Усенко.
Нежилое помещение, расположенное в хорошей локации, при прочих равных обойдется оператору хостела дороже жилого, дополняет Канева. Если для примера взять расположенное в центре здание, оно, по ее словам, даже при плохом состоянии будет иметь гораздо большую доходность при развитии в нем офисной функции. Более высокие расходы в конечном итоге отразятся на конечном потребителе — стоимость оказываемых услуг значительно увеличится, прогнозирует Воинова.
Законодатели собирались облегчить предпринимателям деятельность, помочь им выйти из тени и, наверное, подсобрать налогов. Похоже, в этой версии закона о гостевых домах будет достигнут обратный эффект.
Инициаторы законопроекта рассчитывают, что он начнет действовать в марте 2023 года. Туристический сезон в Крыму и Краснодарском крае и так может получиться неординарным. Прокремлевский канал «Незыгарь» в конце сентября писал: «Эксперты считают, что одной из отраслей, которые могут фактически перестать существовать в следующем году, станет туризм». Причины понятны: мобилизация, сокращение дотаций на туристский кешбэк, запрет на свободу перемещений и прифронтовая обстановка на юге.
Впрочем, отельеры Ленобласти смотрят на проблему иначе. С закрытием привычных маршрутов («юга» и «финка») петербуржцы поневоле заполнят «места размещения» в регионе. Включая полулегальные гостевые дома.
Строительство на участке и ИЖС
Можно ли человеку самостоятельно построить гостиницу, если у него есть свой участок, являющийся объектом земель ИЖС и будет ли такое строительство законным?
Вообще, как и в случае с квартирой, достаточно прямых и доказательных указаний того, можно или нет использовать земельный надел в подобных целях. А отсутствие прямых доказательств разрешения или запрета порождает собой возможность у людей злоупотреблять своими правами. При этом злоупотреблять правами могут как владельцы таких участков, так и местные власти в случае выдачи предписания о сносе объектов.
Земельный участок является особенным видом имущества, ведь у его владельца есть возможность владеть, а также использовать и распоряжаться судьбой участка, но у некоторыми ограничениями. Ограничения касаются, прежде всего, необходимостью сохранить некоторые качества участка.
В частности, стоит выделить несколько важных моментов. К примеру, в том случае, если участок был выделен и предоставлен владельцу, являясь при этом частью состава земель в пределах населенного пункта, то здесь будет немного иная ситуация.
Допустимое применение и использование земельной территории в границах предоставленного владельцу участка определяется одним важным документом, а именно градостроительным регламентом. Согласно градостроительному регламенту, поселение может быть поделено на несколько зон:
- общественно-деловая;
- жилая;
- рекреационная;
- с/х;
- производственная;
- инженерная;
- военная;
- земли спец.назначения.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
В процессе обсуждения закона звучали опасения, что многие хостелы теперь будут вынуждены уйти в тень. Иркутские эксперты не разделяют такого мнения.
«Решиться на нелегальный бизнес, работающий в таком публичном поле, как туризм, смогут немногие», – уверена президент Ассоциации хостелов и мини-гостиниц Байкальского региона Марина Рубцова. По её словам, паники на рынке гостиничных услуг Иркутской области сейчас нет, в отличие, например, от Санкт-Петербурга, для которого новый закон – гильотина.
«У нас картина не так пессимистична, потому что лишь 10% всех хостелов расположены в жилом фонде. И многие из них уже давно позаботились об отдельном входе и наладили дружеские отношения с соседями. На самом деле, ничего нового этот закон не вводит. Есть правила оказания гостиничных услуг, есть Жилищный кодекс, санитарно-эпидемиологические нормы, требования пожарной безопасности, которые мы добросовестно выполняем», – поясняет Марина Рубцова.
Её слова подтверждают и сами хостельеры.
Можно ли открыть свою мини-гостиницу с нуля в нежилом помещении и квартире?
