Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Пpaвa yпpaвляющeй кoмпaнии
Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:
📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;
📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;
📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;
📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;
📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.
Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.
Кто накладывает штраф на УК?
Штрафовать управляющие организации имеют право Государственная жилищная инспекция и прокуратура. Однако, это невозможно без обращения жильцов в эти органы – для начала процесса нужно заявление о нарушении законодательства со стороны УК. Дополнительно следует приложить документы, подтверждающие факт нарушения (например, заключение Роспотребнадзора).
После обращения сотрудники надзорных органов осуществляют внеплановую проверку работы УК, и в случае подтверждения нарушений вручают управляющей компании уведомление о необходимости их устранения.
Если нарушения не будут устранены в оговоренный срок – ГЖИ или прокуратура обратятся в мировой суд. По итогам процесса в 80% случаев на УК накладывается штраф.
Важно! Размер штрафа управляющей компании за неправильное начисление сумм в квитанциях и другие нарушения устанавливается судом в соответствии с законом.
Становится очевидным, что управляющая компания несет перед собственниками квартир полную ответственность за качество предоставляемых услуг и выполнение своих обязательств.
Если УК недобросовестно выполняет свою работу — жильцы вправе привлечь ее к ответственности, вплоть до уголовной. При этом, имея достаточно широкий спектр серьезных обязательств, управляющая компания имеет возможность обезопасить себя. Для этого ей нужно воспользоваться возможностью страхования рисков связанных с ее деятельностью.
Понятие и законодательная основа деятельности компаний по управлению многоквартирным домом
Управляющая компания – это юридическое лицо, организация, которая посредством заключения договора с собственниками объектов недвижимости в доме осуществляет управление их общим имуществом и обеспечение их комфортными условиями для проживания.
Обязанности и полномочия управляющей компании зависят от ее вида. Можно выделить следующие категории УК:
- Управляющую. Это организация, которая занимается только управлением общедомовым имуществом. В ее обязанности, к примеру, не входят работы по поддержанию санитарного и технического состояния дома в нормальном виде. Собственники квартир в подобных случаях заключают соглашения с другими компаниями для делегирования этих функций.
- Гибридную компанию. В спектр полномочий этой организации входят обязанности по управлению общедомовым имуществом, а также по поддержанию здания в нормальном техническом и санитарном состоянии. Помимо этого, она оказывает услуги коммунального и иного характера.
- Эксплуатационную. Эти компании оказывают эксплуатационные услуги, а также следят за нормальным санитарным и техническим состоянием многоквартирного дома. Осуществляют деятельность на основании договора непосредственно с жильцами или с товариществом собственников жилья.
Таким образом, спектр обязанностей и ответственности управляющих компаний разнится, в зависимости от их вида. Однако, независимо от типа, все они должны осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим в Российской Федерации законодательством. К числу основных нормативных актов, регламентирующих деятельность подобных организаций, относятся следующие:
- ЖК РФ.
- ГК РФ.
- Федеральный закон № 210-ФЗ от 30.12.2004 года.
- Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 года №354.
- Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 года.
Что делать? 18.05.17
В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.
Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.
Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ . Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.
Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.
О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.
Права управляющей компании
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
О правах и обязанностях УК
Став фирмой-посредником, управляющая компания перенимает ряд обязанностей как перед владельцами жилплощади, так и перед организациями, заключившими с ней договоры. Так, перед подрядчиками эта фирма отвечает прежде всего за своевременное перечисление средств для оплаты предоставленных коммунальных услуг.
В обязанности перед собственниками жилья входит поддержка рабочего состояния оборудования и своевременный ремонт жилых коммуникаций, находящихся в общей собственности.
Кроме обширного списка обязанностей, посредники в сфере управления многоэтажными зданиями имеют ряд прав, которые должны соблюдать все контрагенты. Основные привилегии и обязанности организаций, предоставляющих услуги в сфере обслуживания объектов коммунального хозяйства, перечислены в таблице. Некоторые обязательства разделяют и собственники, подписавшие договор управления.
| Зона ответственности УК и собственника квартиры | Права УК |
|---|---|
| Проведение ремонта, устранение аварий | Самостоятельная организация процесса управления объектом |
| Подготовка к зимнему периоду, заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг | Организация проверок общедомового имущества, в том числе некоторых площадей, находящихся на территории квартир |
| Уборка мусора и обеспечение чистоты | Контроль индивидуальных учетных приборов, проверка правильности учёта потреблённых ресурсов |
| Проведение собраний владельцев жилплощади | Приостановление или ограничение предоставления услуг, согласно законодательной базе |
| Предоставление отчётности, ведение документации | Предъявление счетов и взыскание задолженности |
Ответственность и обязанности управляющей компании
Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету.
При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником.
В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно.
При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело.
