Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Два упрощения в учете арендатора в 2022 году
Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.
С 2017 года применение классификаторов ОК 029-2001 и ОК 029-2007 прекращено. И единственным применяемым для определения ОКВЭД документом стал перечень видов деятельности, содержащийся в справочнике ОК 029-2014, в соответствии с которым уже с 11.07.2016 при регистрации юрлиц и ИП начали заноситься коды в ЕГРЮЛ и ЕГРИП (письмо ФНС России от 24.06.2016 № ГД-4-14/11306@).
Если предприниматель хотел изменить систему налогообложения на ЕНВД, то с 2013 года это можно было сделать добровольно. Исключение, если в регионе местные власти не включили ваш вид деятельности в список.
Например, если за аренду за прошлый месяц заплачено в текущем месяце, то расход признаётся на день перечисления арендной платы.
Сдать свободное помещение в аренду — хороший способ заработать. Но прежде, чем подписать договор аренды, сторонам полезно проверить его условия. Некоторые формулировки (или их отсутствие) могут привести к налоговым и финансовым рискам.
По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
В отличие от других налоговых режимов, где налог получают с реальной прибыли в этом случае фирма или предприниматель платили процент с потенциального дохода.
Под вышеупомянутой аббревиатурой скрывается единый налог на вмененный доход. Это особый налоговый режим, который могли вводить на территории местные власти.
Предприниматели, не попавшие в список тех, кому полагается нулевая ставка, могут воспользоваться налоговым вычетом. Это поможет значительно уменьшить сумму обязательных платежей в государственный бюджет. Бизнесмены смогут учесть в уплату налоговых взносов страховые налоги за себя и сотрудников.
По общему правилу налоговые органы не вправе оспаривать цену услуг по сделкам между невзаимозависимыми лицами, учтенную при налогообложении. И сами по себе цены по сделкам таких компаний не могут быть предметом налоговой проверки.
Какие коды ОКВЭД соответствуют деятельности по аренде жилых помещений
Давайте сначала определимся с понятиями. Аренда – это передача в пользование объектов нежилой недвижимости, а наём – это сдача жилых помещений. У нанимателей жилья больше прав, чем у коммерческих арендаторов. Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.
Патентная система налогообложения применяется как специальный режим индивидуальными предпринимателями менее 10 лет.
При этом, власти регионов имеют право определить свой список видов деятельности, если они не подпадают под пункт 6.
Такой вариант расчета за коммунальные услуги является проблемным с точки зрения вычета входного НДС и у арендодателя, и у арендатора.
Количество наемных рабочих ИП строго не должно превышать 15 человек. Учитываются все рабочие по всем видам деятельности.
Деятельность по ЕНВД можно вести в любом регионе, отличном от места прописки ИП. Это значит, что вы можете жить в Москве, а вести деятельность по ЕНВД в Казани, но и регистрировать такую деятельность необходимо в казанской налоговой и сюда же сдавать отчетность и платить налог.
Особые коды ОКВЭД для сдачи в аренду помещений на условиях субаренды в классификаторе не выделены. В такой ситуации придется использовать коды, указанные для сдачи в аренду. При этом деление кодов аренды на относящиеся к жилым и нежилым помещениям в справочнике присутствует.
Из всего вышесказанного можно сделать один главный вывод — переходить на ЕНВД имеет смысл тогда, когда у вашего предприятия есть определенная финансовая стабильность или вы уверены в стабильном ежемесячном доходе.
Например, с УСН (упрощённая система налогообложения), ОСН (основная система налогообложения). Однако в этом случае предприниматель обязан вести налоговый учет в рамках применяемого режима налогообложения (п. 6 ст. 346.53 НК РФ).
ИП сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?
Но НПД – не единственная льготная система налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.
Кстати, предварительный договор не нуждается в регистрации, так как он не является соглашением о сделке с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.
Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала (ст. 346.27 НК РФ).
Кроме того, необходимо представить в налоговые органы документы, подтверждающие факт использования объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности.
Чтобы назвать здание объектом торговой сети, достаточно факта ведения в нем торговли, то есть заключения розничных договоров купли-продажи (даже если оно не предназначено для торговли).
