Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.

Сколько стоит оценка объекта недвижимости

На законодательном уровне никак не закреплено, кто именно платит оценщику, но обычно это делает тот, кто её заказывает. В случае с ипотекой проводить оценку будут за счёт покупателя. Причём если банк всё же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту не возвращаются. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект и только при отсутствии очевидных видимых причин для отказа требует от клиента профессиональной оценки.

В среднем стоимость услуги начинается от 2500 рублей.

Как выглядит оценочный альбом?

Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:

• Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
• Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
• Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
• Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
• Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
• Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.

При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.

Какие документы нужны для проведения оценки квартиры

Неважно, кто проводит оценку, запрашивается пакет документов. Для вторички и новостройки список документов отличается.

Какие документы нужны:

Квартира в новостройке	Квартира на вторичном рынке
Паспорт заемщика (кто выступает покупателем)
Акт приемки, в котором указан почтовый адрес	Технический паспорт на квартиру
Договор долевого участия	Документ, подтверждающий право собственности
Поэтажный план БТИ (не всегда)
Экспликация, в виде таблице, в которой указана площадь всех помещений (по запросу)
Справка о регистрации недвижимости

Кто такие аккредитованные компании

ВТБ банк предлагает заказать оценку у аккредитованной оценочной организации. Их список опубликован на официальном сайте банка, и доступен для изучения. Посмотреть его можно тут.

Оценочная организация – это юридическое лицо, которое проводит профессиональную оценку имущества и соответствует всем требованиям банка. Простыми словами, организация предоставила все документы ВТБ банку, и выполнила все его требования, для получения разрешения на проведение оценки.

Основные требования к компаниям, для получения аккредитации:

1. Стаж работы не менее 5 лет.
2. Любая организационно-правовая форма, за исключением частнопрактикующей.
3. Наличие страховки гражданской ответственности оценщиков на сумму не менее 50 000 000 рублей.
4. Штат оценщиков, с профессиональным образованием, не менее 3 человек.
5. За последние 12 месяцев компания должна выполнить не менее: 100 оценок квартир/апартаментов/земельных участков, 25 оценок жилых домов/танхаусов, 100 оценок транспортных средств.
6. Нет негативной репутации на рынке.
7. Наличие терминала для принятия бесконтактной оплаты.
8. Взаимодействие с банками и подготовка не менее 100 оценок клиентам, для получения ипотеки.

Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?

Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.

Документы, необходимые для оценки объекта недвижимости

Оценка недвижимости для ипотеки: как происходит, разберем документы. Для оформления заключения об оценке необходимо собрать следующие данные:

• Техническая документация (техпаспорт) – при ее отсутствии запрашивают полную выписку ЕГРН с поэтажной разбивкой. Он необходим оценщику для получения информации о состоянии жилого помещения, проведении перепланировки и формирования общей картины потенциального залога.
• Свидетельство о собственности или сведения из ЕГРН – в ней прописывают хозяина квартиры.
• Документ, удостоверяющий личность заказчика – требуется для идентификации заявителя и последующего направления отчета менеджеру банковского ведомства, который занимается подготовкой ипотечной документации.

Для оформления договора об оценке недвижимости оценочной организации нужен относительно небольшой список документов. В ряде случаев запрашивают снимки объекта. Эксперт по оценке сам приедет на место нахождения недвижимости и фотографирует ее. Для оценки первичного жилья главными документами являются:

• Акт приема и передачи, где указывается официальный почтовый адрес квартиры.
• ДДУ.
• Паспортные данные заявителя.

При передаче в залог объекта вторичного рынка предполагается, что он какой-то период находится в собственности продавца и испрашиваемые сведения у него имеются. В этом случае важно представить:

• Технический паспорт БТИ.
• Свидетельство о государственной регистрации.
• Договор купли-продажи, дарения или иные документы, указывающие на право собственности на квартиру.
• Паспорт заказчика.

Необходимые документы

• Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
• Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
• Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
• Поэтажный план;
• Экспликация помещений к поэтажному плану;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

Какие данные оценки банк учитывает при выдаче ипотеки

Рыночная стоимость. Это та цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время.

Ликвидационная стоимость. Она отражает минимальную сумму, за которую банк сможет быстро реализовать жилье в случае чрезвычайных обстоятельств, когда нет возможности ждать, пока его купят по более высокой рыночной стоимости.

