Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру с обременением перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Кратко: как продать квартиру с обременением?
-
Если в квартире прописаны другие люди без права собственности, их разрешается выписать по решению суда без уведомления.
-
Недвижимость, приобретенную по средствам из материнского капитала, разрешается продать после выделения доли детям в новом жилье. Придется получать разрешение органов опеки.
-
Для снятия ареста из-за долгов придется рассчитаться с кредиторами.
-
Запрещается продавать недвижимость в аварийном доме. Снять такое обременение не получится.
-
Если недвижимость в ипотеке, вы можете ее продать тремя способами: договорится с банком о переуступке прав новому покупателю, досрочно закрыть долги и снять обременение или самостоятельно найти покупателя, который внесет задаток, равный сумме ипотечного долга.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как снять обременение
Фактическое обременение снимается, когда заканчиваются обстоятельства, наложившие его. Например, человек выплатил ипотеку, долги, решил вопрос раздела имущества — и после этого обременение будет снято.
Но документально снятие обременения нужно подтверждать и погашать запись в Росреестре. Вот как это сделать.
Возможны два способа для снятия обременения:
- Односторонний — владелец квартиры выплачивает все необходимые задолженности, а банк отправляет ему информацию о погашении кредита и получении права на собственность;
- Двусторонний — и кредитор, и заёмщик подают заявку в Росреестр, прилагая к ней выписку о выплате кредита и отсутствии каких-либо задолженностей.
Документы, которые понадобятся для снятия ипотечного обременения:
- паспорта собственника и созаёмщика;
- закладная, которую выдаёт банк после выплаты кредита;
- справка о том, что кредит погашен;
- выписка из ЕГРН;
- кредитный договор;
- информация о кредитном счёте;
- квитанция об оплате госпошлины.
Иногда банки сами подают документы в Росреестр. Документы, которые понадобятся для снятия ренты:
- паспорт собственника;
- свидетельство о смерти получателя ренты;
- договор ренты;
- выписка из ЕГРН.
Если договор расторгается при жизни собственника, то нужно присутствие обеих сторон с паспортами. Документы, которые понадобятся для снятия обременения по ДУ и аренды:
- паспорта обеих сторон договора;
- сами договора;
- соглашение о расторжении;
- выписка из ЕГРН.
Договор дарения, также известный в быту как дарственная – это способ официально передать имущество одного лица другому. Его отличие от всех других договоров в том, что даритель при этом не получает ничего взамен: любая выгода с точки зрения дарителя делает договор недействительным.
Дарение может быть реальным, когда условия договора исполняются сразу же, или консенсуальным, когда даритель откладывает свой подарок до определенного момента или выполнения каких-либо условий.
Когда речь идет о дарственной, мы подразумеваем дарение недвижимости или ценных вещей, например, автомобиля или драгоценностей. Однако договор дарения можно оформить не только на них, и сфера применения дарственных значительно шире. Дарить разрешено не только имущество, но и имущественное право; также через дарственную можно освободить от уплаты долга или выплатить долг одаряемого третьему лицу.
Обратите внимание! Дарителем не имеет права выступать несовершеннолетний, поскольку он не может заключить сделку самостоятельно. На одаряемого такие ограничения не накладываются, но сделку заключает законный представитель.
Несмотря на полную безвозмездность дарения, при составлении договора даритель вправе вписать условия, при которых делает подарок: к примеру, подарить квартиру с тем условием, чтобы даритель имел право проживать в ней, или какую-то ее долю. Напомним также, что дарственная – это двусторонняя сделка, поэтому если условия не устраивают одаряемого, он вправе оформить отказ от подарка.