До 1 октября 2019 года предприниматели пользовались возможностью открывать гостиничные заведения в многоквартирных домах, выкупая квартиры на этаже или заключая договора аренды с собственником. Такое положение устраивало клиентов и собственников хостелов. Негативная реакция жильцов в подъездах домов на шум, грязь, и запрос, законно ли открыть хостел в квартире, получили отклик у законодателей.
На вопрос – как сделать хостел из квартиры – после 1.09.2019 ответ будет следующим – никак или при соблюдении определенных требований.
Хостелы, размещенные в жилых помещениях, должны быть закрыты. Владелец хостела обязан переоформить квартиру/квартиры из разряда жилого фонда в нежилой при соблюдении условий этажного размещения.
Хостелы в многоэтажных домах можно размещать только в нежилых помещениях на 1 этаже. Открыть заведение одним или двумя этажами выше возможно при условии, что ниже находятся нежилые помещения: магазины, организации по оказанию бытовых, медицинских, юридических и прочих услуг.
✔ Решение Челябинского областного суда от 20 июля 2020 г. по делу № 7 – 498/2020
Жители многоквартирного дома в г. Южноуральске Челябинской области написали коллективное обращение в городскую прокуратуру. Они жаловались, что восемь квартир в их МКД собственник использует в качестве гостиничных номеров (хостела).
Сотрудники прокуратуры и УМВД провели выездную проверку, в ходе которой подтвердилось, что собственник в нарушение ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ использует квартиру не по назначению. Это доказывают акты осмотра помещений, фотоматериалы и сведения о регистрации в спорных квартирах иностранных граждан — 240 человек за 11 месяцев 2019 г.
Заместитель начальника Главного управления ГЖИ Челябинской области вынес постановление, которым привлек собственника квартир к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения.
Собственник попытался обжаловать постановление, ссылаясь на то, что он сдает квартиры в безвозмездный наем, а не оказывает гостиничные услуги.
Южноуральский городской суд и Челябинский областной суд оставили вынесенное постановление без изменений.
«Фактические обстоятельства установлены полно и всесторонне, подтверждаются доказательствами, исследованными в ходе судебного заседания. Оснований для переоценки установленных должностным лицом административного органа фактических обстоятельств дела не имеется».
✔ Решение Сокольского районного суда Вологодской области от 19 марта 2020 г. по делу № 12 – 75/2020
Мужчина (далее — наймодатель) с разрешения супруги посуточно сдавал принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Информация об этом поступила в Сокольскую межрайонную прокуратуру.
МО МВД России «Сокольский» провел проверку и передал информацию о сдаче квартиры внаём в Государственную жилищную инспекцию по Вологодской области.
Заместитель начальника ГЖИ привлек мужчину к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ и назначил наказание в виде предупреждения за использование принадлежащей ему на праве собственности квартиры не по назначению.
Наймодатель не согласился с вынесенным постановлением и обжаловал его начальнику Управления ГЖИ Вологодской области, ссылаясь на сдачу квартиры внаём в соответствии с жилищным законодательством.
Заместитель начальника ГЖИ передал жалобу на рассмотрение в Сокольский районный суд.
Наймодатель представил суду дополнения к своей жалобе, в которых привел следующие аргументы:
• деятельность по сдаче жилых помещений по договорам краткосрочного найма не может квалифицироваться как деятельность гостиниц;
• основанием для проведения проверки являются обращения жильцов МКД на беспокойство, которое причиняют проживающие в хостелах граждане; таких жалоб от соседей не поступало;
• наймодатель — ненадлежащий субъект административного правонарушения, поскольку собственником спорной квартиры является его жена.
В суде в качестве свидетеля выступила супруга наймодателя. Она пояснила, что является собственником квартиры, которую с ее разрешения супруг сдает внаем на сутки и более. Квартира не переоборудована в гостиницу, мини-гостиницу или хостел, является однокомнатной. Жалобы на нарушение прав соседей или иных лиц из-за сдачи квартиры внаём ей не поступали.
