Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существуют правила, согласно которым здание может быть признано опасным. Наиболее важные аспекты изложены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47. Здесь вы можете прочитать, как дом считается аварийным и что происходит дальше.
Дом на учете: как оформить снос
В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.
Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.
Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.
✅ Дом признали аварийным, что делать дальше? Как получить новую квартиру, или дом?
Старые ветхие дома переселяются в рамках существующей региональной программы. Арендаторы сами осуществляют переезд, а местные власти покрывают расходы и оказывают посильную помощь, например, предоставляют грузовой автомобиль для перевозки вашего имущества (статья 32(7) Жилищного кодекса РФ).
Последствия объявления чрезвычайной ситуации в доме:
- Расторжение договора социального найма — с лицами, проживающими в общей квартире или доме.
- Расторжение договора аренды с организацией, использующей помещение для своей хозяйственной деятельности.
- Переселение арендатора и членов семьи в новое совместное жилье с аналогичными условиями (хотя это не всегда соблюдается).
- Покупка участка земли или предоставление аналогичной площади на новом месте — при сносе частного дома в деревне.
- Принудительное отчуждение земли по суду — в случае, если владелец отказывается ее продавать и не хочет сносить аварийный дом. или материальная компенсация — для владельцев жильцов, съехавших из аварийного жилья.
Что выбрать: Покупать старый дом или новую квартиру? Второй вариант предпочтительнее. Практика показывает, что цена покупки аварийного жилья значительно ниже средней рыночной цены в регионе. Владелец получает максимум в 2-3 раза больше реальной стоимости. Вряд ли они смогут найти другое подходящее жилье за эти деньги. Скорее всего, можно будет купить долю или комнату. Однако для тех, кто не жил в ветхом здании, но имеет свидетельство о праве собственности на недвижимость, покупка является очевидным вариантом. Хорошая возможность избавиться от нерентабельного жилья и получить взамен деньги от государства. Однако существуют и ограничения, например, на приватизацию аварийного жилья.
Важно знать, что не все домовладельцы имеют право на получение новой квартиры или дома. Если здание имеет статус исторического памятника, оно не может быть снесено (статья 16.1(10) Федерального закона № 73 от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия…». Статьи 16.1(10) и 18(13) Федерального закона № 73 от 25 июня 2002 года «О культурных ценностях»). Даже если здание непригодно для проживания и находится под угрозой сноса, местные власти не включают его в список зданий, подлежащих расселению. Как правило, в таких случаях власти проводят реставрационные или капитальные ремонтные работы.
Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов
На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.
В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.
Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда. Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования. Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.
Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
✅ В каких случаях дом признается аварийным?
Существует регламент, позволяющий отнести дом к категории аварийных. Основные моменты прописаны в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года (обновленная редакция). Оттуда можно почерпнуть как проходит признание дома аварийным и что за этим следует.
Вкратце выделим признаки непригодных для проживания построек:
- полный износ капитального строения – деформация несущих конструкций, опор, фундамента (свыше 70% урона);
- расположение в зоне неблагоприятного климата, например – токсичных отходов и загрязненного воздуха;
- угроза обрушения от природной или техногенной катастрофы, например – оползня, снежной лавины, разлива реки;
- обесточивание дома – отсутствие электричества, водоснабжения, газификации и прочих удобств, а также невозможность их прокладки в ближайшее время;
- разрушение здания в результате бытового взрыва или пожара – поражение всего дома или отдельных частей (этажей);
- превышение допустимого уровня шума – нормой считается лимит в 55 дБ (децибел).
Важно различать, когда можно признать дом аварийным, а когда он считается ветхим, так как это две большие разницы. Из ветхого дома расселение не проводится – он считается старым, но пригодным для жизни. Аварийное помещение признается совершенно не пригодным для проживания.
Основные требования к аварийному дому – расположение его в опасной или аварийной зоне, серьезное нарушение санитарных норм и угроза для проживающих. В таком случае, находиться дальше в подобном помещении будет просто опасно – проводится спешное расселение и снос.
Даже если частный дом, признанный ветхим, и земельный участок под ним некомфортен на 75%, но не угрожают жизни и здоровью, то расселение не производится. Потому большинство зданий в отвратительном состоянии все еще находятся в эксплуатации, ожидая признания их аварийными.
Чем ветхий дом отличается от аварийного
Как было сказано ранее, не каждый старый дом находится в аварийном состоянии. Многие, из давно построенных зданий, можно отнести к ветхим — то есть таким, в котором основные несущие конструкции имеют износ выше семидесяти процентов для каменных домов и выше шестидесяти пяти процентов — для деревянных.
При этом здание остается прочным и надежным, не создавая потенциальной опасности для его жильцов, однако проживание в нем может быть неудобным и некомфортным, другими словами, помещение больше не удовлетворяет установленным требованиям эксплуатации. Однако снесено такое строение не будет — вместо этого оно будет отремонтировано и восстановлено. При этом расселение не требуется, поэтому проживающие в нем не смогут рассчитывать на переселение.
Аварийная же постройка опасна для жизни, и, следовательно, должна быть уничтожена, как только межведомственная комиссия подтвердит ее аварийность.
Обычно это происходит примерно через месяц после подачи заявления в данный орган, а еще через месяц будет составлен план расселения, и жильцы смогут узнать сроки переселения их семей в другое, более безопасное помещение.
Важно!
