Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Однако оно может передоверить их совершение другому лицу в двух случаях. Во-первых, если в самой доверенности содержится указание на то, что полномочия по доверенности могут быть переданы другому лицу. Во-вторых, если представитель вынужден к передаче полномочий по доверенности силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица, и доверенность прямо не запрещает передоверие (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Что такое генеральная доверенность
Генеральная доверенность — это нотариально удостоверенный документ, который включает в себя перечень полномочий, передаваемых от одного лица другому.
Доверенность оформляют, если человек не может самостоятельно совершить какие-то действия и необходимо, чтобы этим занялось другое лицо. Например, вы уехали в другую страну и срочно нужно продать автомобиль. От вашего имени может действовать тот, на кого оформили доверенность.
В российском законодательстве нет понятия «генеральная доверенность», однако термин широко используют. Условно виды документа по полномочиям можно разделить на:
- разовые — совершение какого-то отдельного действия (например, представление интересов в Росреестре для регистрации права собственности на квартиру в Москве);
- специальные — выдается для совершения нескольких однотипных действий (например, для регистрации права собственности на любую недвижимость);
- общие (генеральные) — ее особенность в более широком круге полномочий и сделок, которые представитель может совершать от имени доверителя. Такая доверенность обязательно проходит нотариальное удостоверение.
Главное отличие между видами доверенностей — объем передаваемых полномочий.
Доверенность с правом передоверия
Доверенность с правом передоверия — это документ, который дает возможность доверенному лицу передоверить свои полномочия другому лицу. Такое право обладает доверенное лицо в случае, если у него есть основания для передоверия в соответствии с законодательством.
Виды полномочий, которые можно передоверить в рамках доверенности, могут быть различными в зависимости от целей и процедуры оформления документа. Например, это могут быть права на получение денежных средств, подписание договоров, представление интересов в суде и т.д.
Для оформления доверенности с правом передоверия, необходимо заполнить специальную форму и указать при каких условиях и на какой срок передоверие возможно. Кроме того, доверенность нужно заверить у нотариуса, чтобы она действовала в соответствии с законодательством.
Если передоверенная доверенность не заверена, то для ее действия необходимо уведомление лица, которому передоверили полномочия, и согласие на данную процедуру.
При передоверии нужно учитывать, что передоверенная доверенность действует только в рамках полномочий, которые заявлены в ней. Также необходимо помнить, что передоверенная доверенность не лишает исходного доверенного лица своих полномочий.
- Какими вопросами может заниматься передоверенное лицо?
- Сколько действует передоверенная доверенность?
- Что нужно для заверения доверенности с правом передоверия у нотариуса?
Права и обязанности участников доверенности с правом передоверия
Для начала нужно понимать, что передоверенная доверенность — это документ, который даёт возможность ее обладателю передать свои полномочия другому лицу, то есть передоверить доверенность. Однако, какими именно полномочиями и какие обязанности имеют участники такой доверенности?
В соответствии с законодательством, процедура передоверия возможна только при условии наличия основания для передоверия и согласия лица, которому будет передоверена доверенность. Также важно уведомление первоначального доверителя о передоверии и его согласии на это.
Что касается полномочий участников доверенности с правом передоверия, то лицо, которому передоверена доверенность, обладает всеми полномочиями, которыми обладал первоначальный доверитель, за исключением тех, которые были ограничены в передоверенной доверенности.
Вот какие вопросы могут возникнуть в порядке оформляемых доверенностей с правом передоверия:
- Какие виды доверенностей могут быть передоверены?
- Сколько раз можно передоверить доверенность?
- Что нужно указывать при оформлении передоверия у нотариуса?
- Нужно ли заверять доверенность при ее передоверии?
- Как долго действует передоверенная доверенность?
Комментарий к ст. 187 ГК РФ
1. Передоверие — односторонняя сделка, совершаемая представителем от собственного имени. Осуществляя ее, представитель делегирует другому лицу имеющиеся у него полномочия на совершение тех действий, которые он должен лично совершать. При этом действие первоначальной доверенности не прекращается, и за первоначальным представителем сохраняется его статус, о чем свидетельствует п. 3 ст. 188 ГК РФ (см. комментарий к ней), согласно которому передоверие теряет силу с прекращением основной доверенности. Полномочия могут передоверяться не только одному, но и нескольким лицам одновременно.
