Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Главное, что нужно запомнить из статьи:

• покупать квартиру напрямую у собственника. Если недвижимость продается по доверенности, лучше отказаться от такой сделки или привлечь юриста;
• лучше, если продавец будет один, а если собственников несколько, все должны быть согласны на продажу и не передумать в последний момент;
• чем больше документов проверите, тем лучше. У собственника обязательно должны быть паспорт, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, правоустанавливающий документ — договор о собственности или документ о наследстве;
• если что-то смущает, лучше привлечь юриста или отказаться от сделки.
• сложно только в первый раз.

В этой статье мы рассказали, как купить квартиру на вторичке. В других статьях подробнее расскажем о каждом этапе: как искать квартиру, проводить осмотр, проверять документы и заключать сделку.

Выберите как будете покупать: с риелтором или самостоятельно

Вторичное жилье — квартира, которая находится в праве собственности у простого человека (физического лица) или нескольких людей. При покупке вторичного жилья надо особенно тщательно проверить юридическую чистоту квартиры: прописанные люди, обременения и долги. Купить такую квартиру можно самостоятельно или с риелтором.

С риелтором: быстро, надежно, с комиссией. С риелтором вы сэкономите время и силы на поиски квартиры, подготовку и проверку документов, оформление сделки, но за комфорт придется заплатить. Услуги риелтора стоят 2-4% от сделки. Если квартира стоит 6 млн. ₽ — это 120 000 — 240 000 ₽.

Платить риелтору надо не всегда. Если агента нанял продавец, вы можете просто выбирать квартиру из базы агентства — комиссию заплатит продавец.

Как правило, купить квартиру с риелтором быстрее, чем искать ее самому. У него есть своя база квартир, он первым узнает о новых вариантах, знает как договориться с собственником и оформить все документы максимально быстро.

Самостоятельно: долго, рискованно, дешевле. Покупая квартиру самостоятельно, вы сэкономите деньги, но придется самому поискать квартиру, повозиться с документами, проверить юридическую чистоту квартиры и оформить сделку. Скорее всего, сами вы будете покупать квартиру дольше, чем с профессиональным риелтором.

Покупая квартиру самостоятельно, вы рискуете потерять аванс и купить квартиру с юридическим проблемами (обременение, долги или прописанные дети). Поэтому подойдите к проверке документов максимально ответственно. Перед подписанием договора купли-продажи мы рекомендуем показать все документы и договор опытному юристу.

Получите квартиру и подпишите передаточный акт

Если в договоре не указано иначе, квартира переходит к вам в собственность после подписания передаточного акта (акт приема-сдачи), который подтверждает, что вы получили квартиру в надлежащем виде и без долгов

Подпишите передаточный акт в день подачи документов в МФЦ.

Передаточный акт можно составить в любой форме, но в нем обязательно должны быть указаны:

• ФИО сторон, данные продавца и покупателя;
• полное описание квартиры;
• доказательство отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
• основание для передачи квартиры;
• упоминание об отсутствии взаимных претензий;
• дата и подписи.

После подписания передаточного акта квартира полностью переходит к вам и становится вашей собственностью.

Правоустанавливающие документы на недвижимость

— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.

В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.

Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

• самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
• снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
• летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

• угловое расположение;
• отсутствие балкона или лоджии;
• обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
• необходимость замены чего-либо и т.д.

Подготовка документов для регистрации

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.

Документы при покупке квартиры-вторички:

• паспорта покупателя и продавца;
• правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
• справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
• выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
• согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
• техпаспорт;
• квитанция на оплату государственной пошлины.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

• заниженная цена ликвидной недвижимости;
• невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
• слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
• необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита

Далеко не все мы обладаем развитой интуицией, аналитическим складом ума, юридическим образованием и временем обстоятельно изучать все вопросы, связанные с выкупом недвижимости.

Даже если у вас есть как минимум два фактора из перечисленных: время и склонность к анализу, не будет лишним заручиться поддержкой опытного специалиста – риелтора или юриста, тем более что сделать это можно в формате онлайн.