�訇�迮邾迮郇迮郇邽迮 赲 赲邽迡迮 �迮郇��
�郇郋 郈�郋邽��郋迡邽� �郋迣迡訄, 郕郋迣迡訄 郈�訄赲訄 �郋訇��赲迮郇郇郋��邽 郈迮�迮�郋迡�� 郋� 郋迡郇郋迣郋 �迮郅郋赲迮郕訄 郕 迡��迣郋邾�. �訄郈�邽邾迮�, 郋迡邽郇郋郕邽邿 郈郋迠邽郅郋邿 �迮郅郋赲迮郕 郱訄郕郅��訄迮� 迡郋迣郋赲郋� �迮郇�� �郋 �赲郋邽邾 郱郇訄郕郋邾�邾, 郕郋�郋��邿 �郋迣郅訄�邽郅�� 郱訄訇郋�邽���� 郋 郇迮邾 邽 �郋迡迮�迠訄�� 迡郋 �訄邾郋邿 �邾迮��邽. 苤郋訇��赲迮郇郇邽郕 郈�郋迡郋郅迠訄迮� 郈�郋迠邽赲訄�� 赲 郕赲訄��邽�迮 邽 郈郋郅��訄迮� �迮郇�� 赲 赲邽迡迮 �邽郕�邽�郋赲訄郇郇郋邿 ��邾邾� 郕訄迠迡�邿 邾迮���. � ��郋邾 �郅��訄迮 � 郈郅訄�迮郅��邽郕郋邾 �迮郇�� 郱訄郕郅��訄迮��� 迡郋迣郋赲郋�, 迣迡迮 郈�郋郈邽��赲訄���� 赲�迮 ��郅郋赲邽�. �赲訄��邽�訄 郈迮�迮�郋迡邽� 郕 �迮郇�郋迡訄�迮郅� �郋郅�郕郋 郈郋�郅迮 �邾迮��邽 迮迮 �郋訇��赲迮郇郇邽郕訄. � 郈郋郕訄 �迮郇�郋郈郋郅��訄�迮郅� 迠邽赲, 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��� 郇訄�郋迡邽��� 郈郋迡 郋訇�迮邾迮郇迮郇邽迮邾, 邽 郋訇�迮郕� 郇迮郅�郱� 郈�郋迡訄�� 訇迮郱 迮迣郋 郈邽��邾迮郇郇郋迣郋 �郋迣郅訄�邽�.
�迮�迮郱訄郕郅��邽�� 迡郋迣郋赲郋� �迮郇�� 郇訄 迡��迣郋迣郋 �迮郅郋赲迮郕訄 邾郋迠郇郋. 苠訄郕郋迮 �郅��訄迮���, 迮�郅邽 �迮郇�郋迡訄�迮郅� 郇訄��郅 郈郋郕�郈訄�迮郅� 郇訄 迠邽郅��. � ��郋邾 �郅��訄迮 郇郋赲�邿 �郋訇��赲迮郇郇邽郕 郕赲訄��邽�� 邾郋迠迮� ��訄�� 邽 �迮郇�郋迡訄�迮郅迮邾 �� �郋 迮��� 赲郋郱�邾迮� 郇訄 �迮訇� 赲�迮 郋訇�郱訄�迮郅���赲訄 郈郋 �郋迡迮�迠訄郇邽� 郈郋迠邽郅郋迣郋 赲郅訄迡迮郅��訄 郕赲訄��邽��.
Дарение жилья с залогом
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:
- предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
- переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.
Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.
Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.
Ограничения при подарке квартиры с обременением
Подарок квартиры с обременением предполагает наличие определенных ограничений и правил, которые необходимо учитывать при передаче имущества.
Прежде всего, следует учитывать, что обременение квартиры означает наличие обязательств перед третьими лицами, которые следует выполнять даже после передачи права собственности. Такие обременения могут быть связаны с наличием ипотеки, задолженностей по коммунальным платежам, налогам и другими обязательствами.
В связи с этим, при подарке квартиры с обременением следует предусмотреть возможность перехода обязательств на получателя подарка. Данный вопрос регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно статьей 574, которая предусматривает возможность перехода обременения на нового владельца. Однако, такой переход должен быть оформлен в специальном договоре, который должен быть заключен между дарителем и получателем подарка. В этом договоре следует указать все необходимые условия и обязательства, связанные с обременением квартиры.
На согласие получателя подарка имеют влияние также возможные последствия, которые могут возникнуть из-за обременения. Например, получатель может не согласиться на дальнейшее выполнение обязательств, если размер задолженности неоправданно велик или не соответствует переданной ему квартире. Поэтому важно согласовать все условия заранее и учесть возможные риски.
Для более точного определения степени обремененности квартиры следует обратиться в соответствующие органы и узнать информацию о наличии задолженностей и обязательств, которые связаны с данным объектом недвижимости.
| Ограничения | Документы |
|---|---|
| Наличие ипотеки на квартиру | Свидетельство о государственной регистрации права собственности; договор ипотеки |
| Задолженность по коммунальным платежам | Справка об отсутствии задолженности перед региональными коммунальными службами; договоры на поставку коммунальных услуг |
| Налоговые задолженности | Справка о наличии или отсутствии налоговых задолженностей; договор дарения |
Имея всю необходимую информацию и ограничениях при подарке квартиры с обременением, можно заключить соответствующий договор и передать имущество.