В п. 1 комментируемой статьи указаны два основания для передоверия: лицо, которому выдана доверенность, может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также, если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
В последнем случае речь идет о таких обстоятельствах, как тяжелая болезнь, беспомощное состояние представителя, введение чрезвычайного положения, стихийное бедствие или ведение военных действий на территории и др.
2. В пункте 2 комментируемой статьи установлена обязанность лица, передавшего полномочия другому лицу, известить об этом выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия в разумный срок.
При этом прямо указано, что неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные.
Состав необходимых сведений в комментируемой статье не определен, однако обычно сюда относят помимо данных о фамилии, имени, отчестве, месте жительства лица, позволяющих идентифицировать его в гражданско-правовом обороте, уровень профессиональных знаний и иные качества, которые могут повлиять на осуществление полномочий.
Понятие разумного срока законодательно не установлено, однако если осуществляется передоверие без предварительного согласия представляемого, такие данные должны быть представлены последнему без промедления, при первой же возможности.
3. Для доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, установлена обязательная нотариальная форма. Таким образом, передоверие, как указано и в ранее действовавшей редакции комментируемой статьи, должно осуществляться в нотариальной форме.
Исключение сделано для доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц: в этом случае нотариальная форма не требуется.
4. В п. 4 комментируемой статьи установлено, что срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. Это обусловлено тем, что передоверие производно от первоначальных отношений представительства, поэтому срок и объем передаваемых в таком порядке полномочий не может превышать закрепленные в первоначальной доверенности.
5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185.1, в котором говорится о том, что доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.
6. Представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает своих полномочий по первоначальной доверенности. Иное может быть указано в доверенности или в законе (п. 6 ст. 187 ГК РФ).
Наличие подобного правила обусловлено тем, что представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия.
7. Последующее передоверие по общему правилу не допускается. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено в законе или в первоначальной доверенности (п. 7 ст. 187 ГК РФ).
Передоверие полномочий представителя в суде допускается путем устного или письменного заявления первоначального представителя.
- Доверенное лицо и человек, которому передают права, должны лично участвовать во всех действиях.
- Доверитель получает письменное извещение в разумные сроки. Иначе вся ответственность за проделанную операцию ляжет на доверенное лицо.
- Получатель полномочий получает все сведения о доверителе.
- Документ заверяется в нотариальной конторе (данное правило распространяется исключительно на физические лица, от юридических лиц такого действия в обязательном порядке не требуется, достаточно подписи и печати организации). Нотариус обязан донести до сторон все последствия процедуры.
- Весь процесс тщательно контролируется нотариусом или нотариальной конторой.
Образец доверенности с правом передоверия
- В начале посередине строки пишется наименование документа и его номер, присвоенный в соответствии с внутренним документооборотом компании.
- Далее указывается дата написания доверенности и населенный пункт, в котором зарегистрировано предприятие.
- После этого идет основная часть. Здесь первым делом вписываются данные о доверителе:
- полное название организации,
- его ИНН,
- КПП (все должно соответствовать учредительным бумагам фирмы),
- должность,
- фамилия-имя-отчество руководителя,
- документ, на основании которого он действует,
- юридический адрес предприятия.
- Затем в бланк вписываются сведения о представителе:
- его фамилия-имя-отчество,
- паспортные данные (серия номер, когда и кем выдан),
- адрес местожительства (по паспорту).
- Далее вносится наименование учреждения, для предоставления в которое выписывается документ и полный список действий, которые вменяются в обязанность представителя.
- После этого указывается срок действия доверенности и отдельным пунктом информация о том, что доверенность выдана с правом передоверия.
- В заключение документ подписывает сам доверитель (с расшифровкой подписи).
- Ниже должно быть оставлено место для заверения нотариусом.
Основания, при которых возможно передоверить полномочия
Главным основанием выступает указание на такую возможность в первоначальном документе. Доверенность с правом передоверия должна иметь предельно ясную формулировку этого правомочия. Как правило, речь идет о словосочетании «полномочия по настоящей доверенности могут передаваться другим лицам».
