Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 11.4 Земельного кодекса. Раздел земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ходе проведения кадастровых исследований по размежеванию участка и установлению новых границ территорий, исполнитель разрабатывает межевой план. Документ оформляется в двух вариантах: на бумаге и в электронном виде. Бумажный экземпляр собственник оставляет себе, а версию на цифровом носителе информации передают в Росреестр на регистрацию. Документ состоит из текстовой и графической части. оформляется он на листах формата А4, а для схем и чертежей допустимо использовать листы большего размера.
План размежевания земельного участка
На титульном листе бланка содержится следующая информация:
- Общее количество страниц в документе;
- Цели и задачи проведения инженерных изысканий;
- Данные о заказчике процедуры;
- Информация об исполнителе;
- Дата и подпись кадастрового инженера.
В общей текстовой части плана размежевания указывают:
- Сведения о земельном участке, как об исходном, так и новообразуемых частях;
- Вид измерений и исследований, который провел кадастровый инженер в данный момент;
- Информация о процедуре извещения заинтересованных сторон о предстоящем межевании, в том числе согласование установленных границ с владельцами смежных соседних участков;
- Список прилагаемых документов.
Как разделить объект, принадлежащий одному собственнику
Размежевание земельного участка, собственником которого является один человек осуществляется в следующем порядке:
|
Этапы |
|
нанимаем кадастрового инженера для подготовки межевого плана |
|
собираем документы для регистрации права собственности на два новых надела |
|
оплачиваем госпошлину |
|
подаем заявление в Росреестр |
|
получаем выписку из ЕГРН на образованные участки |
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Комментарии к ст. 11.4 ЗК РФ
1. Пункт 1 разъясняет, что, по мнению законодателя, следует понимать под разделом земельного участка. При этом момент прекращения существования земельного участка как объекта прав в связи с его разделом следует связывать с положениями п. 2 ст. 11.2 настоящего Кодекса.
2 — 3. Нормы п. п. 2 и 3 настоящей статьи имеют важное значения для решения вопроса соотношения прав на ранее существовавшие и возникшие в связи с разделом земельные участки. Обратим внимание при этом, что в случае раздела земельного участка, находящегося в собственности одного лица, законодатель определяет, что у него возникает право на вновь образованные земельные участки, тогда как при разделе земельных участков, находящихся в общей собственности, это право за сособственниками сохраняется. Заметим, что с правовой точки зрения между «возникновением» и «сохранением» прав имеется разница. Она заключается в отношении этих правовых сущностей к тому праву, которое существовало до определенных юридически значимых действий. Так, если мы говорим о возникновении права, мы подразумеваем, что право, имевшееся у лица ранее, прекратилось. Если же мы говорим о сохранении права, то сам собой напрашивается вывод о том, что нет речи о прекращении ранее существовавшего права. Если учесть, что право собственности — это совокупность определенных правомочий и обязательств собственника, причем не только принадлежащих ему по закону, но и таких, которые возникли и существуют в процессе реализации владения, пользования и распоряжения (например, ипотечные обязательства, обязательства по выплате налогов и т.п.), то категория «сохранение» права (в отличие от его «возникновения») дает основания считать, что все эти правомочия и обязательства также сохраняются. Думается, что в комментируемых пунктах законодатель все же не намеревался поставить индивидуального собственника и лиц, обладающих общей собственностью, в разные правовые условия. Это согласуется и с положениями п. 6 ст. 11.8, определяющей отдельные нормы о возникновении и сохранении прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.
Сам смысл и цели действий по разделу земельного участка (как и иных действий по образованию участков) направлены на изменение земельного участка как материального объекта прав, а не на категорическое изменение самих прав на земельные участки. Поэтому при толковании данной статьи, как и других статей этой главы, регулирующих сходные отношения, следует исходить из того, что право собственности на вновь образуемые земельные участки сохраняется у собственников вне зависимости от того, в общей или индивидуальной собственности находился прежний участок. Право собственности переходит на образованные участки без ущерба для себя.
4. Норму п. 4 можно считать определенной новеллой действующего законодательства, поскольку она предполагает, как можно понять из текста, конструкцию «участок в участке». Новеллой является и понятие измененного земельного участка, часто используемое в данной главе. Правовое значение категории «измененный земельный участок» заключается в том, что не всякое изменение границ должно считаться основанием прекращения земельного участка и возникновения нового. С правоприменительной точки зрения введение новой категории «измененный участок» может иметь будущее. Имевшееся ранее излишне прямолинейное понимание действий по изменению границ участка порождало большое количество проблем.