Сокольский районный суд выслушал показания свидетеля, изучил материалы дела и установил:
• собственники жилых помещений вправе на возмездной основе сдавать их на основании договора для проживания другим гражданам. При этом они не должны нарушать права других граждан и требования, установленные законодательством для жилых помещений;
• спорная квартира принадлежит на праве собственности не наймодателю, а его супруге. Это подтверждает выписка из ЕГРН. Наймодатель действительно является ненадлежащим субъектом правонарушения;
• из материалов дела с достаточной достоверностью не следует, права каких граждан нарушаются сдачей спорной квартиры в краткосрочный наём и каким нормам действующего законодательства не соответствуют действия наймодателя;
• в материалах проверки, проведенной сотрудниками МО МВД на основании информации из Сокольской межрайонной прокуратуры, также нет сведений о том, права каких граждан нарушены сдачей в краткосрочный наем спорной квартиры;
• временное заселение в квартиру посторонних граждан на возмездной основе не свидетельствует об использовании жилого помещения не по назначению. Проживание в квартире, пусть и временных жильцов, не меняет статус жилого помещения.
Сокольский районный суд прекратил производство по делу и отменил вынесенное ранее постановление о привлечении наймодателя к административной ответственности. Суд посчитал, что обстоятельства, на основании которых было вынесено постановление, не доказаны.
Особенности перевода хостелов в нежилое помещение
- Обязательное наличие собственного входа в помещение. Например, подъезд, который используют жильцы многоквартирного дома, для постояльцев гостиницы, с правовой точки зрения, не подойдет;
- По общему правилу помещение должно располагаться на первом этаже. Выше первого этажа можно, но только если под гостиницей будет также нежилое помещение;
- Согласование перевода на общем собрании собственников жилья;
- Согласование с жилищной инспекцией;
- Получение разрешительной документации Роспотребнадзора и пожарной службы;
- Финансовые и временные затраты. (В Москве подобный перевод по статистике занимает более двух месяцев с учетом положительного прохождения комиссий проверяющих органов.)
Что такое гостиничные услуги?
Любые услуги, которые персонал средства размещения оказывает постояльцам.
При этом само по себе предоставление помещения с санузлом, кухней и другими комнатами не считается гостиничной услугой.
Основная гостиничная услуга — это питание. Кроме нее, есть еще масса дополнительных, которые предоставляют бесплатно или за деньги. Их перечень и качество должны соответствовать требованиям категории, которая присвоена гостинице. Примеры дополнительных услуг:
- экскурсии,
- продажа билетов на мероприятия,
- продажа сувениров,
- бытовое обслуживание типа уборки или глажки белья,
- SPA-услуги или спортзал,
- аренда конференц-залов и т.д.
Как зарабатывают мини-отели у моря
|
Отель в цифрах 767 санаториев, отелей, гостевых домов и хостелов работает в Крыму. 14 тыс. квартир сдается в Крыму. 54% составляет средняя загрузка санаторно-курортных и гостиничных учреждений по состоянию на 23 июня в Крыму, год назад было 50,5%. 10,2–20,9 тыс. руб. в среднем стоит неделя отдыха для двоих в крымских мини-отелях. До 15 гостей в месяц принимает мини-отель «У друзей на даче». 95% гостей — семьи с детьми. Источник: Министерство курортов и туризма Республики Крым, Государственная программа развития курортов и туризма в Республике Крым. |
Несколько слов о мини-отелях на берегу моря. После присоединения Крыма к России. Многие ринулись в Крым, надеясь неплохо заработать на мини-отелях у моря. Начнем с расходов. Земля в Крыму может стоить от 2,5 млн. за сотку. Цена зависит от категории земель, удаленности от моря. Для открытия мини-отеля подойдут только земли категории ИЖС. После постройки дома, такую землю проще перевести земли в категорию туристическое либо гостиничное обслуживание.
Можно ли открыть свою мини-гостиницу с нуля в нежилом помещении и квартире?
