Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа недвижимости плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор аренды с правом выкупа всегда заключается в форме соглашения купли-продажи, где прописываются конкретные условия: аренда и выкупная цена. При закреплении договорённостей о выкупе квартиры арендатором нельзя допускать разночтений. Нужно подробно и понятно расписать, на каких условиях сделка может считаться состоявшейся.
Особенности договора аренды с последующим выкупом
Например, арендатор обязан выплачивать каждый месяц определëнную сумму. По подсчётам, через пять лет полная сумма будет у владельца. В таком случае стороны должны указать, возможны ли задержки, просрочки — и если да, то на какой период и какую сумму. Также стоит отметить и возможность досрочного права выкупа. Сроком передачи права собственности может быть дата окончания договора или дата последнего платежа. Этот аспект обязательно нужно прописать.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
В любом случае для составления такого договора будет полезно привлечь юриста. Данный документ включает в себя две части, первая представляет собой договор аренды, а вторая является договором купли-продажи объекта недвижимости в рассрочку. В обязательном порядке в договоре должны быть прописаны обязательства по арендной плате и по уплате выкупной стоимости дома/квартиры. Договор может содержать условие, согласно которому арендуемое жилье поступает в собственность нанимателя по истечении арендного периода или до того, как он закончится, если вся выкупная стоимость будет оплачена. Вопрос о том, будет ли включена выкупная цена в плату за аренду или она фигурирует отдельно, остается на усмотрение участников сделки. Договор без указания цены в суде будет признан незаключенным. В результате арендатор в будущем не сможет требовать передачи объекта недвижимости ему в собственность, а арендодателю придется вернуть полученные по договору деньги, потому что это будет расцениваться, как неосновательное обогащение (при условии, что деньги были получены в счет выкупной стоимости). Чаще всего по завершении выплаты всей выкупной стоимости обязательство арендатора по уплате платежей за аренду прекращается, но участникам сделки не запрещается установить другой срок прекращения данного обязательства. Сам договор должен пройти регистрацию в Росреестре — все предусматривающие отчуждение недвижимости договоры обязательно подлежат госрегистрации и заключенными они считаются с того момента, когда была совершена соответствующая регистрационная запись.
Подробнее о договоре аренды с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом – это специальный тип договора, который предоставляет арендатору право приобрести квартиру по истечении установленного срока аренды. Такой договор является довольно популярным вариантом сделки, особенно в условиях схемы ипотечного кредита.
Главное отличие данного договора от обычной аренды заключается в том, что арендатор может приобрести квартиру по договоренной стоимости после окончания срока аренды. Это означает, что он имеет преимущественное право на покупку жилья перед другими заинтересованными сторонами.
Особенности договора аренды с последующим выкупом включают в себя следующие важные условия:
- Оценка стоимости квартиры:
— Как правило, стоимость квартиры, установленная в договоре, является фиксированной и не может меняться по ходу сделки.
— Для определения стоимости квартиры могут быть использованы различные методы оценки: сравнительный, доходный или инвестиционный.
— Иногда стоимость квартиры может быть связана с определенной суммой ипотечного кредита, используемого для ее покупки.
- Срок аренды:
— Срок аренды может быть разным и определяется в договоре.
— Обычно срок аренды составляет несколько лет, после чего арендатор может приступить к выкупу квартиры.
- Выгода для арендатора:
— Договор аренды с последующим выкупом предоставляет арендатору возможность приобрести квартиру после окончания аренды, а не искать новое жилье.
— Также арендатор имеет преимущественное право при покупке квартиры перед другими покупателями.
- Риски и проблемы:
— Для арендатора важно понимать, что в случае несоблюдения условий договора или невыкупа квартиры, он может потерять все уже внесенные платежи.
— Также стоит учитывать, что на протяжении срока аренды арендатор не является полноценным владельцем квартиры и может столкнуться с ограничениями подобно обычной аренде.
Таким образом, договор аренды с последующим выкупом предлагает арендатору возможность приобрести жилье по более выгодной цене в сравнении с покупкой непосредственно на рынке. Однако перед заключением такого договора необходимо тщательно составить его условия и оценить свои финансовые возможности и риски.
При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом
Аренда с правом последующего выкупа квартиры — это особая схема приобретения жилья, которая сочетает в себе элементы аренды и ипотечного кредита. Покупателю может быть выгодно приобрести жилье подобным образом при соблюдении определенных условий.