По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Суды установили, что в проверяемом периоде предприниматель осуществлял оптовую и розничную торговлю мебелью, внешними и межкомнатными дверьми и скобяными изделиями в нежилых помещениях, расположенных в подвале жилого дома. Для расчета налогов он применял спецрежим в виде ЕНВД (розничная торговля, осуществляемая через объекты стационарной торговой сети, имеющей торговые залы). Магазин – специально оборудованное здание (его часть), предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже (ст. 346.27 НК РФ).
Учитывает проживание в меблированных комнатах или других помещениях (коттедж, домик и т.п.), обеспеченных не только местом для сна и отдыха, но и местом для приготовления пищи (кухней). Также включает сезонные места проживания: детские лагеря, молодежные общежития, турбазы.
Разносная торговля отличается тем, что сделка купли-продажи заключается путем непосредственного контакта продавца с покупателем в организациях, на транспорте, на дому или на улице (торговля с рук, лотка, из корзин и ручных тележек). Согласно пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ ЕНВД уплачивается при передаче в аренду самих объектов нестационарной розничной сети, то есть автолавок, лотков и т.д.
ИП Иванов сдаёт собственное нежилое помещение ООО Верный. ООО Верный должно ИП Иванову 200000 рублей за аренду. ФНС ликвидирует ИП Иванов. Иванов передает своему сыну помещение в безвозмездное пользование.
Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.
В данном случае в правоустанавливающем документе указано, что спорное помещение является подвальным помещением, а в экспликации плана здания отсутствуют торговые залы. Таким образом, помещение, арендованное предпринимателем, не соответствует понятию стационарной торговой сети, имеющей торговые залы. Следовательно, предприниматель в отношении такой деятельности не имел права применять ЕНВД.
Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.
В арендуемых помещениях предприниматель оборудовал помещение под офис, где находились стол, компьютер, каталоги, мебель, образцы фурнитуры, образцы материалов, используемых для заказа мебели. Другое помещение использовалось как торговый зал, где находились встроенные конструкции с моделями дверей. Это помещение предприниматель использовал как склад.
ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО). При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.
Единый налог при УСН «доходы – расходы»:
- ставка 15%;
- база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
- минимальные отчисления – 1% поступлений.
При отсутствии физического показателя ЕНВД налог не начисляется
В любом случае, рынок коммерческой аренды понемногу восстанавливается, поэтому стоит поговорить о налогообложении этого вида деятельности. Заключить предварительный договор аренды. Он позволяет установить правовую связь между сторонами будущего основного договора аренды недвижимости и обозначить существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Подобный контракт служит гарантией заключения договора аренды в определенный срок.
Привлечение широкого круга инвесторов, значимый статус, при отсутствии особых ограничений свободное обращение акций.
Здесь уже учитывается как временное, так и долгосрочное проживание, в т. ч. в общежитиях для студентов, школьников, рабочих, пансионатах и интернатах, причем как в одноместных, так и многоместных номерах.
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС.
Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД.
Индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы (УСН, ЕНВД, ПСН), не признаются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности. Недвижимое имущество не включено в перечень объектов административно-делового, торгового и бытового назначения, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ.
Заключить договор аренды на неопределенный срок. Его также не нужно передавать на регистрацию в Росреестр. Но недостаток указанного договора в том, что и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором). Это следует из п. 2 ст. 610 ГК РФ.
ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.
УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений
ИП купил в собственность 1этаж 3-х этажного нежилого здания.
Отремонтировал и сделал 3 зала, в которых торгуют некоторыми товарами.
В 2-х залах торгует он сам, а третий хочет сдать в аренду, чтобы не слететь с ЕНВД по площади, ибо 3 зала потянут более 150 кв.м.
Вопрос: ООО является собственником недвижимого имущества — магазина (двухэтажное строение общей площадью 1238,10 кв. м).
Согласно учредительным документам основным видом деятельности ООО является сдача внаем собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.20.2).
При этом в соответствии с техническим паспортом строения расположенные в нем помещения являются торговыми залами.
Таким образом, являясь собственником недвижимого имущества, ООО оказывает услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование (аренду) указанных торговых залов для осуществления розничной торговли другим юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Подлежит ли указанная деятельность ООО переводу на уплату ЕНВД?
Договор аренды для торговли на ЕНВД
Доброго времени суток! В продолжение серии статей о налоге ЕНВД я хочу сегодня написать статью о том как правильно заключить договор аренды для розничной торговли на ЕНВД.
