Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Как оформить выделение долей?
Само выделение доли детям при использовании материнского капитала способно выполняться различными способами: либо по соглашению сторон с указанием долей, либо посредством оформления дарения между членами семьи. После того, как сделка завершилась (имеется в виду либо покупка жилья, либо полная выплата обязательств), составляется документ, согласно которому право собственности распределяется между всеми членами семьи, включая детей, в установленных долях.
Его подписывают все участники процесса. После этого проходится процедура государственной регистрации перехода прав собственности детям. Для этого следует прийти в соответствующие органы, предварительно собрав нужные документы.
Важно! Если к моменту исполнения обязательств в семье появился еще один или несколько детей, они тоже должны стать обладателями своих долей собственности.
Срок воплощения обязательств может растянуться на годы, ведь ипотека редко выплачивается за несколько лет. Однако это не означает, что их необязательно исполнять. Государственные органы следят за целевым использованием материнского капитала.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Договор дарения доли в жилье
При передаче долей жилья несовершеннолетним детям должны присутствовать уполномоченные представители (опекуны или родители), которые будет следить за техническим состоянием помещения, и гарантировать оплату соответствующей доли коммунальных платежей.
Несмотря на зарегистрированное имущественное право, ребенок сможет распоряжаться своей долей жилья только по достижении совершеннолетия. Контроль правильности совершения сделки возлагается на органы опеки.
Закон не исключает возможность оформления дарения с возможностью возврата предмета дарения первоначальному владельцу. Такая возможность должна быть оговорена письменно, до окончания процедуры дарения.
С 2007 года в России действует государственная программа финансовой поддержки семей с детьми — федеральный материнский (семейный) капитал. Деньги в том числе можно направить на улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры или приобретение, строительство, реконструкцию частного жилого дома. По данным Минтруда, более 62% российских семей используют полученные средства именно на эти цели.
ДЛЯ СПРАВКИ
В 2023 году сумма маткапитала за первого ребенка составляет 589,6 тыс. рублей. При рождении второго ребенка выплатят 779 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 189,4 тыс. рублей, если получала.
По условиям программы, после покупки недвижимости с использованием маткапитала она обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей. Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговаривается, на практике детей обычно наделяют долями пропорционально их части материнского капитала.
Выделить доли нужно в течение шести месяцев, но то, когда именно начинается отсчет времени, зависит от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке квартиры в ипотеку этот срок отсчитывается с момента снятия обременения (погашения кредита), а при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре.
За исполнением этого обязательства сейчас следят ПФР, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть маткапитал, даже если его действительно использовали на покупку или строительство недвижимости.
Сделки будут проще и безопаснее, но с соблюдением прав детей пока много неясностей
Практически все опрошенные редакцией Циан.Журнала эксперты и участники рынка единодушны в том, что отмена детских долей значительно упростит и ускорит сделки, а также минимизирует риск того, что продажа квартиры будет оспорена (сейчас такое возможно, если доли детей не выделены или выделены неправильно).
Светлана Некрасова,
управляющий директор «Дом.РФ»:
— Сегодня для совершения сделок с жильем несовершеннолетних требуется получение предварительного согласия органов опеки, что в значительной степени ограничивает возможность отчуждения такого жилья. С одной стороны, это направлено на защиту интересов несовершеннолетнего, с другой — действующим законодательством не определены четкие критерии, на основании которых органы опеки должны предоставлять такое согласие.
На практике это приводит к тому, что сроки согласования могут затягиваться, а заранее оценить перспективы положительного решения почти невозможно. Сделки с недвижимостью могут срываться, даже когда они привели бы к улучшению жилищных условий несовершеннолетнего. Для защиты своих прав граждане вынуждены обращаться в суды, а это дополнительные время и затраты.
Следует отметить, что за получением согласия на сделку граждане сейчас могут обращаться только с бумажным заявлением.
Способами решения проблемы может стать изменение законодательства, предусматривающее, например, цифровое взаимодействие граждан с органами опеки, а также закрепление понятных критериев, при соблюдении которых органы опеки должны предоставлять согласие на совершение сделок с жильем несовершеннолетних.
Представляется, что подготовленный законопроект является еще одним шагом, направленным на решение существующих в этой сфере проблем.
Максим Лазовский,
владелец строительной компании «Дом Лазовского»:
— Подобная мера упростит жизнь владельцам жилья, так как часто выделение доли несовершеннолетним сопряжено с бюрократическими сложностями и затягивает сроки сделки. Нередко люди «забывают» про выделение долей, вспоминая об этом только перед сделкой. У всех свои жизненные приоритеты, продажа квартир с использованием материнского капитала во многих случаях происходит при разводе, а его редко планируют заранее.
Кроме того, возрастает риск оспаривания подобных сделок уже после регистрации — самими несовершеннолетними или их законными представителями (особенно, если родителей лишили прав). Поэтому потенциальные покупатели вполне логично относятся к сделкам с материнским капиталом с настороженностью и просят дополнительную скидку от рыночной цены объекта.
Сергей Вишняков,
руководитель агентства безопасных сделок с недвижимостью «Вишня»:
— Сейчас покупатели жилья имеют ненужные и плохо проверяемые риски. Потому что если детей не наделили долями, а квартира продана, прокуратура может развернуть такую сделку как нарушающую права детей.
