Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство жилья на сельскохозяйственных землях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Земля сельхозназначения — строительство и другие виды использования
Первая категория земель для сельскохозяйственного производства выделяется лишь для ведения коммерческой деятельности фермерским хозяйствам и иногда для ведения работ научно-исследовательских центров.
Обычные граждане могут получить из категории сельхозназначения лишь угодья для ведения личного подсобного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства.
Но это не означает, что владельцы таких угодий не вправе получать прибыль от использования участка. Продукция, полученная на ЛПХ, также может быть реализована. С другой стороны статус сельхозназначения земли ограничивает правомочие граждан в использовании указанных наделов.
Так, данные участки не могут использоваться для жилищного строительства.
Многие задаются вопросом, можно ли на земле сельхозназначения строить дом?
Согласно законодательству, начиная с 2017 года возможно строительство на землях сельскохозяйственного назначения, которые необходимы для ведения хозяйственной деятельности.
Если предприятию или гражданину выделена земля сельхозназначения, можно ли строить дом или иной объект недвижимости?
Земельный участок сельскохозяйственного назначения выделяется в соответствии с нормами и положениями ЗК РФ, а возможность возведения построек напрямую связано с конкретными целевыми характеристиками надела.
В большинстве случаев на сельскохозяйственной земле можно возводить отдельные категории построек, однако их перечень ограничивается нормами ЗК РФ.
Например, на территории сельхозугодий можно возводить следующие виды объектов:
- внутрихозяйственные дорожные коммуникации;
- различные виды инженерных и ресурсоснабжающих коммуникаций;
- строения, сооружения и имущественные комплексы, предназначенные для производства, хранения и переработки сельхозпродукции.
Необходимые документы
С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.
Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.
После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:
- ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
- адрес и номер участка по кадастру;
- документальное подтверждение прав на участок;
- информация о видах разрешенного использования;
- справки, которые обосновывают целевое использование земли;
- схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
- градостроительный план;
- параметры будущего дома;
- контактные данные (телефон, электронная почта).
Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:
- постройку признают незаконной по решению суда;
- фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
- в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).
Расширены сведения в ЕГРН
С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:
- О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
- Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология
Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:
- Организация подсобного личного хозяйства.
- Выращивание с/х-продукции или сырья.
- Обустройство животноводческой фермы.
- Садоводство.
- Разведение представителей речной и озерной фауны.
Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.
Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:
- Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2021 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Как можно узаконить строительство
Чтобы не иметь таких проблем, рекомендуется выбирать под строительство, индивидуальное или капитальное, участки земель населенных пунктов, с соответствующим ВИР. Перед покупкой земельного надела для той или иной цели, нужно обратиться в местные органы власти и узнать, возможно ли строительство дома на земле.
Если подразумевает вид разрешенного использования под садоводство и огородничество или ЛПХ, на строительство будет наложен запрет. Иногда покупатели такой земли надеются, что потом возможно будет сделать запрос в местную власть на перевод земельного участку в нужную категорию, которая разрешает возведение жилого дома.
Но рисковать не нужно, даже суд может отказать в такой просьбе, ходатайстве несмотря на то, что дом уже возведен и запланирован для постоянного проживания.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.
Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.
Чтобы постройка была законной нужно чтобы:
- Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
- Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
- Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.
Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.
ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.
Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:
- Необходимость организации фиктивной деятельности;
- Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
- Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.
Альтернативные решения
Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.
В органы власти нужно представить свидетельство того, что КФХ существует и его деятельность требует постоянного нахождения людей, например, для ухода за животными. Такая причина будет являться целью возведения дома.
ВАЖНО! Необходимо помнить, что земельные территории, предоставленные КФХ должны использоваться по назначению. Если на них не будет осуществляться безосновательное хозяйствование больше 3 лет, их могут конфисковать в принудительном порядке.
Кстати, наличие на землях КФХ строений не будет помехой для обязательного изъятия. Помимо этого, фермерское хозяйство является обществом, которое создается для осуществления предпринимательства, а для её проведения необходимо провести регистрацию в соответствующей службе, представлять регулярную отчетность и уплачивать налоги.
Также накладываются ограничения на привлечение рабочей силы. Трудиться на ферме могут участники общества, объединяемые родственными связями. Могут работать и иные люди, но не более пяти человек.
Земельные площади для фермерских хозяйств оформляются в упрощенном порядке и, кстати, первые пять лет работы они освобождены от уплаты налогов.
Как получить разрешение?
Как известно, чтобы построить дом на участке, предназначенном для ИЖС необходимо в орган местной власти предоставить техническую документацию будущей постройки и документ, подтверждающий право собственности.
Большинство участков сельхозназначения в пределах СНТ и дачных владений не находятся в частной собственности, а имеют статус временного владения. В таких случаях вместо документа, подтверждающего право собственности можно предоставить устав кооператива либо СНТ.
В каждом отдельном случае местный орган власти (администрация района) выносит решение о выдаче разрешения на строительство на землях сельхозназначения в зависимости от иных актов местного значения. Так что перед приобретением такого участка необходимо навести справки в соответствующем органе о возможности возведения постройки.