Одним из важных условий, при которых аренда с правом последующего выкупа выгодна покупателю, является низкая стоимость аренды по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного жилья. Если арендная плата в данном случае составляет значительно меньшую сумму, чем платежи по ипотечному кредиту, то покупка жилья с выкупом может быть более выгодной альтернативой для покупателя.
В договоре аренды с правом последующего выкупа обычно прописывается срок аренды и стоимость выкупа. Это важные условия, которые позволяют покупателю более гибко планировать свои финансовые возможности и рассчитывать на выгодные условия приобретения жилья. Также, покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом, если в договоре предусмотрена возможность применения части арендных платежей к сумме выкупа.
Особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры также отличаются от обычной аренды. Согласно законодательству, арендатор в данном случае имеет предпочтительное право при покупке жилья до конца срока договора аренды. Это позволяет покупателю снизить риски сделки и обезопасить себя от возможных проблем приобретения квартиры.
Однако, приобретая жилье по данной схеме, покупатель должен быть готов столкнуться с рядом проблем. Во-первых, это риски, связанные с составлением договора аренды с правом последующего выкупа. Покупатель должен тщательно изучить условия договора и обратить внимание на пункты, которые могут привести к непредвиденным проблемам.
Во-вторых, покупатель должен оценить стоимость жилья и выкупа. В некоторых случаях цена выкупа может быть завышена, что существенно ухудшит выгодность сделки для покупателя. Поэтому важно провести анализ рыночной стоимости жилья и сравнить ее с предлагаемой ценой на выкуп.
Таким образом, чтобы покупка жилья с выкупом была выгодной для покупателя, необходимо тщательно изучить условия договора аренды, оценить стоимость жилья и выкупа, а также учесть свои финансовые возможности. При соблюдении этих условий покупатель получит возможность приобрести жилье подобным образом с меньшими рисками и более выгодными условиями.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Плюсы и минусы аренды жилья с последующим выкупом
Плюсы аренды с последующим выкупом:
-
Возможность стать собственником недвижимости без необходимости единовременно оплачивать ее стоимость.
-
Арендатор может оценить все плюсы и минусы проживания в квартире, прежде чем принять окончательное решение о ее покупке.
-
В некоторых случаях арендатор может вовсе не нести расходы на съем. Например, когда аренду жилья оплачивает работодатель. Расходы на выкуп остаются за арендатором.
Минусы аренды с последующим выкупом:
-
Необходимость ежемесячно оплачивать аренду и сопутствующие расходы.
-
Риск повышения стоимости недвижимости в будущем, что может увеличить общую стоимость покупки.
-
Невозможность использовать ипотечное кредитование для погашения аренды с выкупом, так как ипотечный кредит выдается только для покупки недвижимости. Но можно взять потребительский кредит.
Преимущества и недостатки
Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:
- арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
- только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
- съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
- есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
- возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.
Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:
- смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
- собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
- занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).
Налоговые последствия
Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.
В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.
Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.
Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Что такое аренда с правом выкупа
Договор аренды с правом выкупа — сделка, которая обеспечивает аренду имущества с его последующим выкупом и переходом в полное владение покупателя.
В договоре присутствует раздел о выкупе недвижимости, в котором участники сделки устанавливают и условия аренды, и условия выкупа. Помимо оплаты, за аренду недвижимости, покупатель также вносит специальные «выкупные» платежи. Право собственности на арендатора оформляется после того, как он выплатит полную стоимость имущества.
По желанию одной из сторон договор может быть расторгнут. В этом случае продавец, который также является арендодателем, обязан вернуть покупателю все платежи, сделанные в целях выкупа квартиры. При этом арендные платежи не подлежат возврату.
Аренда имущества с возможностью последующего выкупа часто используется при ведении бизнеса. По такому договору можно приобрести жилую недвижимость, оборудование, земельный участок, дачу, транспортные средства. Этот способ покупки подходит для предпринимателей, потому что он позволяет им получить необходимые товарно-материальные ценности и минимизировать затраты.
Отличия аренды с выкупом от ипотечного кредита
Аренда с выкупом – такое же договор аренды, но с правом последующего выкупа недвижимости. Что это означает? Покупатель имеет возможность арендовать жилье и по истечению определенного периода выкупить его по заранее оговоренной цене. В чем же выгода такой схемы? Покупатель может протестировать недвижимость, прежде чем окончательно решиться на приобретение.
Ипотечный кредит — это уже совершенно иной способ приобретения жилья. Кредит банка поможет покупателю приобрести недвижимость без задержек. Есть и другие важные особенности данного кредита. Например, квартира приобретается непосредственно на имя покупателя, и она сразу становится его собственностью, а не на время договора аренды. С другой стороны, ипотека предъявляет свои требования, такие как обязательное наличие первоначального взноса и регистрация права собственности.