Другое основание носит исключительный характер. Под таковым понимается действие обстоятельств, вынуждающих первоначальное доверенное лицо, совершить передоверие. К ним может относиться как серьезная болезнь или травма, которая ограничивает возможность этого лица, так и различного рода стихийные бедствия, войны и чрезвычайное положение.
При каких условиях пользуются документом
Написание доверенности
Наиболее распространенные подобные бумаги существуют в трех видах:
- специальные — для выполнения определенного действия
- ограниченные — выдаются на временной период
- генеральные — оформляют без лимитирования дат и дел
Такие бумаги составляют конкретным людям, они наделены исключительными правами, становятся представителями доверителей в делах, в независимости от обстоятельств и ситуаций. Другой человек не может взять доверенность и получить товар со склада, а только тот на чьё имя она выписана.
Иногда требования бизнеса вынуждают руководителей использовать другую форму документации с возможностью для сотрудника самому оценить ситуацию, иметь право передоверить ведение дела другому человеку.
В таких бумагах нет ограничений в круге действующих лиц с предоставленными полномочиями, в них обозначается только срок действия. Но директора редко пользуются составлением таких документов, предпочитая выписывать доверительные бумаги на знакомых людей.
Существует следующий порядок в использовании предоставленных полномочий:
- бланк заполнен с соблюдением правил и требований
- извещение доверителя в короткий срок
- человек, получивший доверенность информирован, кто ему предоставил полномочия
- обозначена возможность с передоверием
- отсутствуют сделки на условиях передоверия
- перечислены все договорные условия
- получив документ, появляется обязанность участия в перечисленных делах
- срок передоверия равен действию основной доверенности
- в зависимости от назначения документа, он может быть заверен нотариально или организацией, выдавшей его
- выписка произошла по вынужденным обстоятельствам, чтобы защищать личные интересы человека
Следует учитывать, что оформление содержательной части должно пройти правильно, с указанием возможности передоверить выданные полномочия, иначе осуществление передачи прав другим людям не будет предоставлена.
Чем отличается доверенность с правом передоверия от обычной доверенности
Всего существует три наиболее распространенных вида доверенности. Это:
Обычно каждая из этих доверенностей составляется на конкретное лицо, которое обладает исключительным правом быть представителем своего доверителя в каких-то ситуациях и обстоятельствах – никто другой таким правом не обладает и доверенностью воспользоваться не может.
Но иногда руководители компаний прибегают к составлению доверенности с правом передоверия, которая позволяет доверенному лицу, исходя из собственного видения ситуации и потребностей, в нужный момент от своего лица написать доверенность на выполнение обязанностей, возложенных на него доверителем на другого человека.
При этом круг таких личностей обычно не ограничен, в отличие от срока действия самой доверенности – он не может превышать период, который прописан в основном документе.
Надо сказать, что данный вид доверенности не очень распространен, поскольку вместо него директора компаний при необходимости предпочитают писать сразу несколько идентичных доверенностей на тех людей, которых знают лично.
Сведения о новом доверенном лице
Поверенный по первой доверенности, решая делегировать свои полномочия другому лицу, обязан своевременно уведомить об этом доверителя и сообщить ему данные человека, который продолжит выполнять порученные действия. Информация должна быть достаточной для того, чтобы доверитель мог составить себе впечатление о новом поверенном. Следует проинформировать о следующем:
- Характеристика личности.
- Профессиональные навыки.
- Уровень образования.
Также обязательно нужно указать место жительства и контактный номер телефона. Только доверитель может принять решение о том, стоит ли оставлять доверенность в силе или есть смысл отменить ее.
В передоверяемой доверенности, кроме общих реквизитов, должны быть указаны:
- Дата и место выдачи основной доверенности и ее номер.
- ФИО нотариуса, который заверил доверенность. Нотариальный округ или название государственной нотариальной конторы, или ФИО должностного лица, удостоверившего доверенность.
- Сведения о выдавшем доверенность. Если доверенность от юридического лица, следует указать должность выдавшего.
- Полномочия по основной доверенности, срок ее действия.
- Передаваемые при передоверии полномочия.
В основной доверенности необходимо сделать отметку о передоверии. Если в основной доверенности предусмотрено право передоверия, следующий представитель также может передоверить полномочия. Доверитель вправе отменить и основную, и передоверенную доверенность. Это право есть и у первого доверенного лица, передоверившего свои полномочия.