Важно помнить, что аварийными дома признаются не только в силу ветхости и изношенности — существует множество других факторов, например, недопустимые значения радиоактивного излучения в районе, риск оползня или других природных катастроф. К небезопасным для проживания в них считаются постройки с повреждениями любого вида, если их не получится исправить с помощью ремонта (или если такой ремонт повлечет за собой слишком большие расходы — большие, чем снос здания и переселение его жильцов).
Внимание
Итак, признание аварийного состояния здания — процедура, которой придется заниматься самим собственникам, и они не должны ждать, пока за дело примется администрация. Рассмотрев их заявление, местные органы примут окончательно решение и, если они увидят доказательства непригодности помещения для жизни, его жильцы в скором времени получат другое жилище, или, определенную сумму денег.
Кроме того, важно узнать, считается ли строение культурным или историческим памятником, потому что тогда собственники не только не получат нового жилья, но и будут вынуждены оплатить ремонт.
Порядок признания дома аварийным
Переселение граждан из многоквартирного дома под предлогом того, что жилье в аварийном состоянии и не пригодно для жизни – это одна из самых выгодных тактик выселения людей, которую используют власти. В данном случае, гражданину не предоставляется никаких гарантий относительно нового жилья. Он может быть переселен в менее удобную и благоустроенную недвижимость.
Внимание! Процедура признания дома аварийным через распоряжение местными органами власти является незаконной. Единственное законное основание для сноса дома – постановление исполнительных органов.
Как правило, подобные постановления имеют не только описание недвижимости и ее состояния, но и раздел, защищающий права жильцов.
Аварийный дом: радость или печаль для жильцов
Обратите внимание, что жильцам расселённого дома дают именно равноценное жильё. Если вы проживали в отдельной квартире, переселение в коммуналку считается незаконным, и вы вправе отказаться от переезда. Ответственные квартиросъёмщики не имеют права выбора, поэтому переезжают в тот район, где имеется свободная жилплощадь. Например, если вы проживали в центре, вам вполне могут предоставить жильё на окраине.
- жалобы жильцов на техническое состояние дома, написанные в соответствующие инстанции;
- правоустанавливающие документы, дающие право жильцам распоряжаться недвижимостью;
- документы БТИ, включая экспликацию и поэтажный план строения. Кроме того, потребуется техническая документация на каждую квартиру;
- заключения санитарно-эпидемиологической и пожарной службы, дающие основания считать дом непригодным для проживания;
- заключение экспертной комиссии, подтверждающее техническое состояние дома.
Покупка в доме под снос: плюсы и минусы
Стоит ли рассматривать «дом под снос» как перспективную инвестицию и можно ли потом получить новостройку по цене старой «хрущевки»? Эксперты поясняют, что квартира в старом доме может оказаться удобным жилищем, однако переезда иногда приходится ждать очень долго, более того, спустя время можно получить абсолютно неприемлемый вариант.Рассматривая приобретение недвижимости не как решение жилищных проблем, а как инвестицию, помимо объектов на рынках новостроек и вторичного жилья, можно обратить внимание на квартиры в домах под снос. Приводим аргументы для того, чтобы понять, стоит это делать или нет.
- Дом под снос – довольно удобное место для жизни
- Для начала стоит вспомнить о самых очевидных плюсах такой покупки. Руководитель отдела продаж городской недвижимости отделения Нагатинское компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Иванова напоминает, что, скорее всего, в районах с такими домами развита инфраструктура, сами дома 5-этажные, соответственно, в них мало соседей:
- Процесс получения нового жилья может затянуться надолго
– Подобные предложения характеризует широкий спектр недостатков, в силу которых цена реализации данных объектов является более низкой. По сути низкая стоимость – это и есть главное преимущество квартир, относящихся к старому жилому фонду и подлежащих сносу в обозримом будущем. Кроме того, среди плюсов тут: возможное получение нового жилья в новом доме и большей площади, меньшая стоимость квартир в районе с развитой инфраструктурой, меньшее количество соседей – менее загружены парковочные места.
Порядок получения нового жилья
Если жилье признано аварийным, оно подлежит сносу. Предварительно из такого дома должны выселить всех жильцов. Делается это в срок не более 2 недель. Владелец жилья будет вовлечен в работу комиссии.
Если с домом все ясно (вместо него будет выдана квартира вне очереди), то с землей возникает вопрос. Законодательство решило эту проблему таким образом: государство в лице муниципального органа выкупает землю у собственника. Если этот вариант не подходит владельцу участка по каким-либо причинам, например, из-за цены, то муниципалитет выдаст соответствующий по размерам надел в другой местности.
Нужно понимать, что в случае с муниципальным жильем дела обстоят гораздо проще — расторгают договор и переселяют граждан согласно новому в ту квартиру, где комфортно проживать. С собственным домом процедура иная. Владелец самостоятельно производит такие работы, при чем комиссия строго следит за выполнением. За нарушение сроков можно лишиться земельного участка.
Если участок был приватизирован на нескольких человек, то при оформлении документов на новую квартиру будет рассчитана долевая собственность в ней согласно имуществу в бывшем участке.
Если участок под рассматриваемым домом уже является частной собственностью, он не требует приватизации. В случае если это государственная или муниципальная земля, необходимо предварительно ее приватизировать. Но перед этим требуется обязательная приватизация дома, даже если он аварийный. Приватизированный дом – это главное основание для приватизации земли под ним.
Зачастую исполнительные органы стараются медлить с решением вопросов такого плана. Это обусловлено по большей мере тем, что жилого фонда недостаточно для переселения всех жильцов аварийных строений в России.