Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В юридическом аспекте договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой закрепление в письменном виде соглашения между сторонами по поводу отчуждения недвижимого имущества. Документ предполагает, что продавец и покупатель достигли консенсуса относительно предмета договора (нежилого помещения), его стоимости, порядка проведения расчетов и ответственности за нарушения условий достигнутой договоренности.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Нюансы, которые необходимо учесть в договоре купли-продажи нежилого помещения
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Условия грамотного совершения сделки по продаже или приобретению недвижимого имущества – четкое соблюдение всех этапов прохождения процедуры:
- проверка достоверности и законности имеющихся у продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости, представленный к реализации;
- составление, оформление и подписание сторонами договора купли-продажи;
- оформление и подписание передаточного акта и реальная передача проданного нежилого помещения покупателю. Одновременно завершающим этапом сделки купли-продажи можно считать регистрацию передачи прав собственности от продавца к покупателю.
От первого этапа, заключающегося в доскональной проверке правоподтверждающих документов, представленных продавцом, зависит степень риска возникновения спорных эксцессов, которые придется разрешать в судебном порядке. Проверке подлежат:
Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение) или долю в нем;
- выписка из реестра ЕГРП с указанием обременений, арестов, залогов относительно приобретаемого помещения;
- документы, являющиеся основанием приобретения прав на нежилое помещение;
- документы на земельный участок под зданием (нежилым помещением);
- кадастровая схема участка земли, на котором расположено отчуждаемое помещение.
Условия договора и регистрация права собственности на помещение
Описание помещения в договоре (предмет) — существенное условие сделки, без которого она считается незаключенной. Помимо предмета договора, существенной является договоренность участников сделки о продажной цене объекта недвижимости — помещения.
В соглашении об отчуждении нежилого здания, строения и другого недвижимого имущества указываются основание возникновения права собственности у продавца и ссылка на документ-основание возникновения права собственности (решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения помещения). Если имущество находится в залоге, сдается по договору аренды, пункт об обременении нежилого помещения также следует предусмотреть в договоре, внесите в текст пункт о порядке и сроках передачи объекта продажи (по акту приема-передачи). Кроме того, важный аспект сделки по продаже нежилого объекта недвижимости — правомочия продавца в отношении земельного участка, на котором расположено нежилое помещение.
· Если земельный участок — собственность продавца, то вместе с помещением предметом продажи будет земельный участок, на котором оно расположено. В таком случае с передачей прав собственности на помещение к покупателю переходят права на землю.
· Если участок чужой, покупатель по договору купли-продажи помещения может пользоваться участком, на котором расположено нежилое помещение, на тех же условиях, что были у продавца. Например, если земельный участок используется на основании договора аренды, покупателю нежилого помещения следует перезаключить договор с собственником участка.
· Если помещение приобретается в собственность несколькими покупателями, то порядок пользования ими земельным участком определяется в соответствии с размером доли каждого собственника или по сложившемуся порядку пользования участком (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Право собственности на здания, строения, сооружения, жилое и нежилое помещение — любые объекты недвижимости — подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Для регистрации возникновения, ограничения и перехода права (в связи с заключением договора) необходимо обратиться в МФЦ, чтобы передать документы в Росреестр. Кстати, если до основного договора о продаже нежилого помещения заключался предварительный договор, то отдельно обращаться с ним в регистрирующий орган не нужно. Кроме подписанного договора и заявления на регистрацию понадобятся документ-основание возникновения права собственности, доверенность, если сделка совершалась через представителя, и др. Важно, что регистрирующий орган не вправе требовать дополнительные сведения и документы, если заявитель передал документы, соответствующие требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если сделка совершается между юридическими лицами, пакет документов будет больше.
Документы на регистрацию по нотариально удостоверенным договорам направляет нотариус. За такую подачу сведений плата нотариусом не взимается, это делается в рамках одного нотариального действия. Причем нотариус, удостоверяя договор, проверяет законность сделки, правоспособность юридических лиц и дееспособность граждан, полномочия представителей, устанавливает личности обратившихся к нему граждан и представителей, разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора (что исключает возможность подписания договора под влиянием заблуждения), проверяет, соответствуют ли намерения сторон нормам закона и реальные намерения сторон тем, что отражены в тексте договора.
Нотариально удостоверенный договор продажи нежилого помещения процедуру регистрации проходит быстрее, чем обычная сделка:
· после удостоверения договора нотариус незамедлительно, в этот же день, направляет заявление о государственной регистрации прав и соответствующие документы в электронной форме в Росреестр. Иные сроки могут быть установлены в договоре;
· срок регистрации — всего 1 день при подаче документов в электронном виде, не более 3 дней — при подаче документов на бумажных носителях (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:
- Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
- Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
- Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
- Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.