До 1 октября 2020 года предприниматели пользовались возможностью открывать гостиничные заведения в многоквартирных домах, выкупая квартиры на этаже или заключая договора аренды с собственником. Такое положение устраивало клиентов и собственников хостелов. Негативная реакция жильцов в подъездах домов на шум, грязь, и запрос, законно ли открыть хостел в квартире, получили отклик у законодателей.
На вопрос – как сделать хостел из квартиры – после 1.09.2019 ответ будет следующим – никак или при соблюдении определенных требований.
Хостелы, размещенные в жилых помещениях, должны быть закрыты. Владелец хостела обязан переоформить квартиру/квартиры из разряда жилого фонда в нежилой при соблюдении условий этажного размещения.
Хостелы в многоэтажных домах можно размещать только в нежилых помещениях на 1 этаже. Открыть заведение одним или двумя этажами выше возможно при условии, что ниже находятся нежилые помещения: магазины, организации по оказанию бытовых, медицинских, юридических и прочих услуг.
Кроме этого, с октября месяца хостелы должны иметь отдельный вход. Стены, общие с квартирами, потолок должны иметь звукоизоляцию. Ужесточено требование пожарной безопасности: обязательна установка пожарной сигнализации. Желание иметь хороший доход без учета мнения жильцов стало причиной жесткого ответа законодательства.
Затраты на открытие хостела делятся на единовременные и текущие. Единовременные – это финансовые вложения в материальную базу мини-гостиницы и оформление разрешительной документации:
- В помещении необходимо сделать ремонт, чтобы оно соответствовало статусу хостела.
- Приобрести оборудование, мебель, инвентарь.
- Организовать рекламную акцию.
- Зарегистрировать бизнес.
- Прочие расходы.
Наибольший удельный вес в разовых расходах занимает обустройство гостиницы, так как от этого будет зависеть качество предоставляемых услуг и конкурентоспособность. Единовременная сумма зависит от количества койко-мест и пакета услуг, на которые смогут рассчитывать постояльцы. Ориентировочно – это составит около полутора миллиона рублей.
В текущие расходы входят:
- заработная плата обслуживающего персонала;
- оплата коммунальных услуг;
- банковского кредита;
- удаленного бухгалтера;
- санитарно-гигиенических средств;
- прочих расходов;
- перечисления в бюджет.
Сумма ежемесячных трат, в среднем, не превышает 200 тысяч рублей, в том числе около 50 % – это заработная плата работников и бухгалтера. Если помещение арендуется, то сюда следует добавить расходы по арендной плате.
Почему планируют запретить хостелы в жилых домах?
Поправка, которую пытается ввести правительство в текст Жилищного Кодекса РФ, звучит следующим образом: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Как следствие формулировки, в кодексе возникают довольно серьезные юридические последствия, а именно: владельцы мини-гостиниц, называемых хостелами, должны будут перевести документально свою недвижимость в разряд нежилого помещения, в котором можно организовывать свою деятельность.
Такой процесс вызван неудобствами, что провоцируются популярностью организации хостелов в многоквартирных жилых постройках, которые никак не согласуются с остальными постоянными жильцами. Из-за требования законодателя о переводе помещения мини-гостиниц в статус нежилого правительство планирует под риском санкций сократить огромное число хостелов, которые используются для оказания гостиничных услуг, что противоречит целевому назначению самих квартир, которые сдаются в аренду хостельерами.
Напомним, что нежилым можно сделать помещение лишь на первом и втором этажах, причем на втором этаже подобное разрешено лишь в случае, если под помещением на втором этаже также нежилое помещение. Такие изменения также позволяют при организации хостелов требовать оборудования отдельного входа, что является особенно частым требованием жильцов домов, в которых недобросовестно организована работа мини-гостиниц.
Данная поправка, по словам депутатов, мотивирована огромных количеством жалоб от жильцов многоквартирных домов, где организовывается работа хостелов без соглашения с жильцами. Поэтому владельцев квартир смущает шум, загрязненность самих домов и постоянный поток клиентов хостелов, которые порой мешают просто подняться по лестнице. Такие неудобства нарушают законные права и интересы жильцов, а потому требуют защиты правительства.