Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно продать квартиру после развода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилищная приватизация – это вид безвозмездной сделки, при которой имущество, находящее в собственности государства или муниципалитета, передается в собственность гражданина. То есть гражданин, живущий в квартире по договору социального найма, сможет получить эту квартиру в собственность совершенно бесплатно. Но воспользоваться таким правом любой гражданин сможет только один раз.
Что означает «приватизация»
Приватизировать жилье можно на всех членов семьи, тогда в квартире у каждого будет своя доля. В приватизации сможет участвовать кто-то один из супругов, а остальные члены семьи отказаться от участия в ней в его пользу.
Вариантов несколько, но при выборе каждого из них нужно стараться предвидеть дальнейшую судьбу этого имущества.
До тех пор, пока квартира не будет приватизирована, она будет находиться в собственности государства, округа, области, города и т.д., и в случае развода между супругами она делиться не будет. Ни один из супругов попросту не будет иметь на нее никаких собственнических прав.
Согласно мнению экспертов
При разводе легче разделить приватизированное жилье, поскольку в этом случае, выделяется конкретная доля, которая будет фиксироваться в техническом паспорте. Важно также, что интересы несовершеннолетних детей в этом случае тоже будут учитываться.
С чего начать продажу?
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.
Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб. Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.
Порядок раздела квартиры в долевой собственности
Супружеское имущество, находящееся в долевой собственности, может происходить двумя способами:
- заключением добровольного соглашения о разделе;
- при невозможности мирного разрешения вопроса – в судебном порядке.
При помощи соглашения мужем и женой по собственному усмотрению определяется, в каком порядке они будут делить имущество. При необходимости обращения в суд потребуется подача одной из сторон искового заявления.
Соглашение о разделе имущества может быть реализовано в следующих формах:
| Вид соглашения | Когда заключается? |
|---|---|
| Брачный договор |
|
| Соглашение о разделе имущества |
|
Общая долевая собственность супругов
В результате раздела имущества квартира переходит из совместного вида собственности в общую долевую. В этом случае бывший супруг не может иметь никаких прав на долю второго бывшего супруга.
При этом необходимо помнить о том, что при желании одного из бывших супругов произвести юридическое действие с этой долей, а именно: продать или подарить, то потребуется согласие второго бывшего супруга, оформленное в письменном виде и заверенное нотариально.
Бывшие супруги, оформляя права общей долевой собственности на квартиру, должны определить порядок пользования. Если в квартире больше одной комнаты, они могут установить доли на каждую из комнат, а места общего пользования (кухня, ванная комната, коридор) останутся в совместном пользовании.
Закон также позволяет выделить в натуре долю из имущества. Но с квартирой это будет сложно, ведь для выдела доли в натуре необходимо, чтобы была возможность в имуществе оборудовать отдельный вход, сделать отдельный подвод коммуникаций и разделить места общего пользования. В квартире такого сделать невозможно, поэтому такой вид раздела имущества супругам не подходит.
Расходы на квартиру, которые превышают стоимость доли одного из супругов. Если один из супругов докажет, что он вложил в квартиру больше денежных средств чем другой, то имеются основания поделить квартиру между супругами не в равных долях.
Еще одним основанием требовать отдать одному из супругов большую часть собственности на квартиру, является неравнозначные вложения супругов по ежемесячным ипотечным платежам за квартиру, проживание несовершеннолетних детей с одним из супругов, а также отсутствие работы у одного из них по неуважительным причинам.
Супруг должен предъявить в судебный орган доказательство того, что он вложил больше денежных средств в квартиру.
Обратите внимание: если квартира принадлежала на праве собственности одному из супругов до его вступления в брак, но второй активно принимал участие в ремонте квартиры, суд может посчитать целесообразным признать такое имущество совместным и делить его между всеми собственниками.