Мне приходит много вопросов от начинающих ИП именно на эту тему. Дело в том что для розничной торговли на ЕНВД (стационарная торговля) физическим показателем является количество квадратных метров которое арендует предприниматель.
Я сейчас расскажу про маленькую хитрость при которой можно снизить размер налога ЕНВД. Данной хитростью является разграничение арендуемой площади в договоре аренды который Вы будете заключать с арендодателем.
Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.
Я сейчас покажу небольшую выдержку из текста договора аренды который я сам неоднократно заключал.
…… размер арендуемой площади составляет 45 кв.м. из них 25 кв.м. торговая площадь; 7 кв.м. складское помещение; 13 кв.м. офисное помещение ……
То есть как видно на примере в договоре указывается разграничение площадей и в этом случае оплачивать налог можно не с 45 кв. м., а с 25 что конечно же правильно и более выгодно предпринимателю.
Обязательное условие – это сделать это разграничение, отделите часть площади под склад перегородкой, чтобы туда не было доступа у покупателей.
Так же при разграничении будьте объективны. Обычно никто не проверяет такие договора, но если Вы допустим снимая 45 кв.м. укажете что торговая площадь 7 кв. м. – это определенно вызовет вопросы и проверки Вам не избежать и будет хорошо если у Вас все соответствует тому что указано в договоре, а если нет то тут можно получить неприятности.
Вот такой вот простой пример. По закону Вы должны платить налог с торговой площади, но если нет разграничения в договоре, то налоговая считает всю арендуемую площадь, как торговую.
И размер налога Вам придется в этом случае платить значительно больше, а спорить с налоговой и что-то доказывать … себе дороже (можете поверить моему предпринимательскому опыту).
В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.
Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.
На этом все! Жду Вас в моей группе ВК “ Секреты бизнеса для новичка ”, теплый прием и бесплатные консультации Вам обеспечены. Удачи в бизнесе!
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП
Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.
ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.
Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:
- обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
- если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
- за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
- непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.
За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.
Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.
Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения
Выгода арендодателя индивидуального предпринимателя очевидна, когда он сдает внаём нежилое помещение. Такое явление называется – коммерческое помещение, когда нежилая площадь сдана в аренду под определенную плату с целью, чтобы использовать ее в предпринимательских целях с регулярной прибылью.
Сам процесс передачи во временное пользование индивидуальным предпринимателем собственного нежилого помещения происходит по своему алгоритму действий.
Нужно знать все нюансы – какие документы сдавать нотариусу, следует ли арендное соглашение регистрировать еще где-то, какой налог платится обязательно и другие детали.
Согласна, но если есть договор безвозмездной передачи в аренду, т.е. объект налогообложения не возникает, соответственно нет и налога.
Немножко иначе платит ИП налоги. И налог на имущество он платит как физ. лицо и спец. режимы не причем. В налоговом кодексе нет налога на имущество физицеских лиц, зато оно есть в ЗАКОН РФ от 09.12.1991 N 2003-1, который и регламентирует этот налог. Объект налогообложения по данному закону-жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения; Как видете ни о каких ньюансах перераспределения налога в связи с со сдачей в аренду нет. Под ЕНВД сдача в арену не подпадает. Т . е это либо УСНО если у Вас она есть , либо ОСНО. Но с другой стороны у Вас же безвоздмезная сдача, получается НОБ нет для ЕСН, НДФЛ или УСНО.
Под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся (мы намеренно не упоминаем об объектах общественного питания):
- здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи;
- объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях, сооружениях);
- прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках);
- земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), а также прилавков, столов, лотков и других объектов.
Как видим, перечень объектов, которые относятся к торговым местам, весьма обширен. Нас же интересуют только торговые места, расположенные в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Итак, под стационарной торговой сетью понимается торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям. Далее уточняется, что стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — это торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Таким образом, торговый зал — это обособленное и специально оснащенное для торговли помещение (это следует и из определения площади торгового зала ). Получается, что передача в аренду обособленных помещений, имеющих торговые залы, не подлежит переводу на уплату ЕНВД (Письмо Минфина России от 17.12.2007 N 03-11-04/3/495).
Площадь торгового зала — это часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, рабочих мест обслуживающего персонала, а также проходов для покупателей.
Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП
На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса.
Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода. Договор аренды Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.) Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.
Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП. Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.