При сделках по аренде с выкупом сторонами являются арендатор (покупатель) и арендодатель (владелец недвижимости). Условия договора определяются договором. Покупатель должен быть готов к тому, что при выкупе могут возникнуть риски, с которыми ему придется столкнуться.
В договоре аренды с выкупом следует учесть такие важные условия сделки, как условия возврата недвижимости, условия регистрации права собственности и стороны, которыми они обязательно должны быть зарегистрированы. Также, нужно уточнить, какие риски может возникнуть, и с каких условий покупатель может отказаться от договора.
Таким образом, аренда с выкупом и ипотечный кредит — это два разных способа приобретения жилья. Каждая схема имеет свои особенности и риски, с которыми покупателю нужно быть готовым столкнуться.
Необходимость регистрации договора аренды
При заключении договора аренды, сторонами которого являются арендодатель и арендатор, есть ряд важных моментов, которые необходимо учесть. Особенно в случае аренды с правом последующего выкупа недвижимости. В таких условиях договора нужно тщательно обозначить все условия и сроки, согласно которым арендатор может выкупить данное жилье.
Особенности договора аренды с правом выкупа отличаются от обычной аренды. Если аренда недвижимости — это предоставление жилья в аренду на определенный срок, то аренда с правом последующего выкупа позволяет арендатору выкупить недвижимость посредством ипотечного кредита или другим образом.
Такая сделка выгодна обеим сторонам. Арендатор может постепенно приобрести недвижимость, а арендодателю гарантируется возможность продажи квартиры с выкупом. Но чтобы избежать рисков и обеспечить права каждой стороны, договор аренды с правом выкупа нужно регистрировать. Это позволяет защитить интересы арендатора и предоставить дополнительные гарантии покупателю при последующем выкупе недвижимости.
Важно учесть, что условия выкупа должны быть ясно прописаны в договоре аренды. Данный договор позволяет арендатору при желании выкупить жилье, что может быть выгодно и с экономической точки зрения.
Поэтому, в случае аренды с правом выкупа, важно обратить внимание на регистрацию договора. Это позволит избежать непредвиденных ситуаций, защитить права сторон и обеспечить безопасность сделки.
Зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно
Любой продавец заинтересован получить всю сумму сразу за продаваемую квартиру, но что делать, если квартира неликвидная и не пользуется спросом. Как и с любым неликвидным товаром, приходится изворачиваться, чтобы на него нашелся покупатель, а это значит, что нужно:
- Систематически снижать цену.
- Придумывать уловки за завлечения покупателей, в том числе и предоставлять преференции.
К примеру, я наткнулся на объявление о продаже квартиры в старом доме, который в перспективе будет признан аварийным. Рядом проходит железная дорога, а само жилье расположено на первом этаже дома. Кроме указанного, я нашел еще несколько негативных моментов:
- далеко от остановок общественного транспорта;
- район с повышенной криминальной обстановкой;
- отсутствие крупных магазинов;
- старые коммуникации.
Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры
Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости
Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:
- арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
- жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
- площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².
Для дома подобных требований не выдвигается.
При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:
- Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
- Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
- документ оформляется обязательно в письменной форме;
- из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
- в документе прописываются все существенные условия аренды:
- предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
- стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
- размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
- срок действия арендного договора;
- выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
- условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
- Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
- Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
- По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
- Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.
Традиционный процесс покупки недвижимости
Для некоторой перспективы вам следует взглянуть на основы традиционной покупки дома для сравнения. Большинство покупателей жилья следуют тому же процессу при покупке недвижимости. Они ищут дом, который им нравится, а затем делают предложение о его покупке.
После того, как предложение принято, покупатель обычно обращается к профессиональному инспектору и проводит осмотр недвижимости. Домашний осмотр является отличным способом, чтобы выяснить, стоит ли ваше приобретение своих денег. После завершения осмотра недвижимости покупатель получает ипотеку от своего кредитора. Во время действия ипотечного обязательства продавец недвижимости получает плату при завершении сделки, а покупатель получает право собственности, переданное от продавца.
Обычно продажа дома занимает от одного до двух месяцев, если задействовано финансирование. Если дом приобретается за наличные, процесс может занять неделю или две. Довольно часто при традиционной покупке дома покупатель арендует недвижимость на небольшой срок, чтобы решить, на самом ли деле владение домом является правильным шагом в настоящее время.