По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
Срок давности привлечения к ответственности
Наличие существенной задолженности перед РСО – это правонарушение, обладающее признаками длящегося, так как событие правонарушения характеризуется самим фактом наличия подтвержденной задолженности, а не датой ее возникновения (см. также постановления АС МО от 22.07.2020 № Ф05-9548/2020 по делу № А41-85539/2019, АС ПО от 10.09.2020 № Ф06-63555/2020 по делу № А55-29283/2019, АС СЗО от 01.10.2020 № Ф07-9096/2020 по делу № А05-14347/2019). Срок давности привлечения к ответственности составляет для должностных лиц один год, для юридических лиц – два месяца (при рассмотрении судьей – три месяца) со дня обнаружения правонарушения (ч. 1 – 3 ст. 4.5 КоАП РФ).
К сведению: днем обнаружения административного правонарушения считается день, когда должностное лицо, уполномоченное составлять протокол о данном нарушении, выявило факт его совершения. Указанный день определяется исходя из характера конкретного правонарушения, обстоятельств его совершения и выявления (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 27.01.2003 № 2).
Но важно учитывать, что приведенное правило работает, если задолженность перед РСО не погашена.
Срок давности привлечения к ответственности за административное правонарушение может быть исчислен с момента обнаружения правонарушения только в случае, когда противоправное поведение не было ранее прекращено. Если совершение правонарушения на момент его обнаружения прекращено, срок привлечения к административной ответственности за это нарушение исчисляется с последнего дня, когда оно совершалось.
Поэтому если УК погасила существенную задолженность перед РСО, то срок давности привлечения к административной ответственности исчисляется со дня погашения задолженности.
У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:
- Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
- В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
- Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
- Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
- Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
- Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
- Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
- Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.
Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.
Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.
- Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
- Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
- Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
- При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).
Как привлечь управляющую компанию к уголовной ответственности?
Поводом для возбуждения уголовного дела против должностного лица управляющей компании может являться заявление физического лица о фактах хищения денежных средств или иного имущества в сфере. При этом под должностным лицом следует понимать физическое лицо, выполняющее управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в компании по управлению многоквартирным домом.
Основанием для возбуждения уголовного дела является наличие в достаточном количестве фактов, указывающих на признаки того или иного преступления. Для решения вопроса о возбуждении уголовного дела нужно:
- истребовать документы и получить объяснения, подтверждающие либо опровергающие факты, изложенные в заявлении;
- изучить законодательную базу по данному вопросу;
- проанализировать деятельность должностных лиц управляющей компании, а также деятельность их партнеров, подрядных организаций, организаций ЖКХ, принимающих участие в процессе управления многоквартирным домом;
- проанализировать баланс управляющей компании, а также движение денежных средств в процессе деятельности по управлению многоквартирным домом.
На этом этапе необходимо установить наличие либо отсутствие фактов преступления, а также способы его совершения; выявить круг лиц, причастных к совершению преступления; установить основные элементы преступления; установить размер причиненного ущерба.
Уголовное дело будет возбуждено по жалобе на управляющую компанию в прокуратуру или иные правоохранительные органы, если будет установлен факт совершения преступления.
Образец привлечения к уголовной ответственности жилищного кооператива Екатеринбурга
Начальнику Главного следственного
управления ГУВД Свердловской области
620014, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 17
Начальнику Главного следственного
управления МВД России
по Уральскому федеральному округу
620102, г. Екатеринбург, ул. Ясная, 22 «А»
Следственный комитет
Министерства внутренних дел
Российской Федерации
119049, Москва, ул. Житная, 16
Прокурору Свердловской области
620219, г. Екатеринбург, ГСП-1036, ул. Московская, 21
Заместителю генерального прокурора Российской Федерации ЗОЛОТОВУ Ю. М.
620075, г. Екатеринбург, ул. Пушкина, д. 3
Генеральному прокурору Российской Федерации ЧАЙКЕ Ю.Я.
125993, г. Москва, ГСП-3, ул. Большая Дмитровка, 15а
От
А.
г. Екатеринбург, ул. Комсомольская
Степень ответственности
В целом ответственность управляющих организаций представляет собой комплекс мер по защите и контролю над их действиями со стороны собственников жилья, своевременно сигнализирующих о нарушениях в компетентные органы.
Степень ответственности компании зависит от того, какова доля участия в предоставляемых жилищно-коммунальных услугах. В данном случае ответственность оценивается по нескольким параметрам, а именно кому принадлежит право собственности на базовые фонды, кто выполняет техническое обслуживание, а также на кого возложены капитальные вложения и, следовательно, кто подвергается коммерческим рискам. Применительно к деятельности управляющих компаний рассматривается два варианта, а именно заключение договора на предоставляемые услуги или подписание контракта на управление. В первом случае основными фондами владеет государство, а техническое обслуживание совместно государством и частным сектором. Все капитальные вложения, а значит, и коммерческие риски несёт государство. При заключении контракта собственником опять же, является государство, но техническое обслуживание полностью возложено на частный сектор, то есть управляющую компанию, за что она и несёт ответственность.