Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на покупку недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
В каких случаях требуется согласие супруга в 2021 году
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
- при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;
- при покупке.
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
- Недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
- объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
При продаже все очевидно ― отчуждается объект, который был куплен совместно. Формально он оформлен только на одного супруга, поэтому второй подтверждает намерения документально. Прямого требования на оформление согласия в данном случае нет, но его отсутствие дает возможность оспорить Договор.
Если обернуться на 6 лет назад, то для осуществления любой сделки с недвижимым имуществом согласие второго члена брака было необходимо. После внесения поправок в закон (ФЗ №302), который регламентирует данную сферу гражданского права, подтверждения от супруга/супруги на осуществление сделки перестало быть актуальным.
Купленное в зарегистрированном браке имущество автоматически признается общим, независимо от того, на кого оно зарегистрировано, и кто оплачивал сделку. Существует один нюанс, когда купленное в браке имущество может принадлежать только мужу/жене, если до регистрации был составлен и подписан по обоюдному согласию брачный договор. В документе изначально зафиксированы правила раздела нажитого, если семья решает развестись. Если у пары есть данный договор, согласия второго человека на покупку участка также не требуется.
В ближайшее время серьезных изменений в законодательстве не предвидится. Договор на покупку имущества не нужно подвергать регистрации, значит от мужа/жены не нужно разрешения на приобретение.
Когда оформить, чтобы не упустить срок
Юристы советуют оформить соглашение и заверить его нотариально в то время, когда участок покупается на денежные средства, поступившие от продажи крупного имущества одного из участников брака. Купленная именно на эти средства земля, автоматически признается общей, значит, при разводе будет делиться пополам. Доказать, что земельный участок необходимо считать личным имуществом одного из супругов можно только посредством суда. Инстанция потребует документы, которые являются подтверждением происхождения потраченных денег.
Еще один случай, когда письменное согласие второго члена семьи не будет лишним – приобретение дома с земельным участком на средства, предусмотренные материнским капиталом. В такой ситуации, законодательством предусматривается выделение долей на всех членов семьи. Эта недвижимость должна подвергаться обязательной регистрации в кадастровой палате. Преимуществом будет перечисление нижеуказанных действий в доверенности, которая оформлена на одного из супругов:
- сбор бумаг и их последующая передача;
- приобретение жилья с земельным участком;
- проведение регистрационных действий в Росреестре;
- избавление от обременения после того, как денежные средства поступят в распоряжение продавца с мат. капитала.
Когда необходимо согласие супруга при распоряжении участком?
Согласие супруга, заверенное нотариально, необходимо в случае продажи, обмена, дарения земельного участка. При этом если земельный участок принадлежал одному из супругов до брака, то одобрение второго супруга на сделку не требуется. Это имущество является личной собственностью супруга и впоследствии не участвует при разделе, если иное не предусмотрено условиями брачного контракта.
На практике может возникнуть ситуация, когда земельный участок приобретается на деньги от продажи личного имущества одного из супругов.
В этом случае приобретенный земельный участок будет являться общей совместной собственностью супругов и, соответственно, при разводе будет делиться пополам. И если у супругов нет брачного контракта, то второму супругу придется в суде доказывать, что недвижимость приобретена на его личные средства. Разумеется, должны быть в наличии подтверждающие документы.
Впоследствии может оказаться, что в земельный участок вложены средства второго супруга, в результате чего его стоимость значительно увеличилась. Тогда при распоряжении земельным участком нужно заручиться согласием второго супруга.
Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ.
Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:
- при покупке земли у юридического лица;
- в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
- при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
Нужно ли разрешение от мужа (жены) на приобретение земли
Еще 6 лет назад для проведения любой сделки с недвижимостью, покупкой либо продажей было нужно согласие супруга (супруги). После изменения законов, (ФЗ № 302 от 30.12.2012 г.), регулирующих эту область гражданского права, письменное подтверждение на проведение сделки от жены (мужа) теперь не требуется.
Приобретенное в браке имущество считается общим, не зависимо, на чье имя оно зарегистрировано, и кто из семейной пары оплачивал покупку. Единственный случай, когда приобретенное в супружестве имущество может принадлежать только жене либо мужу, если до официальной регистрации отношений был подписан брачный договор, предусматривающий иные формы деления совместно нажитого добра. Когда у семейной пары есть такой документ, разрешение на приобретение земельного надела, жилища от второго супруга не нужно.
В 2019 году никаких изменений в этой области права не предвидится. Договор на приобретение недвижимого имущества не нужно регистрировать, а соответственно, от второго члена семейной пары не нужно одобрение покупки.
Нужно ли заверенное юристом согласие супруга на продажу земельного участка
В процессе регистрации сговора по продаже земельного надела в Росреестре государственный чиновник не пропустит документы в работу, если будет отсутствовать заверенное в нотариальной конторе одобрение супруга. Исключение составляет редкий случай, когда акт продажи состоялся между супругами и все права на проданный участок перешли к жене (мужу).
Важно. Когда есть доказательства, что в земельный надел, приобретенный до свадьбы одним из супругов, вложены средства второго члена семейной пары, значительно увеличившие стоимость участка, на продажу такой недвижимости потребуется одобрение жены (мужа).