5. Образование новых земельных участков при комплексном освоении земельных участков в целях жилищного строительства является одним из последних действий по комплексному освоению, когда основные объекты недвижимости уже построены и необходимо определить, какие земельные участки должны возникнуть взамен предоставленного для этих целей. Образование земельных участков в этом случае заключается в разделе земельного участка, предоставленного для комплексного освоения.
Условия комплексного освоения земельного участка требуют от арендатора проведения землеустроительных работ по:
1) размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка на основании документов планировки территории, в том числе образованию земельных участков, предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность, необходимых для использования объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения);
2) определению границ земель общего пользования;
3) вынесению на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов, др.).
Раздел земельного участка
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.
Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Когда возникает необходимость перераспределения земельных участков
Необходимость в перераспределении земельных участков возникает по разным причинам. Чаще всего, собственник обращается по этому вопросу тогда, когда возникает проблема, которую удобно решить путем перераспределения земельных участков. Например, изломанная линия границы; вклинивания смежных участков; подвод коммуникаций; неудобный подход или подъезд; дом, который уже построен выходит за предельно допустимые границы от забора. Ведь по сути – перераспределение площади земельных участков – это процедура их объединения, а затем раздела. То есть, перераспределение создано для удобства собственников, чтобы исключить дополнительную волокиту с документами.
Собственник земельного участка, может путем перераспределения земельных участков осуществить прирезку земельного участка за счет смежных земель и увеличить свою площадь.
Сроки рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков
В соответствии со ст.39.29 (п.8) Земельного кодекса срок рассмотрения заявления о перераспределении земельных участков составляет 30 рабочих дней.
Этот срок может быт увеличен до 45 рабочих дней в случае, если для рассмотрения заявления требуется получить дополнительную документацию или материалы.
Если же заявление подано с нарушениями (в комплекте не хватает документов, подано в иной орган) – тогда оно возвращается в течение 10 дней со дня поступления.
Рассмотрев заявление о заключении соглашения о перераспределении земель администрация принимает одно из следующих решений:
- Утвердить схему расположения, либо основываясь на утвержденный проект межевания дать положительный ответ на подписание соглашения о перераспределении земельных участков;
- Отказать в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, указав при этом законные причины.
Межевание по своей сути — это возможность официально установить границы участка в виде поворотных точек, определить размеры надела, а также закрепить это документально. Помимо этого, имея на руках результаты подобных работ, можно восстановить нарушенные границы и защитить земельный участок от посягательств иных лиц.
Провести работы самостоятельно невозможно. Определение крайних точек даже на участке правильной формы может производить только специалист лицензированной организации, имеющий в распоряжении необходимое оборудование.
После проведения всех замеров и обработки результатов, собственнику земли выдается межевая карта, которая понадобится в дальнейшем для проведения сделок с имуществом, а также при разделении, образовании или объединении нескольких земельных участков.
В документе отражены следующие сведения:
- Масштабированная схема замеряемой территории;
- Точные координаты конечных точек. На местности обозначаются специальными вехами;
- Расстояние между вехами;
- Площадь ЗУ.
Проведение размежевания позволит присвоить участку собственный кадастровый номер и внести его в реестр недвижимости. Подобные действия являются обязательными для оформления сделки по продаже земли, а также для совершения иных значимых действий с ЗУ.
Разделяй и властвуй: межевание частного дома с земельным участком – что это такое и как сделать
Также это может привести к тому, что управляющие компании откажутся от обязательств по уборке территории, ведь документов на участок нет.
Различные программы государства по благоустройству придомовых территорий будут неактуальны в данном случае.
Следствием предыдущего обстоятельства является тот факт, что все расходы по благоустройству, капитальному ремонту и прочим статьям расхода лягут на плечи жильцов обозначенного дома.
Такие работы упрощаются, если дом и окружающий его участок огорожены забором или столбами. Если же их нет, т.е. границы определить достаточно трудно, то инженер осуществляет сверку с теми данными, которые содержит ранее составленный кадастровый учет. Согласно этой информации и выставляются границы того или иного участка.
Разделение через судебные органы
Бывает и такое, что стороны не могут достичь согласия в вопросе разделения надела. Случиться это может, если:
кто-то из участников долевого владения не согласен с процедурой; отсутствует согласия мужа или жены на раздел (в этом случае, неважно является ли супруг собственником надела); когда происходит расторжение брачных отношений и супруги не могут договориться между собой; при наступлении аналогичных ситуаций относительно наследуемого имущества. В решении суда содержатся положения, на которых основывается алгоритм для дальнейших действий
В решении суда содержатся положения, на которых основывается алгоритм для дальнейших действий.
