Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое публичный сервитут земельного участка простым языком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут устанавливается только в случае, когда нет возможности проложить коммуникации или организовать проезд в другом месте, например, если дорога к вашему участку идет исключительно через земли соседей.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Какие есть виды сервитутов?
В зависимости от лиц, в чью пользу переходит право ограниченного пользования землей, существует два вида сервитута:
-
Частный сервитут – устанавливается в интересах одного или нескольких человек. Например, когда коммуникации к дому можно проложить только через участок соседей, можно договориться с ними и заключить соглашение о сервитуте.
-
Публичный сервитут – устанавливается в интересах государства, муниципалитета или местного населения. Например, собственника могут обязать обеспечить людям проход, если единственная дорога пролегает через его участок. Также государству может понадобиться частная земля для прокладки коммуникаций или расширения автодороги.
Частный сервитут устанавливается по соглашению между сторонами. Документ оформляется в письменной форме. В нем обязательно нужно указать данные своего земельного участка и участка соседа (адреса, кадастровые номера), цели сервитута (проход, проезд, работы по прокладке коммуникаций), порядок и срок его оплаты (если предусмотрена плата за пользование землей), а также срок действия самого соглашения.
Для регистрации частного сервитута в ЕГРН понадобятся следующие документы:
-
соглашение о сервитуте;
-
паспорта сторон;
-
выписка из ЕГРН на землю;
-
межевой план участка;
-
заполненное заявление;
-
чек об уплате госпошлины.
Могут ли публичный сервитут установить без согласия собственника?
В гражданском кодексе четко написано, что право собственности нам дается для того, чтобы мы могли свободно распоряжаться своей вещью. Что касается земельного участка – то у него есть целевое назначение и виды разрешенного использования (земли сельхоз назначения, земли населенных пунктов, земли запаса и т.д. подробнее здесь). Каждый собственник вправе распоряжаться участком, но с учетом интересов других лиц. Чтобы установить публичный сервитут органы власти обязательно уведомляют об этом собственника участка. Если собственник не согласен – тогда сервитут в отношении земельного участка может быть установлен через судебные инстанции. Суд принимает решение в чью-либо пользу исходя из обоснованности сервитута и из того, насколько сервитут ограничивает право собственника пользоваться своим участком. Но, как правило, при установлении публичного сервитута до суда дело не доходит, все вопросы решаются в административном порядке. А вот при необходимости установки частного сервитута в отношении земельного участка, судебные споры возникают часто.
Как определить, насколько законно применение ограничительной меры по использованию собственной земельной площади, нет ли нарушение прав собственника или его соседей?
ВНИМАНИЕ! Законодательные основания для применения специальной меры обременения установлены 23 статьей Земельного Кодекса.
Важно придерживаться данного перечня основания, любые изменения в нем могут быть приняты только при изменениях самого Земельного Кодекса.
- Основанием установления сервитута может быть неудачное межевание, если приводит к невозможности свободного доступа к другим участкам. Когда граница надела перекрывает дорогу на соседние площади, используется обременение, которое обеспечит проход соседям на свою землю. В таком случае сервитут является возможным выходом из ситуации.
- Применяется мера в случае, если необходимо образование части участка под прокладку инженерных коммуникаций. Но обременение можно использовать только тогда, когда нет другого выхода для монтажа трубопроводов. Также прибегают к законодательным возможностям и при установке ЛЭП земельном участке.
- Может быть использован сервитут и в отношении земли, на которой находится естественный водоем. Чтобы другие лица могли иметь к нему доступ, нужно будет законодательно оформить это.
- Иногда при разделе и межевании участков может быть прекращен свободный проход к земле, которая использовалась для сбора травы, используемой при кормлении животных. В таком случае также нужно обратиться в государственные органы власти с заявлением об установлении сервитута.
- На земле, являющейся чьей-то собственностью, могут устанавливаться вышки для мобильной и другой связи. Когда нет возможности установить оборудование на другой площади, государство вынуждено прибегнуть к обременению участка.
Решение об ограничениях используют органы власти и для предоставления свободного прохода к лесным угодьям, если нет другой дороги. Лес должен быть доступным всем гражданам для прогулок, сбора ягод или грибов, других целей.
Что такое публичный сервитут?
Публичный сервитут – это ограничение прав собственника земельного участка на пользование им в интересах государства, общества или отдельных лиц. Сервитут устанавливается на земельный участок без перехода права собственности на него к другому лицу и не является обременением земельного участка.
Случаи, когда устанавливает публичный сервитут:
- Доступ через участок. Например, это может быть проезд, проход, обеспечение свободного доступа к водному объекту и его берегу.
- Размещение межевых знаков, геодезических пунктов и т.д.
- Проведение дренажных и мелиоративных работ на земельном участке.
- Изъятие водных ресурсов из водных объектов и водопоя.