Преимущества юридического сопровождения онлайн:

1. Более доступная цена услуги, чем при обращении к юристу в обычном формате.
2. Экономия времени клиента и юриста.
3. Осознание клиентом ответственности, понимание рисков.
4. Большое количество полезной информации, помогающее клиенту сформировать четкую картину поиска жилья, проверки документов, заключения сделки.

К клиенту, обратившемуся за услугой, прикрепляется персональный юрист, который постоянно на связи. Сотрудничество начинается с заключения договора. По договору юристы проверяют документы до 3 вариантов квартир, которые отобрал клиент, как максимально интересные для него по стоимости, условиям.

Также юрист составляет все виды договоров (предварительный, договор аванса, текст основного договора). Дополнительно он выдает клиенту инструкцию по проведению сделки и консультирует его на всех этапах: от начала сотрудничества до успешного завершения.

Специфика сотрудничества в том, что на каждое действие клиента выдается письменная инструкция и проводится устная консультация. Вы понимаете, что делать на каждом из этапов. Вся информация фиксируется, и вы видите результат своей работы и работы юриста.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Начинайте фиксировать информацию уже при подходе к дому: насколько далеко и удобно идти от остановок / метро или удобен ли подъезд на машине. Если вы планируете оставлять машину во дворе дома, то приезжайте на просмотр в вечернее время в будний день, чтобы понять, есть ли свободные места для парковки. Обратите внимание на состояние подъездов: это показатель того, насколько жильцы и управляющая компания следят за состоянием дома. Даже если в подъезде есть лифт, не поленитесь, поднимитесь пешком на нужный вам этаж. Так у вас сложится более полное представление о жильцах: насколько чисто на лестничных площадках, нет ли посторонних запахов, как выглядят входные двери – даже не знакомясь с потенциальными соседями лично, состояние входных дверей и прилегающей к ним территории, многое может рассказать. Если вы выбираете квартиру на последнем этаже – осмотрите состояние потолков в подъезде – нет ли следов протечки крыши.
Придя на показ, нужно сделать акцент не на внешних атрибутах, а на скрытых от глаз, но очень важных деталях: состояние сантехники- труб холодного и горячего водоснабжения, есть ли к ним доступ, степень их изношенности особенно в домах старше 30 лет, состояние системы отопления, тепло ли в квартире (конечно, это возможно определить только если вы покупаете жилье в период отопительного сезона). Проверка документов на квартиру. Подробнее о полном пакете документов мы будем говорить далее. Но уже на первом показе рекомендуем выяснить следующую информацию: кто собственник квартиры, сколько лет она в собственности, каким образом возникло право собственности (купили, досталась по наследству, подарили, приватизировали) использовался ли материнский капитал или ипотека на момент приобретения. Если есть в наличии тех паспорт, сверить указанную в нем планировку с тем, что вы видите при осмотре. Узнайте, кто на данный момент прописан в квартире и есть ли куда им выписаться до момента проведения сделки. Эти – лишь минимальный перечень документов, который позволит вам на этапе выбора квартир отсеять «юридически подозрительные» варианты, понять, ведете ли вы общение непосредственно с собственником или с лицом, не имеющим никакого юридического отношения к данному объекту недвижимости. Если собственник даст согласие – сделайте фотографии документов, если нет – запишите базовые данные, которые впоследствии позволят вам сделать обдуманный и взвешенный выбор.

Как передать деньги за квартиру?

Тут есть несколько вариантов. Старые добрые наличные, конечно, хороши, но необходимо будет продумать место передачи денег и способ их пересчитывания. Помните, что передавать деньги в людном месте, например кафе или МФЦ, опасно – подсчет большой суммы может привлечь ненужное внимание. Гораздо безопаснее будет внесение средств на специальный счет. При открытии такого счета продавец не имеет права снять средства без согласия покупателя.
Еще один момент планирования – это место, в котором будет происходить процесс подписания договора. Оно должно быть комфортным, тихим и удобным. Никаких кафе и МФЦ: в шуме и гаме вы можете не заметить, что подписываете совсем не тот договор. Так что мы еще раз рекомендуем обратиться в риелторское агентство, которое обязательно предоставит вам удобную переговорную комнату и организует для вас безопасный способ расчетов по сделке.
Но и это еще не все. После заключения договора обе стороны подают документы на государственную регистрацию перехода права собственности в органы МФЦ. Покупатель оплачивает государственную пошлину в сумме 2000 рублей. Срок процедуры, по закону, 7-14 дней (в зависимости от региона и вида сделки).