Проведенную без письменного согласия сделку, суд по заявлению стороны, чьи интересы были нарушены, может признать недействительной. Подать исковое заявление истец имеет права в течение одного года, после того, как он получил сведения о продаже общего участка. Нужно ли разрешение супруга на покупку земельного участка, тратить на его оформление деньги или нет, покупатель надела должен решить для себя сам.
Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).
Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.
Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:
- в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
- в судебном порядке;
- при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.
Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.
Когда согласие второго супруга — необходимость
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ (СК РФ) для оформления сделки с общим недвижимым имуществом, требуется нотариальное согласие второго супруга.
По правилам к общему имуществу относится то, которое было нажито во время брака. То есть — куплено. Подаренное имущество (даже в если одариваемый в браке) — остается личным и разделу не подлежит. Не требуется согласие и на сделки с имуществом, нажитым до брака.
Другие правила могут быть установлены брачным договором. Например, в некоторых случаях в договоре указывается, что определенное имущество, даже купленное в браке, считается личным, или — приобретенное до брака — совместным. Все нюансы должны быть оформлены законодательно.
Таким образом, согласие второй половинки обязательно в следующих случаях:
- для заключения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации,
- сделки, для которой установлена обязательная нотариальная форма по закону.
Получается, что практически любой вид распоряжения общим имуществом, будь то:
- мена;
- дарение;
- продажа;
- сдача в аренду на длительный срок.
необходимо согласие второго супруга.
Более того, согласие потребуется и при покупке имущества или его доли, оформлении ипотеки. Без согласия супруга такие сделки — растрата семейного бюджета, которая тоже может привести к судебным тяжбам.
Муж или жена, чье согласие не было получено, имеют право в судебном порядке признать сделку по отчуждению имущества (будь то квартира, дом или автомобиль) недействительной в течение 1 года с того момента, как узнали о ее оформлении.
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Нужно ли разрешение от мужа (жены) на приобретение земли
Еще 6 лет назад для проведения любой сделки с недвижимостью, покупкой либо продажей было нужно согласие супруга (супруги). После изменения законов, (ФЗ № 302 от 30.12.2012 г.), регулирующих эту область гражданского права, письменное подтверждение на проведение сделки от жены (мужа) теперь не требуется.
Приобретенное в браке имущество считается общим, не зависимо, на чье имя оно зарегистрировано, и кто из семейной пары оплачивал покупку. Единственный случай, когда приобретенное в супружестве имущество может принадлежать только жене либо мужу, если до официальной регистрации отношений был подписан брачный договор, предусматривающий иные формы деления совместно нажитого добра. Когда у семейной пары есть такой документ, разрешение на приобретение земельного надела, жилища от второго супруга не нужно.
В 2020 году никаких изменений в этой области права не предвидится. Договор на приобретение недвижимого имущества не нужно регистрировать, а соответственно, от второго члена семейной пары не нужно одобрение покупки.
Когда разрешение на покупку земли лучше оформить
Юристы советуют взять оформить нотариально заверенное разрешение от жены (мужа), когда земельный надел приобретается на средства, поступившие в семейный бюджет от продажи крупного личного имущества одного из супругов. Дело в том, что купленная на эти средства земля автоматически будет считаться общей собственностью и при разводе ее поделят пополам. Только через суд, при наличии бумаг, доказывающих происхождение затраченного капитала, можно будет доказать, что приобретенный участок должен считаться личным имуществом.
Вторая ситуация, когда заверенный в нотариальной конторе документ не повредит, это покупка домовладения с земельным участком на материнский капитал. Этот случай предусматривает обязательное выделение долей на каждого члена семьи. Приобретенное имущество должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в Едином кадастре. Выгодно, когда в доверенности, оформленной на одного из супругов, перечислены несколько видов юридических действий:
- сбор и передача документов;
- покупка жилья с земельным наделом;
- оформление регистрации в Росреестре;
- снятие обременения после перечисления продавцу денег с материнского сертификата.
Нужно ли разрешение одного из супругов на покупку/продажу земли? Прежде всего, нужно определиться с тем, что собой представляет собственность супругов. Согласно ГК и СК РФ, всё имущество, нажитое во время брака (за небольшими исключениями), подчиняется следующим правилам:
- То, что было приобретено в период после регистрации брака в ЗАГСе, считается общей собственностью – кто бы ни был указан в ЕГРН как собственник.
- Если супруги заключили брачный контракт, нужно руководствоваться его правилами.
- Собственность может быть поделена по соглашению – как после развода, так и во время брака.
- Все споры могут быть решены в суде.
Следовательно, если нет прямого указания в законе или брачном контракте, всегда нужно согласие супруга на продажу общей земли. А вот с покупкой – всё сложнее.
Продажа земельного участка: необходимость согласия супруга на сделку в 2020 году
- свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН,
- документы, подтверждающие право владения: соглашения купли-продажи, дарения,
- одобрение на сделку от супруга,
- паспорта сторон,
- заявление от покупателя на регистрацию права владения. Пошлина за оформление права владения составляет 2 тыс. руб.,
- акт приемки.
- Подписать соглашение купли-продажи. Предельно четко следует указать участок, его место расположения, площадь. Также уточняется сумма договора, ФИО и реквизиты паспорта обеих сторон.
- Операции с земельными наделами не подлежат обязательной нотариальной заверке. Исключением является продажа долей, а также отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним.
- Собрать все документы и представить для регистрации сотрудникам Росреестра.