Как только это требование уберут, покупателям станет спокойнее и исчезнет сложный фактор проверки безопасности сделки.
В целом, использование маткапитала для оплаты недвижимости нередко становится замкнутым кругом, ведь если квартира куплена в ипотеку, то доли можно будет выделить только после выплаты долга по кредиту. При этом и продать квартиру, чтобы купить другую (тоже в ипотеку) не получится , ведь опека не позволит продажу — такая схема, по их мнению, может нарушить права детей.
Соответственно, банки без согласия опеки и без залога в виде квартиры не выдают кредит. В результате люди становятся заложниками системы, ведь и вернуть маткапитал в ПФР им тоже не позволят.
Таким образом, инициатива с отменой этого правила участникам рынка только на руку. От этого выиграют те, кто хочет без лишних проблем увеличить жилплощадь или просто переехать.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
В каких случаях нужно выделять доли?
Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью.
В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку.
Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее Кредит.
Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
В 2017 году вступили в силу изменения, в соответствии с которыми необходимо соглашения, касающиеся выделения доли, заверять подписью нотариуса.
Этот документ должен содержать следующие сведения:
- данные каждого из участников сделки;
- сведения о квартире (размер, расположение и т.д.);
- основания возникновения права собственности;
- серия и номер сертификата;
- справка о выплате долга кредитной организации;
- в каких долях делится квартира;
- разъяснение о том, что доли могут быть уменьшены при рождении последующих детей;
- заверение нотариуса о законности сделки;
- подпись каждого участника.
Регистрация долевой собственности в Росреестре
Вне зависимости от способа передачи права на недвижимость, все изменения необходимо зафиксировать в базе ЕГРН. Порядок установлен 218-ФЗ. Пункт 2 статьи 42 требует подавать заявление на фиксацию долевой собственности каждым совладельцем. До 14-летнего возраста несовершеннолетние не обладают дееспособностью, от их лица выступают сами родители.
Весь алгоритм сводится к предоставлению в МФЦ документального пакета:
- заявление от каждого владельца;
- их удостоверения личности;
- правовые основания приобретения недвижимости: договор купли/продажи, долевого участия;
- соглашение супругов о разделе общего имущества, дарственные, соглашения по выделению долей;
- квитанция об уплате госпошлины.
Срок рассмотрения пакета документов составляет 10 рабочих дней с момента поступления в Росреестр документов. После этого можно заказать обновленную выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах.
Как выделить долю детям в уже купленной квартире
Если квартира уже приобретена одним из родителей по ипотеке, а материнский капитал нужен для погашения части долга, то родитель обязан составить обязательство о выделении долей детям. Отсутствие такого обязательства может быть основанием для отказа в получении материнского капитала.
Обязательство выделения долей составляется при:
- Оплате материнским капиталом ипотеки, где собственником жилья является один из супругов
- Оформлении ипотеки
- Строительстве дома (невозможно зарегистрировать право собственности)
- Членстве в ЖСК или иных видах кооперативов
- Получении компенсации за построенное жилье
Как определить размер детских долей?
Закон не устанавливает четких правил, как определить размер выделяемой доли каждого ребенка. Родители могут полностью распределить квартиру на детские доли, отказавшись от собственных. Обязательство по наделению долями действует в отношении текущих членов семьи, и главное, по несовершеннолетним гражданам.
Какой бы ни был размер доли после выделения, делить имущество между детьми необходимо в равных долях, не допуская приоритета в пользу кого-либо одного. Это может быть доля в размере 1/100 или 1/50, главное, чтобы распределение не было расценено как ущемление прав.
Остальную жилплощадь родители сохраняют в совместной долевой собственности, либо оформляют отдельные доли через раздел имущества.
При определении минимально допустимого размера доли ребенка исходят из принципов целесообразности:
- Согласно федеральным стандартам, норма жилплощади должна быть не менее 6 квадратных метров;
- Доля распределяемой на членов семьи жилплощади должна оцениваться по сумме использованного маткапитала или более;
- Передача детям жилья согласно региональным нормативам.
Если в ближайшем будущем родители собираются продать жилье для покупки более просторной квартиры, не следует выделять детям части больше тех, которые им могут быть выделены в новой квартире. Во избежание проблем с согласованием новой сделки с органами опеки, следует заранее учитывать интересы несовершеннолетних собственников.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.
Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.
Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
Как делить квартиру после выплаты ипотечного займа?
Если для улучшения условий проживания семья оформила ипотечный кредит, маткапитал может применяться следующим образом:
- На выплату главной части ипотечного займа или процентов.
- На оформление кредита — до рождения малыша (в отношении которого предоставлен маткапитал) и после его рождения.
- В роли заемщика регистрируется только муж (жена) или оба супруга.
В каждом из приведенных вариантов доля недвижимости, оформленной по ипотечному займу, выделяется после погашения займа. В этом случае жилье перестает играть роль залогового имущества и переходит в собственность покупателей. Далее стоит действовать таким образом:
- Заемщик, который указан в ипотечном договоре, направляется в банковское учреждение и просит справку о полном погашении задолженности.
- Указанную бумагу требуется передать в Росреестр, который обрабатывает информацию и представляет свидетельство о праве владения недвижимостью.