Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение категории и вида использования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Изменение ВРИ посредством обращения в администрацию
Если испрашиваемый вид не соответствует основному виду разрешенного использования, заявление об изменении ВРИ следует направлять в муниципалитет. В этом случае решение об изменении ВРИ участка будет приниматься на Градостроительном совете области по результатам публичных слушаний.
Заявление в муниципалитет подается посредством:
- МФЦ;
- регионального портала государственных и муниципальных услуг.
Для изменения ВРИ требуется:
- заявление по форме с указанием нового ВРИ участка;
- паспорт заявителя;
- выписка на участок из ЕГРН на объект недвижимости;
- заключение специалиста Мособлархитектуры о соответствии участка градостроительным регламентам и ПЗЗ, а также о наличии или отсутствии ограничений участка;
- документы, удостоверяющие право на участок.
- доверенность, если заявление подает представитель.
Вид разрешенного использования разрабатывают не под отдельный участок, а для конкретных площадей, на которых расположено несколько разных по размерам земельных наделов, принадлежащих одному или нескольким собственникам. Потому далеко не везде владелец имеет право подать заявление на смену. По определённым причинам правообладателю может понадобиться изменить разрешенного использования земельного участка. К примеру, если земли лесного хозяйства после вырубки растительности планируется перевести под участки для сельхозназначения. Провести данную процедуру можно только после регистрации земельного участка в государственных надзорных органах, после подачи заявления и получения положительного решения.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
Основные этапы смены категории участка
Процедура состоит из следующих этапов:
- Собственник или арендатор участка собирает необходимый пакет документов и заполняет заявление установленной формы;
- Все это передается в комиссию при администрации муниципалитета или поселкового совета, в ведении которого находится земельный участок (если территория является региональной или федеральной собственностью, пакет документов передается в соответствующую администрацию);
- Органы власти, за которыми закреплен земельный участок, созывают специальную комиссию. Заявка на изменение категории ЗУ должна быть рассмотрена в течение 5 рабочих дней;
- По итогам заседания комиссия выносит решение и составляет акт;
- Заявитель знакомится с актом решения комиссии. Если заявка одобрена, в кадастровые и регистрационные документы на земельный участок вносятся изменения. В случае отказа комиссии заявитель может оспорить решение через суд.
При выделении пользователям земельных участков вводятся некоторые ограничения по их применению. Они определяются в зависимости от месторасположения наделов, характеристик почвы, специфики близлежащих объектов и других факторов. В процессе определения видов землепользования учитываются такие моменты:
- Собственники или арендаторы земли не имеют права на изменение ВРИ, поскольку это прерогатива соответствующих муниципальных ведомств.
- Виды распоряжения земельной собственностью, условия их смены указаны в правилах землепользования, застройки. Последние утверждаются госорганами в обязательном порядке.
- Если на конкретный земельный надел распространяются предписания ПЗЗ, то смена ВРИ разрешается без публичных слушаний, дополнительных разрешений.
Существуют такие разновидности пользования участками: основная, вспомогательная, условно-разрешенная. Две первых допускается изменить без какого-либо одобрения уполномоченных органов. Третья предоставляет возможность строить либо заниматься какой-то деятельностью лишь при соблюдении определенных условий. Поскольку вместе с изменением ВРИ земельного участка корректируются требования к землепользователю, то такая процедура включает в себя согласование, слушание, исправление ПЗЗ.
Общий порядок изменения ВРИ отдельного земельного участка
Стандартная последовательность действий по смене разрешенного использования земли:
- Написать заявление на имя главы уполномоченного госоргана о смене одного ВРИ на иной. При этом чрезвычайно важно подробно объяснить необходимость такой процедуры.
- Собрать пакет указанных в законе документов (паспорт, правоподтверждающие бумаги на земельную недвижимость, ГПЗУ).
- Получить письменное разрешение или отказ на изменение ВРИ надела. Отрицательный ответ возможно обжаловать в суде.
- Выждать 15 дней. На протяжении этого времени администрация направляет соответствующую документацию в Госреестр, где происходит изменение сведений.
- Если по истечению установленного законом срока информация в реестре не обновилась, следует самостоятельно отправить декларацию в ведомство для завершения процедуры смены ВРИ.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Росреестр информирует
В связи с проведением в тверском регионе инвентаризации земель сельхозназначения с целью дальнейшего вовлечения их в оборот, тема изменения вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является одной из самых актуальных на сегодняшний день. И здесь стоит остановиться на двух важнейших аспектах: особом правовом режиме таких земель и возможности изменения вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими) — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливаются градостроительные регламенты.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности решения об изменении одного вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
До принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, а также осуществления их застройки.
Управление Росреестра по Тверской области также придерживается однозначной позиции в случае возникновения вопроса о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения вида разрешенного использования земельных участков сельхозназначения: если в состав таких участков входят сельскохозяйственные угодья – во внесении изменений отказывается.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой: Верховный Суд Российской Федерации полагает, что изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков из земель сельхозназначения в другую категорию.
Данный перевод допускается в исключительных случаях, в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. До перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения ВРИ земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельхозназначения.
Пошаговая инструкция по изменению вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году
Последовательность действий для смены ВРИ напрямую зависит от того, нужно ли вам получить основной, вспомогательный или условно разрешенный вид использования. В целом схема выглядит так:
- Основной и вспомогательный ВРИ.