- Прогон сельскохозяйственных животных через участок.
- Сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных.
- Использование земельного участка для охоты, рыболовства и аквакультуры.
Срок действия и оформление
Нужно помнить, что такое право на частичное использование не лишает землевладельца его собственности. Он может распоряжаться земельным участком, продав его. В таком случае договор не будет расторгнут, и не изменятся его условия. При принятии решения об установлении публичного сервитута определяется срок его действия. В тех случаях, когда земли выделены для размещения важных государственных объектов, это ограничит их эксплуатацию как гражданами, так и юридическими лицами. Если на такие зарезервированные земли распространяется действие сервитута, его срок не может превысить время резервирования.
В ситуации, когда муниципалитет или другие государственные органы больше не нуждаются в эксплуатации земель для указанных в договоре целевых общественных нужд, действие обременения может быть прекращено досрочно. Также договор расторгается досрочно при удовлетворении судебного иска, поданного владельцем участка.
Порядок установления публичного сервитута следующий:
- Составляется и направляется в федеральные или муниципальные органы соответствующее заявление.
- Далее оно подлежит рассмотрению в определенные сроки.
- Назначаются публичные слушания.
- На таком собрании должны присутствовать инициатор заявления и собственники земельных участков, подлежащие обременению. Все решения указываются в протоколе.
- В результате издается нормативно-правовой акт о праве частичного использования участка.
- Проводится регистрация данного документа.
- Все сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Иногда владелец участка имеет возражения против принятого решения, тогда он может его оспорить в суде. Не нужно бороться против законодательного акта простыми, казалось бы, методами. Попросту перекрыть забором или ограждениями проход, не давать доступ рабочим на свою территорию ― это плохой выход из создавшегося положения. Причинами составления иска может стать как сам факт установления сервитута, так и назначение оплаты, которая не устраивает собственника. Только по решению суда такой договор может быть расторгнут. Все остальные действия понесут за собой санкции и негативные последствия.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
В чем разница между арендой земли и сервитутом на землю?
Пожалуйста расскажите — чем отличается сервитут от аренды на землю. Нам нужно оформить права под линейными коммуникациями (водопроводом, канализацией и линиями электропередачи). Можем ли мы оформить соглашение о сервитуте? И если да, то как долго длится оформление и какой будет плата за сервитут?
Принципиальная разница между договором аренды на землю и соглашением о сервитуте на землю заключается в том, что из трех правомочий включенных в состав права собственности – владение, пользование и распоряжение в праве аренды содержатся правомочия владения и пользования, а при соглашении о сервитуте передается лишь право пользования (ограниченного пользования) (Таблица №1).
Таблица №1: Правомочия в составе различных видов прав
| Вид права | Владение | Пользование | Распоряжение |
| Собственность | Да | Да | Да |
| Аренда | Да | Да | Нет |
| Сервитут | Нет | Да | Нет |
Виды публичного сервитута
Передача прав на земельный участок в государственных целях может быть двух видов:
- Бессрочные ограничения. При передаче прав не указывается точный срок, когда права будут прекращены и надел необходимо будет вернуть. Прекращение прав возможно в тех случаях, когда в них отпадет необходимость или по решению суда;
- Пользование землей определенный период времени. При обременении указываются точные даты и по истечению срока, земля вновь переходит к собственнику, при том этот процесс проходит в автоматическом режиме без необходимости дополнительного обращения в муниципальные органы или суд.
Такой метод обеспечения интересов государства может сочетать в себе ряд характеристик:
- может быть временным или бессрочным;
- регулируется ГК РФ;
- служит в качестве одного из ограничения на использование земли.
Процесс установления государственного ограничения действует на Федеральном уровне и регламентирован ФЗ. Для того, чтобы рассмотреть процедуру наложения государственного ограничения, снятия и другие нюансы, стоит руководствоваться Земельным и Гражданским Кодексом.
Законодательство должно учитывать интересы собственника, а значит он не должен нести какие -либо убытки при наложении ограничений, а также предпринимаемые действия не должно мешать ему распоряжаться наделом. В случае, если убытки все же были зафиксированы, то в этом случае государство должно в полной мере возместить их.
Как оформить на проезд к участку?
Для того, чтобы оформить согласительный договор на проезд к земельному наделу требуется:
- Обратиться к собственнику участка для проведения переговоров.
- Если участникам удалось достигнуть согласия – оформить договор о назначении сервитута в простой письменной форме.
В тексте соглашения необходимо подробно описать все достигнутые договорённости. В будущем это позволит избежать двусмысленных трактовок и спорных ситуаций.
- После того, как договор будет подписан, стороны обязаны предоставить документы в Росреестр для проведения государственной регистрации.
- Если земля была арендована у государства помимо основного договора должны быть составлены также заявления в адрес органов местного самоуправления. Обращение администрация рассмотрит в течении 30 дней.