Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Адвокат по недвижимости: что лучше — рента, дарение или завещание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Когда дарственная заменяет завещание
Жизненных ситуаций, в которых имущество нужно «вывести из-под удара», довольно много. И они могут возникать не только при жизни, но и после смерти. Например, есть обязательные наследники, которых хочется лишить доли – подписанная дарственная сводит на нет все притязания обязательного наследника на передаваемое имущество.
Но поскольку дарственная исполняется только при жизни дарителя, то ему стоит опасаться лишиться имущества не тогда, когда захочется, а много раньше. Ведь неслучайно в СМИ мелькают новости о людях, оказавшихся на улице как раз из-за неверно истолкованных посылов одариваемого и отказа от чтения договора. Люди, в силу наивности, часто верят на слово или каким-нибудь фиктивным письменным обещаниям.
Оспорить договор дарения сложно, если он составлен юридически правильно и, например, заверен у нотариуса. Конечно, нотариального заверения подобные сделки не требуют. Но это не значит, что нотариуса нельзя привлекать к заверению сделки. И если все оформлено по закону, то «завещатель» рискует оказаться под открытым небом при жизни, если он передаривает свое жилье.
Иными словами дарственная не является полноценной и даже частичной заменой завещания и может быть использована только на свой страх и риск. И такой шаг требует абсолютного доверия. Но чтобы окончательно разобраться, сравним, что окажется лучше.
Основания для оспаривания договора дарения или ренты
Вы можете оспорить акт дарения или договор ренты по причинам, изложенным в ст. 166-179 ГК РФ:
- подпись лица с ограниченной дееспособностью или без нее;
- сделка не удостоверяется нотариально, если ее подпись требуется по закону;
- на этапе регистрации были допущены существенные нарушения, противоречащие законодательству;
- сделка была проведена дарителем или получателем аннуитета под воздействием физического или психического давления;
- не получено согласие супруга (-и) бенефициара или дарителя на отчуждение имущества, разделяемого супругами;
- на момент подписания гражданин не понимал последствий сделки, не понимал ее характера;
- договор заключен без дальнейших юридических последствий (ложная сделка);
- регистрация с целью покрытия пожертвования, аренды, купли-продажи, обмена (фиктивная сделка).
Отвод возможен в суде. Повестка подается по месту нахождения объекта недвижимости. Если жалоба касается неимущественных вопросов, вам следует обратиться в суд по месту жительства ответчика.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли признать договор дарения рентой?
Да, если есть признаки аренды и изначально была заключена фиктивная сделка (статья 170 ГК РФ).
Что лучше: договор обмена, дарение или договор аннуитета?
Это разные по сути и характеру контракты. Обмен выгоднее, если вам нужно обменять недвижимость, особенно в разных городах. Дарение выгодно одаряемому, рента – получателям. Для налогоплательщиков это может оказаться невыгодным: часто при жизни льготников им приходится платить большие суммы, превышающие стоимость квартир.
Что сложнее оспорить: договор ренты или договор дарения?
Это зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность получения аннулирования намного выше при оспаривании договора дарения.
Я хочу подарить собственность дочери, но так, чтобы она поддерживала меня. Что в этом случае лучше: аренда или дарение?
Однозначно доход. При раздаче маловероятно, что одаряемый поддержит дарителя – эта обязанность не требуется по закону, в отличие от ДР.
Можно ли сделать пожертвование или договор ренты, если нет возможности лично обратиться к нотариусу?
Да, зайдите к нотариусу. Услуга оплачивается отдельно.
Типы сделок и их риски
Самым безрисковым вариантом для пожилого собственника является завещание, а самым рискованным остаётся дарение. Даже в том случае, когда у пожилого человека сохранятся хорошие доверительные отношения с теми родственниками, кому он передаёт имущество — всё равно оно сменит владельца. Его очень легко потерять по той схеме, по какой в РФ теряют любые движимые и недвижимые вещи.
К примеру, дедушка дарит квартиру внуку и его невесте, а те начинают делать в ней ремонт, взяв кредит в банке. Дед уверен, что любимый внук его никогда не выгонит. И он прав — внук очень любит своего деда. Но беда в том, что кредит получает статус ипотечного, поскольку средства тратятся на улучшение жилищных условий.
Чуть позже внук теряет работу. У молодых людей исчезает возможность погасить кредит своевременно. Квартира отходит банку, а через год деда выселяют, выдав бывшим должникам небольшие деньги, разницу между стоимостью жилья и остатком долга. Собрав с миру по нитке — деду едва смогли купить комнату в общежитии.
Это вполне реальная история, которая показывает те последствия, к которым может привести дарение.
Лицам, которые хотят свести любые риски к минимуму, мы рекомендуем завещание. Если у родственников, которые получат недвижимое имущество после смерти, имеются средства, то лучше использовать договор пожизненной ренты. В случае наличия стремления сделать встречное предоставление в области распоряжения имуществом после смерти нужно заключать наследственный договор.
А вот дары — просто не тот случай. Дар — это способ распорядиться имуществом прямо сейчас. Если никто не планирует умирать тоже прямо сейчас, то не стоит и использовать такой вид сделки.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как теперь будут контролировать наличку. 115-ФЗ в 2021 году ».
Последствия использования договора дарения вместо договора ренты
Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.
При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).
Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.
Если оставить завещание
Это автоматически означает, что без нотариальных услуг обойтись не получится. У нотариуса придётся заплатить госпошлину, размер которой определён НК РФ, и является единым для всего государства. Пошлина при совершении нотариальных действий, связанных с удостоверением завещания, составляет всего лишь 100 рублей.
Оплата услуг правового характера самого нотариуса существенно превышает размер госпошлины. Нотариус берёт деньги за то, что установит наличие дееспособности, поможет правильно сформулировать мысли, распечатает документ, удостоверит и будет его хранить, и все другие, необходимые в таком случае, нотариальные действия. Величину платежа утверждает региональная нотариальная палата. В Москве и области тариф составляет 2 400 рублей. В провинции эта сумма несколько ниже.
Некоторые типы завещаний потребуют более высоких затрат: совместное завещание супругов — в 3 300 рублей, включающее особое условие о создании наследственного фонда — в 18 000 рублей.
Ответы юриста на частые вопросы
Можно ли признать договор дарения рентой?
Да, если содержатся признаки ренты, и изначально заключена притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).
Что лучше: договор мены, дарения или ренты?
Это разные по сути и природе договоры. Мена выгоднее, если нужно обменяться недвижимостью, особенно в разных городах. Дарение выгодно для одаряемого, рента – для получателей. Плательщикам она может оказаться невыгодной: нередко за время жизни получателей им приходится выплачивать крупные суммы, превышающие стоимость квартир.
Что сложнее оспорить: договор ренты или дарения?
Зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность добиться отмены значительно больше при оспаривании дарственной.
Хочу передать дочери недвижимость, но так, чтобы она меня содержала. Что в этом случае лучше: рента или дарения?
Однозначно рента. При дарении нет вероятности, что одаряемый будет содержать дарителя – законом такая обязанность не предусмотрена, в отличие от ДР.
Можно ли оформить дарственную или договор ренты, если нет возможности прийти к нотариусу лично?
Да, заказав выезд нотариуса на дом. Услуга оплачивается отдельно.
Что говорит закон о завещании и дарении
Завещание. Это способ распорядиться своим имуществом после смерти. Фактически это односторонняя сделка. Завещать можно что угодно и кому угодно. Подробно о том, как составлять завещания и какие права есть у завещателя и наследников, мы уже рассказывали.
Право собственности на имущество по завещанию переходит только после смерти собственника. Завещание можно в любой момент изменить или отозвать, как будто его вообще никогда не было. Это значит, что вы можете сейчас завещать свою квартиру внуку — после вашей смерти он будет собственником жилья. Но пока вы живы, внук не сможет продать эту квартиру, пригласить туда арендаторов или заложить ее.
Если вы передумаете, то сможете переписать завещание: тогда квартира достанется не внуку, а, например, соседке, которая будет за вами ухаживать.
Дарение. Это тоже договор, но двусторонний: один человек дарит, а другой принимает подарок. Но этот договор всегда безвозмездный. Если написать, что в обмен на подарок нужно что-то сделать, сделка ничтожная.
Дарить можно только при жизни. Нельзя написать в договоре дарения, что подарок перейдет только после смерти. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Подробно о договоре дарения мы тоже рассказывали.
Если заключить договор дарения квартиры, право собственности на нее перейдет сразу после регистрации. Не после смерти, а еще при жизни собственника.
Если вы подарите внуку квартиру, то он сразу станет ее собственником. Если захочет, то продаст ее, пригласит туда нанимателей, подарит кому-то еще, а вас выпишет и больше не пустит. Вы не сможете запретить ему распоряжаться квартирой, потому что это будет уже не ваша собственность. Отменить дарение можно, но в редких случаях и только если найдутся серьезные основания. А иногда это вообще невозможно.
Как снизить риски и избежать мошенничества при заключении договора ренты
Оформляя ренту, каждая сторона планирует получить выгоду и надеется избежать неприятностей. Но планами делу не помочь, поэтому предлагаем несколько действенных методов снижения рисков.
- Привлечь юристов к заключению сделки. Специалисты проводят проверку чистоты объекта недвижимости и составляют договор с учётом всех возможных нюансов.
- Заключить договор ренты на квартиру между родственниками. Такой вариант снижает вероятность попадания в мошеннические схемы.
- Математический расчёт. Чтобы не переплатить за жильё, рекомендуем предварительно просчитать рентные платежи на разное количество лет и сопоставить с ценой на недвижимость. Оформлять ренту целесообразно, если стоимость объекта недвижимости выше, чем платежи на максимальное количество лет.
Что лучше дарственная или рента на квартиру
Дарение — это одна из форм сделок между физическими и юридическими лицами. Ее особенностью, указанной в статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), является безвозмездность дара. В качестве подарка может выступать не только вещь (имущество), но и услуги.
Одаряемый может приобрести права по отношению к дарителю или третьим лицам. Преимуществом дарения является скорость совершения сделки. При этом даритель несет ответственность за возможный ущерб, причиненный в связи с недостатками подаренного имущества.
Также договор дарения может быть оспорен или отменен.
Рента — сделка, которая в отличие от дарения, может быть совершена только при наличии договора, составленного в письменной форме и заверенного нотариусом. Договор ренты подразумевает периодическую выплату одним лицом другому определенной суммы.
Взамен получатель ренты предоставляет в пользование свое имущество (например, квартиру, жилой дом и т. д.). Заключив договор, плательщик ренты сразу же получает во владение имущество, которым может распоряжаться по своему усмотрению.
Вместе с тем, плательщик ренты несет ответственность по своевременной выплате оговоренной суммы.
Дарение представляет собой сделку, при которой одним лицом (дарителем) безвозмездно передается в дар другому лицу (одаряемому) имущество, права или производится освобождение от определенных обязанностей. Договор дарения заключается в случаях, определенных ст. 572 ГК РФ.
Условия дарения с правом пожизненного проживания
При возникновении желания не просто подарить квартиру некому физическому лицу, а сделать это с правом пожизненного проживания, следует не только правильно составить соглашение о дарении, но и указать в нем следующие условия:
- Условие безвозмездности. В документе нужно указать, что одно лицо передает собственное имущество другому лицу без взыскания за это денежной платы, а также без требований получения взамен каких-либо материальных вещей или услуг (статья 423 Гражданского кодекса).
- Условие, при котором даритель имеет право проживать в квартире в течение неограниченного срока. При заключении договора с пожизненным сроком даритель автоматически получает данное право, причем абсолютно бесплатно и не обязан ничего предоставлять взамен за него.
- Условие, предоставляющее возможность новому владельцу квартиры производить сделки различного характера с подаренной недвижимостью. Это условие основано на 209 статье действующего кодекса и гласит о том, что владелец в праве не только проживать и пользоваться недвижимостью, но и распоряжаться ею на свое усмотрение.
Дарение — форма сделки, особенностью которой является безвозмездность передачи имущества. Это самый простой, доступный, но в то же время небезопасный вид соглашения.
Преимущества оформления дарственной:
- допускается самостоятельное оформление в письменной форме;
- невысокая стоимость госпошлины в случае заверения договора нотариусом;
- отсутствие обязательств у одаряемого;
- допустимо не оплачивать налог на доход от сделки, если даритель и одаряемый — близкие родственники;
- при передаче в дар доли собственности согласие других собственников не требуется;
- если одаряемый состоит в браке, в случае развода дар не подлежит разделу.
Но есть у договора дарения и минусы, которые нужно обязательно учитывать:
- даритель лишается права собственности после подписания соглашения: если дар — единственное имущество дарителя, то даже при наличии устных договоренностей родственниками есть риск остаться без жилья;
- даритель не может потребовать предоставить взамен услуги, выплатить деньги или подарить другое имущество;
- если имуществу, жизни или здоровью одаряемого нанесен вред вследствие заранее известных недостатков подаренного имущества, ответственность ложится на дарителя;
- если договор дарения заключается не между родственниками, необходимо уплатить налог на доход.
Последствия использования договора дарения вместо договора ренты
Иногда при оформлении сделок, связанных с имуществом, в т.ч. с его отчуждением, неблагонадежные лица пытаются всяческими уловками обойти действующее законодательство в целях получения определенной выгоды.
Пример
Уменьшение размера налога с продажи, нарушение имущественного режима супругов и др.
При этом зачастую для выполнения поставленных целей такие лица подменяют одну сделку другой, в т.ч. это может быть связано с рентой и дарением. Однако такая подмена легко может вскрыться, и сделка будет признана ничтожной с момента ее заключения (ст. 167, 170 ГК РФ).
Говоря простыми словами, эта сделка не имеет никаких юридически значимых последствий для сторон, ее заключивших. В то же время регламентация подобных сделок должна будет осуществляться по тем нормам, к которым она действительно относится.
Потребность в доступном жилье
Во всем мире городское население быстро увеличивается, часто опережая доступное жилье.Сто лет назад каждый пятый человек жил в городах; теперь, впервые в истории человечества, это делают более половины из нас. В этих обстоятельствах — и во многих других, вызванных различными политиками, законами и системами — одним из самых больших препятствий на пути к миру, где каждому есть достойное и доступное жилье, может быть, в первую очередь, доступ к земле для жилья.
В ответ на постоянно растущую потребность в жилье в вашем сообществе и во всем мире, Habitat работает во многих направлениях: новое строительство, ремонт существующих домов, небольшие ссуды на дополнительное строительство и улучшение жилищных условий, помощь в установлении титула и собственности на землю, пропаганда более совершенных законов и систем, предотвращения бедствий и восстановления и многое другое.
Нужна экстренная помощь в аренде? Вот как получить помощь
Мэнди и ее партнер только что встали на ноги после переезда через всю страну. Затем из-за непредвиденных расходов они вырвали огромную долю из их бюджета, и им потребовалась срочная помощь в аренде.
«Моя машина не прошла техосмотр, и, чтобы пройти, мне потребовался ремонт за 1000 долларов», — вспоминает Мэнди.«У меня было 10 дней, чтобы починить это, и наша арендная плата должна была быть уплачена на следующей неделе».
Мэнди и ее напарник еле-еле шли. У них обоих была низкооплачиваемая работа. Заработок Мэнди зависел от того, сколько смен она могла найти в продуктовом магазине, где работала. Нужно было либо заплатить за аренду в размере 850 долларов, либо отремонтировать ее машину.
Неохотно Мэнди обратилась к матери за помощью в поисках помощи в аренде.
«Мы не знали, что еще делать, — говорит Мэнди. «Если бы я не мог водить машину, я не мог бы приступить к работе.”
Борьба Мэнди не уникальна. Многие люди не могут оплатить свои базовые счета на один лишь один чрезвычайный расход. Фактически, недавнее исследование United Way Alice Project показало, что колоссальные 43% домохозяйств в США не могут оплачивать свои ежемесячные расходы (включая жилье, питание, транспорт, уход за детьми, медицинское обслуживание и ежемесячный счет за смартфон). Самая большая из этих расходов обычно — аренда.
Начните сбор средств