Подача иска происходит в суд районной инстанции, расположенный в месте расположения участка, в отношении которого ведутся споры. Стороны в таком случае представлены теми, кто высказывается за раздел и кто против данной процедуры. К иску прикладываются копии документов согласно количеству ответчиков по делу.
В основную часть заявления включаются сведения о:
- предмете распрей, с указание всех технических его характеристик;
- обстоятельствах, которые послужили началом для зарождения спорной ситуации;
- попытках относительно поиска мирной договоренности между сторонами;
- подтверждении составленного иска посредством фактов.
Исковое заявление о разделе земельного участка Правомерность подачи иска обязательно должна быть подтверждена с помощью фактов. Требуется доказать что разделение не наносит ущерба для чьих-либо прав.
Соглашение между супругами
Если нет желания проходить через судебную процедуру раздела имущества, можно попытаться разделить его самостоятельно.
Земельный участок (при условии, что он был приобретен в период брака) не обязательно должен быть поделен между супругами поровну. Закон предусматривает отступление от равенства долей в пользу того или иного супруга.
Например, суд, рассматривая дела о разделе имущества, отступает от равенства в пользу того из супругов, у которого на воспитании остаются дети. Кроме того, может быть принят в расчет вклад каждого супруга в приобретенное имущество или потребность супруга в этом имуществе. Так, если для мужа или жены участок является источником доходов, то он сможет претендовать на большую идеальную долю участка. Именно идеальную, поскольку для выделения участка в натуре предусмотрена совсем другая процедура.
Каким бы ни было соглашение сторон, и как бы они не поделили землю, соглашение должно быть оформлено в письменной форме.
Зачем нужно соглашение?
Земельный участок имеет границы, но это никак не связано с юридической процедурой – определением долей. Сторонам нужно прийти к согласию и определить размер долей всех владельцев земельного надела.
Доли не выражаются в конкретном отрезке земли – это процент в общем имуществе на участок.
В каких случаях требуется определить доли:
- Наследство на землю
Если участок достался в наследство нескольким дольщикам, они могут составить соглашение и определить свои доли (ст. 1165 ГК РФ).
- Раздел имущества
Прекращение семейных отношений также связано с разделом земли, если участок был приобретен супругами в период брака. Обычно в таких случаях земля делится поровну (ст. 39 СК РФ), но возможны и другие варианты. Например, замена процентной доли денежной компенсацией.
- Выдел в натуре
Происходит в случае продажи, завещания, залога, обмена, аренды и других сделок с землей. Выделяющийся собственник должен заключить соглашение с другими совладельцами участка и определить свою долю (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Соглашение – это альтернатива судебным разбирательствам. Если сособственники могут прийти к согласию, сесть за стол переговоров и определить долю в имущественном праве – им нужно составить договор и зарегистрировать изменения в Росреестре.
Делим землю: когда можно, а когда нельзя
В соответствии с действующим законодательством, при разделе землевладения образуются несколько участков, а первоначальный – прекращает свое существование. Но не все землевладения являются делимыми.
Разделить земельный надел допускается при соблюдении следующих условий:
- изначальное целевое назначение земли не должно изменяться (дачный участок не вправе превратиться в землю сельхозназначения);
- площадь образовавшегося участка не должна получиться меньше установленной законом минимальной нормы (нельзя разбить 6 соток на 100 участков по 6 метров);
- к каждой образовавшейся территории есть подъезд или проход;
- отсутствует законодательный запрет на манипуляции с землей или обременение (арест) на нее.
Межевание долевого земельного участка как процесс оформления права собственности
Землевладельцы общей долевой земли нередко хотят управлять только своей частью земельного участка. В наше время можно осуществить данную потребность с помощью земельного кодекса путем проведения межевания.
- Он гласит, что в случае непонимания и не нахождения общей схемы решения проблем для всех владельцев прав на долю, каждый участник может переоформить земельный участок из общей собственности в индивидуальную.
- Межевание общей земли проводится с целью выделить долю из основной территории и при этом закрепить за владельцем право индивидуальной собственности.
- Для получения прав индивидуальной собственности, нужно понимать, что существуют два разных типа совместного владения:
- Совместное (общее) владение без разграничений земли на более мелкие части для каждого собственника;
- Коллективная долевая собственность с фиксированной долей для каждого правообладателя.
В первом случаи, обычно существует устная договоренность между всеми владельцами общей земли. В этой договоренности обговариваются обязанности и порядок использования территории, для всех его владельцев. На общей земле могут быть проведенные условные границы, но юридической силой они обладать не будут.
Во втором варианте мера права определена для каждого собственника, получившего долю из долевого земельного участка. Такую землю разделяют с помощью проведения межевания как всей территории, так и отдельной доли одного владельца.