По закону, выбрать основной и вспомогательный виды разрешенного использования из доступных для участка собственник может самостоятельно. Для этого достаточно обратиться с заявлением (в Москве вопрос решается в электронном формате через сайт мэра города, а за процедуру отвечает Департамент городского имущества). В Московской области нужно будет прийти в МФЦ или зайти на региональный портал госуслуг.
Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2019 году, потребуется приложить:
- копию паспорта, выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;
- правоустанавливающие документы на землю.
Также нужно будет заполнить заявление. В нем указывается текущий, желаемый ВРИ, причины для смены, все данные об участке.
В Москве остальные документы получаются методом межведомственного взаимодействия. В других муниципальных образованиях может потребоваться предоставить выписку из ЕГРН и заключение управления архитектуры и градостроительства о наличии или отсутствии ограничений оборотоспособности и ограничений в образовании и использовании земельного участка.
Срок рассмотрения заявлений — от 15 до 45 дней. В результате оказания услуги заявитель получит распоряжение о смене ВРИ или отказ. В дальнейшем собственнику нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы подтвердить изменение видов разрешенного использования и получить новые документы на землю.
- Условно разрешенный ВРИ.
Поскольку он некоторым образом нарушает правила землепользования и застройки, для получения условно разрешенного ВРИ необходимо проведение слушаний (ст. 39 ГрК РФ). Первым шагом станет обращение с заявлением в администрацию. Нужно четко и аргументированно изложить свою позицию — зачем требуется смена ВРИ. Далее документы передаются комиссии, которая составляет проект и выносит его на публичные слушания. Информация о них публикуется в СМИ, в том числе на интернет-ресурсах. Все заинтересованные стороны могут высказаться о проекте. Если разрешение на условно разрешенный вид использования может как-то повлиять на окружающую среду, приглашаются все стороны, которые могут пострадать от негативного воздействия.
По итогам публичных слушаний комиссия составляет заключение и рекомендации, которые передаются главе местной администрации. В течение 3 дней должностные лица принимают решение о возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования.
Услуги земельных юристов КГ ЭТАЛОН
Изменение вида разрешенного использования земельного участка – одно из основных направлений работы компании. При обращении к юристам КГ ЭТАЛОН процесс изменения разрешенного использования земельного участка будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов получения разрешения: от анализа и сбора землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного зонирования, составления юридически грамотного заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка и предоставления необходимого пакета документов в соответствующий государственный или муниципальный орган в соответствии с существующим порядком, до внесения изменений в ЕГРН.
Предварительный анализ документов по изменению ври производится бесплатно, и только после его проведения формируется цена заказа, которая не меняется в процессе выполнения работ.
Как поменять назначение земли?
Для изменения назначения земельного участка в Москве или Московской области нет единого алгоритма, поскольку у каждого надела свои виды разрешенного использования, категория, ограничения на застройку и другие характеристики. Составить план действий, собрать нужный пакет документов, подать его в контролирующие органы, проконтролировать рассмотрение вопроса смогут юристы. Именно обращение к специалистам — самый действенный способ, если вы хотите с первого раза и без затягивания сменить виды разрешенного использования земли.
В целом существует два способа изменить предназначение земли:
1. Установить новый основной, вспомогательный или условно разрешенный вид разрешенного использования.
2. Внести изменения в градостроительную документацию, чтобы поменять территориальную зону.
Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.
Нюансы процесса изменения назначения земельного участка
В первую очередь необходимо отметить, что все изменения, производимые с земельными участками, проводят так называемые земельные комитеты. Они есть не во всех районах или населенных пунктах. В таком случае надо обращаться в областное управление.
Перед тем как начать смену назначения, рекомендуется посетить земельный комитет, чтобы получить полную информацию о правилах проведения процедуры и требуемому количеству документов. Потому что каждый административный орган самостоятельно решает, как проводить процедуру переназначения, какие документы для этого потребуются, в каком порядке и в каких сроках будет происходить перерегистрация земли. Поэтому в разных регионах некоторые позиции будут отличаться.
Во-вторых, инициировать изменение категории земли может только ее собственник. Вот почему в комиссию обязательно предоставляется паспорт и сертификат, подтверждающий собственность. Подавать заявление от имени собственника может и третье лицо. Но у него должна быть заверенная нотариусом доверенность, которую подписывает собственник земельного участка. Он же может получить разрешение комиссии.
Порядок действий при изменении вида разрешенного использования
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, определяющий допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем.
Использование земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с установленным видом разрешенного использования) является основанием для привлечения нарушителя к административной ответственности (штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ).
Вид разрешенного использования также является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы).
В данном материале мы разберемся в том, какие виды разрешенного использования земельных участков существуют и как изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Что такое вид разрешенного использования земельного участка?
Каждый земельный участок, находящийся на территории Российской Федерации, имеет вид разрешенного использования (ВРИ), который определяет: какую деятельность собственник или арендатор может осуществлять на этой земле и какие сооружения построить.
Таким образом, при вводе в оборот может возникнуть необходимость в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Согласно Федеральному закону от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», такие решения принимаются главой местной администрации, в том числе с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Юристы компании MAXARD помогут в прохождении всех инстанций по изменению вида разрешенного использования земельного участка, включая:
- Подготовку всей необходимой документации
- Получение заключений экспертов
- Организацию публичных слушаний
- Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
- Получение решения об изменении или дополнении вида разрешенного использования земельного участка.