- Я на этапе покупки квартиры у юрлица. Куда переводить деньги или лучше отдать наличными?
Деньги за недвижимость нужно отдавать только в кассу организации или переводить на счёт.
- У моей компании упрощённая система налогообложения. Продаём нежилое здание. Мне всё равно нужно платить налог на имущество?
Налог на имущество должны платить все юрлица. Он не зависит от режима налогообложения компании.
- Собираюсь покупать квартиру у юрлица. Как узнать, не прописаны ли там посторонние и все ли счета за ЖКХ оплачены?
Обратитесь в Управляющую компанию жилого дома, вам предоставят соответствующую справку.
Если учитывать все нюансы заключения сделок с юрлицами, собрать все необходимые документы и тщательно подготовиться, можно хорошо сэкономить на услугах профессионального юриста.
Договор купли продажи нежилого помещения
- название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»)
- место его составления
- дата составления (прописью)
- текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов (Если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).Сторонами сделок могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с нежилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или государственного имущества.
- адрес местоположения объекта, этаж
- инвентарный номер
- наименование объекта продажи (нежилое помещение, часть нежилого помещения)
- площадь
- кадастровый паспорт
- При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
- Также должен быть указан вид права, на основании которого недвижимое имущество принадлежит продавцу (собственность) со ссылкой на правоустанавливающий документ (наименование, номер, кем и когда выдан).
- Кроме этого указываются ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.
- По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
- В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
- Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
- При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Налоговые нюансы покупки ОС
В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ организация не должна начислять и удерживать НДФЛ при покупке имущества у физлица, так как продавец декларирует и платит налог самостоятельно. Также компания не должна отражать доход в формах 2-НДФЛ и 6-НДФЛ, что подтверждают чиновники (письма Минфина от 18.04.2012 № 03-04-06/8-118, ФНС от 01.08.2016 № БС-4-11/13984@).
Страховые взносы на такую выплату физлицу не начисляются в соответствии со ст. 420 КН РФ.
Физлица не являются плательщиками НДС, поэтому никаких расчетов по налогу при покупке ОС не возникает.
Особое внимание бухгалтеру нужно уделить формированию первоначальной стоимости купленного основного средства.
О том, как это сделать для целей:
- налога на прибыль, мы подробно рассказали в статье «Порядок налогового учета основных средств в 2016-2017 годах»;
- бухгалтерского учета — в статье «Основные средства в бухгалтерском учете (нюансы)».
Что касается налога на имущество, то исчислять его нужно после перехода права собственности на ОС к организации.
Для того чтобы вы правильно рассчитали базу по налогу на имущество, мы подготовили материал «Как определить остаточную стоимость основных средств».
Расторжение после регистрации
Расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно после осуществления регистрации, по главе 29 действующего Гражданского Кодекса с 450 по 453 статью.
Инициировать аннулирование соглашения можно:
- в одностороннем порядке;
- при обоюдном согласии.
В последнем случае можно составить и подписать соглашение о расторжении и осуществлении передачи нежилого помещения обратно продавцу. Этот документ подлежит регистрации в Росреестре.
Если желание расторгнуть соглашение купли-продажи исходит только от одного участника сделки, то следует сделать попытку досудебного урегулирования проблемы. В письменной форме отсылается предложение о прекращении сделки. В течение тридцатидневного срока, если продавец/покупатель отказал или не дал ответа на предложение, то подается исковое заявление в судебный орган.
Основания для аннулирования договора купли-продажи нежилого помещения:
- оплата покупателем осуществлена не в полном объеме или полностью отсутствует;
- гражданин, подписавший документ, признан недееспособным;
- подписание документа было осуществлено по принуждению и т. д.
Все эти факты рассмотрит судья и вынесет свое решение по данному делу.
Договор купли-продажи нежилого помещения
купли-продажи нежилого помещения
[место заключения договора] [число, месяц, год]
[Полное наименование продавца] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и [полное наименование покупателя] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора нежилое помещение — [характеристика помещения], общей площадью [значение цифрами и прописью] кв. м., состоящее из [значение] комнат, расположенное на [значение] этаже [значение]-этажного здания [характеристика здания], находящегося по адресу: [вписать нужное], инвентарный номер [значение] (далее также — Объект).
1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: [документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права].
1.3. Право собственности на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [число, месяц, год], запись регистрации N [значение], свидетельство о государственной регистрации права [серия N], выдано [наименование регистрирующего органа] [дата выдачи].
2. Цена договора и порядок оплаты
2.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет [сумма цифрами и прописью] рублей.
2.2. Покупатель обязуется единовременно оплатить указанную стоимость Объекта в течение [срок] дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит.