Для того, чтобы доказать факт участия второго супруга в ремонте, необходимо сохранить чеки на строительные материалы или предъявить выписки из банков.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
При реализации общего владения получение разрешения партнера необходимо, с учетом ст. 35 СК РФ. Если оно не получено и сделка совершена без ведома мужа или жены, это грозит обращением в суд стороны, не давшей одобрения на продажу. Обратиться в суд пострадавшая сторона вправе в течение года с момента, как ей стало известно о нарушении ее прав. В судебном порядке возможно признание сделки с жилплощадью недействительной.
Примером служит рассмотрение дела № 2-1721/2017 Пермским судом 31 июля 2017 года. Истец (муж) обращается в суд с целью признания недействительной сделки, совершенной женой без его ведома. Суд указывает, что сделка может быть признана недействительной только если будет доказано, что другая сторона заведомо знала о несогласии. Также суд указывает, что отсутствие надлежащим образом оформленного нотариусом согласия не служит подтверждением того, что партнер возражал против совершения сделки. По данному делу истцу отказывают в удовлетворении заявленных требований за истечением сроков исковой давности.
В: Как делится приватизированная квартира при разводе, если собственником является муж/жена?
О: Если единоличным собственником приватизированной квартиры является один из супругов, второй супруг не вправе претендовать на нее, за исключением случая, когда им произведены существенные вложения в недвижимость, значительно увеличившие ее стоимость.
В: Как разделяются доли в приватизированной квартире?
О: При приватизации квартиры несколькими лицами, она принадлежит им на праве общей долевой собственности (с выделом доли каждому). Раздел такого жилья осуществляется в соответствии с установленными долями. Продать такую часть возможно при условии соблюдения преимущественного права покупки другими совладельцами.
- Если приватизированная квартира относится к совместной собственности супругов, она подлежит разделу в равных долях. Когда оба супруга приватизировали квартиру в общую долевую собственность — доли принадлежат им на праве личной собственности.
- Приватизированное одним из супругов до брака жилое помещение является его личной собственностью и разделу не подлежит. Исключение — признание судом такой недвижимости совместно нажитым имуществом, в связи с вложениями со стороны другого супруга, которые значительно увеличили стоимость жилья.
- При отказе одного из супругов от приватизации в браке, он не имеет права на долю в таком жилом помещении, однако вправе бессрочно проживать в данной квартире.
- Доли детей, участвовавших в приватизации жилья, не подлежат разделу.
- Если супругами в браке по договору купли-продажи приобретена приватизированная квартира — она является их общим имуществом и делится пополам.
А вам приходилось делить приватизированное жилье при разводе? Какой способ раздела использовали?
Раздел приватизированного жилья при прекращении брака родителей зависит от того, владеет ли ребёнок долей квартиры либо нет.
При наличии у ребёнка в собственности части жилого помещения деление приватизированной квартиры осуществляется в соответствии со следующими правилами:
- Родители не могут включить имущество ребёнка в список разделяемых активов.
- Малыш имеет право проживать в жилище, долей которого он владеет.
- Продать долю ребёнка родители могут только по разрешению органа опеки.
- Родитель, который будет заниматься воспитанием детей и совместно проживать с ними, получает контроль не только над своей долей, но и над долями детей. Е
- Если родитель, который по решению судебного органа будет проживать вместе с ребёнком, не имеет своей доли в приватизированной квартире, он имеет право на проживание с малолетним собственником до достижения им совершеннолетнего возраста.
Как разделить совместное жилье при разводе: способы
Как разделить квартиру при разводе? Действующим российским законодательством предусмотрено несколько способов деления недвижимости.
- Деление на доли. В таком случае муж и жена становятся собственниками определенной части жилья. Как правило, имущество делят пополам.
- Перепланировка. Поделив жилплощадь на доли, необходимо предоставить каждому из супругов его собственность. Один из вариант – выделение доли в натуре. То есть, жилье делится на 2 части и оборудуется собственным входом, санузлом.
- Выплата компенсации. Зачастую правильно перепланировать объект, чтобы получилось два полноценных объекта недвижимости довольно трудно. Именно поэтому вместо выделения доли в натуре, второму супругу предоставляют компенсацию стоимости его части, а квартиру записывают на одного человека.
- Обмен. Доля недвижимости может быть заменена иным равноценным имуществом, например автомобилем, дачей и т.д.