Состояние дома. Состояние и возраст недвижимости обязательно определяются оценщиком. Если дом является ветхим или находится в планах на снос, это негативно повлияет на возможность продажи квартиры, находящейся в залоге. Ипотечный кредит не выдается на покупку жилья, которое признано аварийным или в состоянии близком к нему.

Соответствие планировки плану. Вместе с отчетом оценщика банк получает сведения об анализируемом объекте. Специалисты кредитно-финансовой организации обязательно обращают внимание на наличие неузаконенных перепланировок. Их сложно согласовывать с БТИ, и в некоторых случаях это может стать поводом для отказа в ипотеке.

Что будет, если отказаться от допуслуг

Если отказаться от дополнительных услуг, то банк может ухудшить условия по кредиту. В основном речь идет о повышении ставки. Например, при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту на 0,7–3%, говорит руководитель юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов. Таким образом банк старается заложить в цену кредита возможные риски. «В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку или отказаться от нее. Стоимость будет зависеть от многих факторов — возраст, хронические заболевания, рисковая работа клиента. Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист.

В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста, зачастую банки не дают такого разъяснения. Поэтому необходимо самим попросить об этом и тщательно изучить все документы, рекомендовал он.

«Не следует забывать, что существует так называемый «период охлаждения», в рамках которого даже после подписания кредитного договора, получения ссуды, оплаты страховки, иных комиссий и сборов, предложенных банком, у заемщика есть еще 14 дней, чтобы расторгнуть договор, вернув все уплаченные за это время денежные средства», — напомнил ведущий аналитик ГК «Финам». Но если на начальных этапах вам настойчиво навязывают услуги, от которых можно отказаться, возможно, это просто повод выбрать другой банк, заключил эксперт.

Получение достоверной информации о состоянии квартиры

Оценка квартиры включает в себя не только выявление стоимости, но и проверку технического состояния, площади, планировки и других параметров. Это помогает покупателю получить полную картину о квартире и ее потенциальной стоимости.

• Выявление скрытых дефектов: при оценке квартиры проводится осмотр всех видимых и невидимых элементов жилья, включая стены, полы, потолки, электропроводку, водопровод и другие инженерные системы. Это позволяет выявить скрытые дефекты, которые могут повлиять на стоимость и комфортность проживания.
• Определение рыночной стоимости: оценка квартиры позволяет определить ее рыночную стоимость, исходя из условий рынка недвижимости. Покупателю это помогает принять обоснованное решение о цене, которую он готов заплатить за жилье и, соответственно, оформить ипотечное кредитование на покупку.

Что влияет на оценку квартиры?

Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).

Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.

При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.

---

Что должно быть в отчете?

Копию отчета об оценке попросите у эксперта — один экземпляр он выдаст бесплатно. Оригинал оценщик отправит в банк: бумажную версию нумеруют, подшивают и скрепляют печатью. Цифровой отчет подписывают электронной подписью.

Проследите, чтобы в документе были:

• основание и цель оценки;

• дата процедуры, номер отчета, данные об оценщике;

• полное описание объекта недвижимости;

• стандарты оценки;

• список данных, которые использовали в экспертизе;

• формулы расчета цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;

• список используемых документов;

• фотоотчет.

Собственники спрашивают: для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке?

Когда требуется оценка Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Она необходима в случаях, когда важно определить ликвидную стоимость недвижимости. Оценка квартиры в новостройке требуется в следующих ситуациях: оформление ипотечного кредита в банке или снижение ставки по займу; раздел имущества при разводе; наследование. Оценка жилья в новостройке нужна, когда собственник недвижимости планирует взять нецелевой кредит. Обычно в таких ситуациях одной из сторон, заинтересованных в определении цены, выступает банк.

Поиск Оценка квартиры для ипотеки При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

Система контроля качества Зачем нужна оценка квартиры? Любая квартира, как материальное имущество, имеет свою стоимость на рынке недвижимости. Ее цену полезно знать при совершении каких-либо операций, где требуется определить полный денежный эквивалент. Как правило, оценкой занимаются специально подготовленные эксперты — оценщики. В каких случаях нужна оценка квартиры?

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно.

Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше.

Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ.

В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат.

То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке.

Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку).

На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.Для первичного жильяПри проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:Акт приемки.

В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).Договор

Похожие записи:

• В отпуск с Крайнего Севера: новое в освобождении от взносов
• Жилищная субсидия военнослужащим в 2023 очередь с 2023 года
• Какой штраф грозит, если водитель не вписан в страховку