2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.
3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю
3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, не позднее [срок] дней с момента оплаты.
3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.
3.3. Право собственности на нежилое помещение переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.
3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.
4. Гарантии состоятельности сделки
4.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора нежилое помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности Продавца никем не оспаривается.
5. Права и обязанности сторон
5.1. Продавец обязан:
5.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего Договора в соответствии с передаточным актом в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.
5.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.
5.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.
5.2. Покупатель обязан:
5.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном настоящим Договором.
5.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.
6. Заключительные положения
6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.
6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме до подписания настоящего договора.
6.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах [наименование регистрирующего органа] по адресу: [вписать нужное], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.
6.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
7. Реквизиты и подписи сторон
[вписать нужное] [вписать нужное]
[вписать нужное] [вписать нужное]
к договору купли-продажи
[место подписания] [число, месяц, год]
Во исполнение условий Договора купли-продажи нежилого помещения от [число, месяц, год], руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, [полное наименование юридического лица] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], именуемое в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны, и [полное наименование юридического лица] в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Положения, Доверенности], именуемое в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий акт о нижеследующем:
1. Продавец передал, а Покупатель принял в собственность нежилое помещение — [характеристика помещения], общей площадью [цифрами и прописью] кв. м., состоящее из [количество] комнат, расположенное на [значение] этаже [значение]-этажного здания [характеристика здания], находящегося по адресу: [вписать нужное], инвентарный номер [значение] (далее также — Объект).
2. В соответствии с настоящим Актом Продавец передал в собственность, а Покупатель принял указанное помещение в качественном состоянии, каком оно есть на день подписания настоящего Акта.
3. Покупатель оплатил Продавцу стоимость Объекта в полном размере в соответствии с условиями Договора купли-продажи.
4. После передачи Объекта Покупателю и подписания Сторонами настоящего Акта обязательство Продавца передать нежилое помещение Покупателю считается исполненным.
5. Настоящим Актом каждая из Сторон подтверждает, что обязательства Сторон выполнены, расчет произведен полностью, у Сторон нет друг к другу претензий по существу Договора купли-продажи.
6. Настоящий Акт составлен в трёх экземплярах, один из которых находится у Продавца, другой — у Покупателя, третий — в делах [наименование регистрирующего органа].
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Договор купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами
Покупатель обязан: 6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п.2.1 настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки, которые установлены в п.2.3. 6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором. 6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все необходимые документы.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с нормами действующего законодательства РФ и возмещают причиненные другой стороне убытки в размере прямого действительного ущерба. 7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 8.1.
Внимание
Продавец гарантирует, что Нежилое помещение не отчуждено, не заложено, не входит в состав арестованного имущества, не является объектом взыскания кредиторов и службы судебных приставов, не обременено иными способами и правами третьих лиц (в том числе правами аренды), не является предметом судебных и досудебных споров. 1.4. По согласованию сторон Продавец продает Покупателю Нежилое помещение за сумму 5 000 000 рублей, (пять миллионов рублей) (далее – Цена Нежилого помещения). Форма и порядок расчетов предусмотрены разделом 2 Договора.
Указана цена, установленная соглашением Сторон, является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. 2.ФОРМА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 2.1.
Договор купли продажи нежилого помещения между юр лицом и физ лицом
Свобода договора) и 461 (Ответственность Продавца в случае изъятия товара у Покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его, по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, в том числе: вследствие нарушения Продавцом прав третьих лиц, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению и изъятия Объекта у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное нежилое помещение, в том же районе города Москвы, или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения нежилого помещения, исходя из стоимости аналогичного объекта, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением вышеуказанного Объекта.
Предварительный договор купли продажи нежилого помещения
В наши дни многие строительные компаний рекомендуют во время покупки нежилых помещений заключать соответствующий предварительный договор, который сможет существенно обезопасить будущую сделку. Непосредственно для застройщиков условия предварительного соглашения более выгодны, чем условия договора долевого участия.
Собственно предварительный договор имеет характерные правовые особенности, которые необходимо учитывать.
Прежде всего, вы должны понимать и учитывать четкое определение такого понятия как недвижимость. Собственно недвижимое имущество это объекты, которые прочно связаны с землей, в том числе и сами земельные участки, перемещение таких строений или участков невозможно.
Предварительный договор купли продажи нежилого помещения – представляет собой, прежде всего, официально подтвержденное желание сторон заключить соответствующую сделку. Такой договор закрепляет заранее оговоренные сторонами условия будущего соглашения.
Документ предварительного договора имеет четко установленную форму, и несоблюдение этой формы может стать причиной признания предварительного соглашения недействительным.