Какие могут возникнуть сложности?
Если квартира приватизирована в долевую собственность, ее поделят сообразно долям и трудностей никаких, как правило, не возникает. Сложности имеются, если в улучшение жилья вкладывались крупные дополнительные средства, принадлежащие всей семье. В таком случае при возникновении споров решать их придется в суде.
Первая сложность, с которой столкнется истец – сбор доказательств. Потребуются финансовые документы, подтверждающие факт вложения семейных средств. Без помощи профессионального юриста в этом вопросе обойтись сложно. Он сделает запросы в банки, государственные учреждения и пр.
Вторая сложность – составление иска. Для решения этой проблемы тоже требуется профессиональный юрист. Т.к. в тексте документа необходимо представлять ссылки на действующее российское законодательство.
И главное, только хороший юрист сможет заранее оценить, насколько перспективно ведение дела, и как нужно выстраивать защиту интересов. Ведь в процессе может возникнуть еще множество нюансов. Например, наличие несовершеннолетних детей у пары и пр.
Как определить место проживания супругов после развода
Когда квартира была изначально приватизирована на ребёнка, то его родители имеют право бессрочного проживания в ней без предоставления права собственности.
Если супруг приватизировал жилплощадь до брака, второй супруг после развода обязан освободить жилплощадь и сняться с регистрационного учёта. Исключения составляют случаи, когда суд вынес решение о проживании второго супруга в квартире.
Родитель, с которым остался проживать ребёнок, имеет право находиться на жилплощади до момента его совершеннолетия, невзирая на то, кто является собственником.
В случае раздела приватизированной квартиры на доли, каждый из супругов имеет право беспрепятственно пользоваться предоставленным ему помещением, не создавая неудобств для другого.
В заключение, хочу отметить, что защита своих имущественных прав и интересов может растянуться на долгие годы. Самое главное – запастись терпением и быть уверенным в своей правоте.
Лучше всего, если в случае развода супруги самостоятельно договариваются о судьбе жилого имущества.
Наличие соглашения:
- дает возможность учесть особенности имущественных отношений;
- приведет к снижению расходов, так как составление мирового соглашения и участие в судебных разбирательствах несут за собой различную финансовую нагрузку;
- мирный раздел происходит намного быстрее, чем та же процедура в суде.
Чтобы разделить приватизированное жилье, можно прибегнуть к составлению таких договоров:
- брачный договор, который подписывается до свадьбы или после;
- соглашение о разделе имущества составляется в период совместной семейной жизни или после расторжения брака;
- мировое соглашение оформляется в процессе рассмотрения дела в суде.
Перед тем как обратиться в суд, надо подготовить соответствующий пакет документов.
Рекомендуем ознакомиться:Выписка из квартиры не собственника жилья Он включает в себя:
- документы, удостоверяющие владение квартирой;
- свидетельство, которое подтверждает факт развода;
- если имеются дети, потребуются их свидетельства о рождении;
- документ о заключении брака;
- паспорт;
- то, что может потребоваться для тех или иных доказательств в суде.
После окончания судебного процесса будет принято решение по рассматриваемому делу. Какие могут быть варианты такого рода решений по разделу квартиры?
- В том случае, когда говорится о квартире, которая принадлежит второму супругу, речь может идти о выделении определённой доли этой недвижимости истцу.
- Оформление различных долей на приватизированную квартиру.
- Одним из исходов процесса может быть не новое распределение собственности, а получение постоянного права проживание в искомой квартире.
- В некоторых случаях может быть положительно рассмотрен вопрос о предоставлении не постоянного, а только временного права проживания в рассматриваемой квартире.
- В некоторых случаях законодательство предусматривает обязанность мужа после развода заботиться о бывшей жене и детях. Суд может обязать бывшего мужа купить им квартиру.
Если в семье есть один или несколько детей, возможна ситуация, что некоторые из них участвовали в приватизации. Если так и было, то в этом случае каждый такой ребёнок имеет свою долю в рассматриваемой приватизированной квартире.