Продажа квартиры с обременением и ее последствия
Подарок квартиры с обременением может иметь ряд негативных последствий для получателя. Обременение означает наличие прав и обязанностей на объект недвижимости, которые передаются вместе с ним при его приобретении. В случае продажи такой квартиры, новый владелец становится обременителем.
Одним из возможных обременений является залог недвижимости. Если квартира является предметом залога, новый владелец не сможет участовать в процессе продажи недвижимости до полного погашения долга. Таким образом, он вложился в недвижимость, но не может распоряжаться ею до определенного момента.
Также обременением может быть арест квартиры. В этом случае, продажа квартиры без согласия суда будет невозможна. Арестуется недвижимость в случае непогашения долгов перед государством, банками или другими кредиторами. С учетом этого обременения, новый владелец может столкнуться с трудностями при попытке продать квартиру.
Налоговое обременение также может повлиять на процесс продажи квартиры. Если имущество находится под залогом из-за неуплаты налогов, новый владелец не сможет осуществить продажу до погашения задолженности перед налоговыми органами. Это может затянуться на неопределенное время и создать проблемы при попытке продажи квартиры.
Продажа квартиры с обременением требует внимательного исследования всех документов, связанных с этой недвижимостью. Приобретение обремененной квартиры может быть неразумным решением, если новый владелец будет ограничен в своих правах на этот объект недвижимости. Поэтому важно внимательно изучить все обременения и их последствия перед приобретением такой недвижимости.
Особенности дарения с условием пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ собственник имущества не застрахован от непредвиденных и отягчающих ситуаций при совершении и исполнении сделки.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на подаренной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Собственник вправе ее передарить кому-либо, сдать в найм, продать. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как он будет действовать в рамках закона!
Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. Кроме того, такой вид не предусматривает реверсии, к тому же совместного распоряжения предметом дарственной.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, но не более того. При этом распоряжаться объектом недвижимости собственник может по своему усмотрению.
Поэтому к данному виду сделки все чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок родным. Однако они хотят оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Что такое дарственная с обременением на квартиру — понятие
При оформлении договора дарения на квартиру, на данный объект недвижимости можно наложить абсолютно любое обременение. В частности, для максимального уменьшения рисков потери квартиры предполагаемое обременение оформляется на ближайших родственников, что считается наиболее распространенным вариантом залога доверенному лицу. В качестве последних наиболее часто выступают дети или родители.
Если имеется подобный вид обременения, то одариваемое лицо не сможет полноценно управлять недвижимостью по своему желанию. Для совершения каких-либо действий с объектом ему потребуется согласовать возможность их проведения с залогодержателем.
Дарственная на квартиру с обременением подразумевает, что дополнительно к приобретенной недвижимости счастливый владелец получает существенные ограничения в виде претензий:1. Иных граждан и организаций.2. Государственных и кредитных учреждений.
Нередко в такой ситуации собственник может получить разбирательства по долгам прежнего владельца на долгие годы. Большинство юристов избегают подобных сделок, однако при внимательном отношении будущего владельца к деталям договор дарения квартиры с обременением может быть заключен, несмотря на различные притязания.
Перед сделкой по приобретению сложной недвижимости в дар нужно оценить плюсы и минусы такой сделки, учитывая все тонкости. Большим и неоспоримым преимуществом дарственной с обременением можно назвать сохранение или приобретение одаряемым возможности проживать в квартире. На основании договора дарения получатель может прописать в жилое помещение иных лиц.
Последствия самовольной перепланировки
Бывает, что собственники ипотечных квартир не согласовывают перепланировку с банком. Кроме этого, они даже не составляют проект для его согласования. Нужно понимать, что самовольное проведение работ в МКД опасно — по незнанию можно нарушить установленные нормы, после чего будут ослаблены несущие конструкции или последуют другие негативные последствия.
Когда обнаруживается факт незаконной перепланировки, владельца квартиры привлекают к административной ответственности и приходится платить штраф. Дополнительно необходимо будет составить новый технический план и внести данные об изменениях в единый реестр. Если проведенные работы не соответствуют строительным или другим нормам, собственника обяжут привести квартиру в первоначальное состояние.
Последствия того, что работы не были согласованы с банком, будут зависеть от масштаба, перечня проведенных работ и того, что написано в ипотечном договоре. Это может быть выплата штрафа, повышение процентной ставки по кредиту. В некоторых случаях речь может идти о расторжении кредитного договора и необходимости возврата средств, которые заемщик получил от банка для приобретения недвижимости.