✅ Документы на покупку вторичного жилья

От покупателя для проведения сделки на вторичном рынке нужен только гражданский паспорт. У собственника-продавца должен быть объемный пакет документов, подтверждающих его право собственности и юридическую чистоту объекта:

Документ	Характеристика
Стандартный пакет
Гражданский паспорт	Подтверждает личность собственника и позволяет идентифицировать его по фотографии.
Правоустанавливающий документ	Показывает основания возникновения права собственности (предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании, договор приватизации и пр.)
Выписка из ЕГРН	Подтверждает, что продавец действительно является собственником квартиры, позволяет узнать о наличии других собственников и обременений на объект.
Выписка из домовой книги	Подтверждает отсутствие прописанных лиц. Для получения более полной картины можно запросить архивную выписку, где все информация отражается с даты заселения дома.
Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам	Оформляется в бухгалтерии Управляющей компании или поставщиков услуг в качестве подтверждения полного расчета собственника по оплате коммунальных услуг
Дополнительный пакет
Разрешение супруга на продажу	Оформляется в нотариальной конторе для имущества, приобретенного в период брака. Если оно приобретено в этот период в результате дарения или наследования, разрешение не требуется.
Разрешение органов опеки	Оформляется в ООП, если в число собственников входят несовершеннолетние лица.
Справка ПНД	Подтверждает полную дееспособность собственника, если есть основания в ней сомневаться (в силу возраста, состояния здоровья).
Отказ от преимущественного права покупки	Обязательный документ, если квартирой владеет несколько человек на правах долевой собственности, но она продается постороннему лицу.

Проверьте, нет ли задолженностей по коммуналке

Помимо этого, стоит обратить внимание, не оставит ли вам прежний владелец «подарков» в виде задолженностей по коммуналке или другим услугам.

– Запросите у продавца данные о том, есть ли задолженности по оплате услуг интернета, телефона, жилищно-коммунальных услуг. Конечно, в идеале их быть не должно. Если они есть, можно в договоре прописать, в какой срок продавец обязуется их погасить. Но, разумеется, этот вопрос нужно урегулировать заранее, то есть до подписания договора, – отмечает юрист.

Также специалисты советую запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не состоит там на учете. Иначе может оказаться, что он официально недееспособен и сделка может потерять юридическую силу.

Если все документы вы проверили и твердо решили заключать договор, вам нужно будет удостоверить его у нотариуса или регистратора (кадастровое агентство). И обязательно согласовать стоимость и порядок передачи денег.

– В договоре можно указывать сумму в белорусских рублях или в валютах – евро и долларах, – говорит Александр Жук. – Но расчет по закону может быть только в рублях по курсу Нацбанка. Поэтому нужно будет определить, по курсу на какой день. А также порядок передачи денег – до сделки или после нее. Это может быть наличный расчет, перевод средств на счет, помещение в банковскую ячейку. Опять же, это все прописывается в договоре.

– По вашему опыту, это все лучше делать через риелторов, или можно справиться самому?

– Если вы не стеснены в средствах, лучше через риелторов, потому что они в этих делах разбираются лучше. Но в целях экономии можно с этим справиться и самому. Только нужно быть готовым потратить на это больше времени и усилий.

Шаг 3. Звонок продавцу

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

1. Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
2. Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
3. Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
4. Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
5. В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
6. Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
7. Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
8. Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.

Шаг 7. Внесение аванса или задатка

Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.

Подсказка

Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Похожие записи:

• Уплата фиксированных платежей по страховым взносам ИП за 2022 в январе 2023 в 1С
• Переезд в Крым на ПМЖ в 2024 году
• Дачная амнистия 2020: как оформить загородный дом в упрощенном порядке