Как продать машину по генеральной доверенности?
Несколько лет назад продажа машины была основной основной операцией, для совершения которой использовалась генеральная доверенность. Именно такой вариант позволял минимизировать затраты продавца.
Однако после того, как в России была введена возможность продажи автомобиля без его предварительного снятия с учета (с 15 октября 2013 года), использование стандартного договора купли-продажи стало оптимальным со всех точек зрения.
Кроме того, в 2021 году для продажи не обязательно использовать доверенность, которую заверил нотариус:
Однако поскольку время от времени продажа по генеральной доверенности еще используется, расскажу о достоинствах и недостатках этого способа. Собственно, речь пойдет исключительно о недостатках, т.к. ранее единственным достоинством являлось быстрое и недорогое оформление сделки (в настоящее время намного удобнее использовать договор купли-продажи автомобиля).
Прекращение доверенностей: какие могут быть основания?
Есть несколько причин, по которым действие документа заканчивается, помимо прекращения срока действия:
- Вводится процедура по банкротству, в связи с чем юридическое лицо не способно к самостоятельной выдаче доверенностей.
- Смерть владельца доверенности, либо лишение его дееспособности. Или ситуация, когда признают его временное отсутствие.
- Прекращение деятельности юридического лица, от чьего имени проводилась выдача документа. Это касается не только банкротства, но и, например, реорганизации.
- Отказ представителя от выполнения обязанностей.
- Отмена.
Другой комментарий к статье 187 ГК РФ
1. Представляемый может, если он заинтересован в этом, предусмотреть в доверенности возможность осуществления сделок или других действий для него не только обозначенным в доверенности представителем, но и другим лицом, получающим это право в порядке передоверия. Если же в доверенности нет оговорки о возможности передоверия, то оно возможно только для охраны интересов представляемого при наступлении обстоятельств, исключающих возможность личной деятельности представителя.
2. Представитель, обозначенный в доверенности, при передоверии обязан сообщить представляемому об этом действии и передать ему все данные о лице, его заменяющем, так как представительские отношения носят в значительной мере личный, доверительный характер. Ответственность за неисполнение этой обязанности состоит в том, что на представителя возлагаются все последствия деятельности лица, осуществляющего передоверие.
3. В целях охраны интересов представляемого установлен обязательный нотариальный порядок удостоверения доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, и невозможность превышения срока ее действия того срока, в течение которого действует первоначальная доверенность. Исключение из правила об обязательной нотариальной форме для доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия, сделано только для совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения (подп. 4. п. 3 ст. 185 ГК; Федеральный закон от 10.12.1995 N 195-ФЗ «Об основах социального обслуживания населения Российской Федерации» (в ред. от 22.08.2004) ).
———————————
СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872; 2002. N 28. Ст. 2791; N 30. Ст. 3032; 2003. N 2. Ст. 167; 2004. N 35. Ст. 3607.
Правила составления и оформления документа
Документ не имеет унифицированного образца, обязательного в применению, поэтому пишется в произвольной форме, в зависимости от представления о данном документе и потребностей доверителя. Однако, есть ряд сведений, которые должны содержаться в ней в обязательном порядке, это данные:
- о доверителе и доверенном лице,
- полный список действий, которые может выполнять доверенный человек от лица своего доверителя,
- срок, в течение которого она действительна,
- место и время её составления.
Кроме того, в этой доверенности должна быть информация о заверении ее у нотариуса:
- фамилия, имя, отчество нотариуса,
- название нотариальной конторы, в которой проходило заверение,
- реестровый номер документа.
Доверенность может быть оформлена как на обычном стандартном листе А4 формата, так и на фирменном бланке организации, написать ее можно как «в ручном режиме», так и напечатать на компьютере, но она непременно должна содержать в себе «живые» подписи заинтересованных сторон.
Передоверие доверенности — это возможность передать правовые полномочия от доверителя третьему лицу. Так, если доверенное лицо по каким-либо причинам не имеет возможности лично выполнить те действия, которые должен по доверенности, то оно вправе поручить это третьим лицам, оформив на них новую доверенность. В каких случаях это можно сделать?
Статья 187. Передоверие
1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные.
3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.
Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.
4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.
5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185.1 настоящего Кодекса.
6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия.
7. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом.