Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру Сочи без риска от собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первоначально клиента привлекает очень низкая цена по отношению к рынку. В некоторых случаях она может доходить до 500 тысяч рублей и более. Этот вариант кажется лучшим. Помимо цены он отличается хорошим интерьером, просторными комнатами и хорошо составленным описанием. В нем подробно указываются все преимущества предложения.
Невозможность показать квартиру немедленно
Покупателю нравится квартира, но риэлтор сообщает, что ее невозможно посмотреть в данный момент. При этом показываются копии документов и раскрываются положительные стороны варианта. Если встреча происходит утром, сообщается, что показ возможен только поздно вечером. А пока рекомендуется посмотреть другие предложения. Конечно, они отличаются по цене в большую сторону.
Такая уловка часто предпринимается в отношении тех, кто приехал издалека и планирует приобретать квартиру для последующего переезда или летнего отдыха. Такой человек не может тратить много дней на просмотры. Не стоит реагировать на подобные предложения. При первых же признаках обмана рекомендуется обратиться в надежное агентство недвижимости с реальными предложениями. У хорошего специалиста всегда есть несколько привлекательных объектов, которые можно быстро продемонстрировать.
Первоначально называется низкая цена за квартиру с интересными параметрами. Риэлтор договаривается с клиентом на просмотр квартиры, после чего организуется выезд. По дороге к дому расписываются все преимущества, организуется показ квартиры. В действительности, условия оказываются стандартными. Но поддавшись моменту, клиенту может показаться, что это лучший вариант. При этом в последний момент вдруг продавец называет сумму на 500 тысяч больше.
Ожидается, что клиент или заплатит эту сумму или ему можно будет показать другие варианты с более высокой ценой. Не стоит реагировать на такие предложения, так как они не соответствуют действительности. Обычно при изменении цены потенциальному покупателю сообщается об этом заранее, чтобы он не тратил лишнее время и знал реальные обстоятельства.
Как проверить новостройку в Сочи перед покупкой
Учитывая, что большинство строек в Сочи ведут не компании, а физические лица, перед сделкой покупатель должен досконально проверить квартиру и застройщика, чтобы не стать жертвой мошенников. Для этого первым делом нужно изучить разрешение на строительство дома. Если в нем продаются квартиры, то разрешение должно быть выдано на строительство многоквартирного жилого дома. При покупке жилого помещения вам должны показать разрешение на строительство индивидуального жилого дома до трех этажей.
В разрешении указано не только то, какой объект может возвести застройщик. По результатам проведенной экспертизы проект должен соответствовать всем строительным нормативам. Это важно, поскольку Кавказские горы и ближайшая к ним часть побережья относятся к сейсмически активной зоне, где возможны сильные землетрясения.
Типовые ловушки срочных продаж
| Афера |
Вы заплатите деньги за объект строительства, которого не существует. Красивая картинка в интернете — это еще не гарантия того, что есть реально план на застройку дома или жилого комплекса. Причем мошенники могут предоставить вам и вполне, на первый взгляд, реальные документы, которые являются лишь фейком. Помимо этого, вы можете столкнуться и с таким видом мошенничества, когда новостройка существует, а вот квартиры в ней уже все распроданы. В интернете размещено предложение от людей, которые не имеют никакого отношения к застройщику. Отдав им деньги, вы останетесь и без квартиры, и без средств. |
| Долгострой и замороженные объекты |
Застройщик может давать обещания год-два-три, привлекая при этом новые средства. В результате обещания быстрой сдачи объекта затягиваются на десятилетия, а вы ждете, отдав все свои средства |
| Незаконное строительство |
Дешевую квартиру может предложить застройщик, у которого нет разрешения на строительство. В таком случае есть огромный риск, что дом не будет сдан и не получит документов о признании его жилым. Сможете ли вы получить свои деньги назад? Нет. Ведь закон в данном случае не на вашей стороне |
Во второй части статьи, я, как и обещала, расскажу про то, как ещё наших приятелей в Сочи обманули с арендой квартир.
- Девушка переехала в Сочи из небольшого городка Ростовской области. Устроилась работать парикмахером. Её друг дал контакты своей тёщи, которая сдала девушке студию в Сочи за 18 000 р в месяц. Кроме предоплаты за месяц, с девушки взяли депозит в размере ещё 18 000 р. Никакого договора не заключили. Была устная договорённость, что девушка живёт в квартире, но если в квартиру не проведут отопление, то она съезжает. Приближалась зима, отопление не провели. Девушка нашла другой вариант жилья и уведомила хозяйку, что съезжает. Хозяйка обвинила её в обмане, настаивая на том, что была договорённость жить в квартире всю зиму. О том, что жить в квартире без отопления девушка не собиралась и предупредила хозяйку об этом ещё в самом начале, нервная дама предпочла забыть. Депозит не вернули. Были ссоры, скандалы, но депозит всё равно не вернули. Закон на стороне хозяйки, так как никакого договора не заключалось. Вывод: тёща друга, жена друга, да хоть сам друг, договор нужно заключать!
- Семейная пара из Омска искала на Авито квартиру в Сочи на 2 недели, чтобы приехать летом отдохнуть. Нашли. Перевели хозяину 2 000 р за бронь. Квартира на время исчезла из объявлений, а затем опять появилась. На разумный вопрос по телефону, почему квартира сдаётся на наши сроки, ведь мы её забронировали, откровенно слали на 3 буквы, а затем заблокировали. Из-за 2 000 р в суд обращаться не стали, да и всё это недоказуемо, договора же нет.
- Парень снял квартиру в Сочи. Снял у друзей, которые живут в Челябинске, а сочинскую квартиру сдают в аренду. Никакого договора не было, друзья ведь. Депозита с парня тоже не брали. Класс! Жил, не тужил и несколько месяцев, всё было отлично. Потеплело, море прогрелось, начался сезон. Неожиданно друзья сообщают, что на днях приезжают в Сочи на недельку и парень должен на эту недельку свалить из их квартирки. А потом может вернуться и продолжать жить, не тужить. Аренда квартиры в Сочи на 1 неделю в сезон стоит столько же, сколько за 1 месяц в несезон, в общем, дорого. Не съезжать нельзя, договора, напомню, не было. Парень подумал-подумал, да и съехал из квартиры с концами. Надеюсь, с «друзьями» этими он порвал.
Сомнительная цель. Купив квартиру в Сочи, вы невольно будете привязаны к этому курорту, будете стараться ездить в отпуск только туда, а в мире столько интересных и удивительных мест, которые стоит посетить. Зачем себя привязывать? Съездили несколько раз, все посмотрели, зачем повторять всю жизнь? Мы уже не в Советском союзе и железный занавес открыт.
Да и по деньгам в Сочи недешево, а сервис не европейский. За те деньги, которые стоит квартира, вы могли бы путешествовать по разным странам много лет.
Примерный расчет: вы купили квартиру в Сочи и сделали в ней ремонт, купили мебель, потратив общую сумму 4 млн. руб. Самостоятельный отпуск на двоих на 10 дней в разные страны мира может стоить от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Возьмем среднее — 150 тыс. руб. Получается, что за квартиру в Сочи можно отдыхать 26 лет по разу в год, или 13 лет — по 2 раза в год. И позволить себе и Европу, и Азию, и даже США. Удовольствие от 26 лет путешествий ну явно не сравнимо с квартирой на курорте с пока еще советском сервисом.
А если сравнить цену квартиры в Сочи с ценами на аренду жилья там же, не выгодно получается. Например, в сезон можно арендовать жилье за 2000-3000 руб./сутки. Предположим вы любитель данного курорта и отдыхаете там 28 дней в году! Возьмем по максимуму: 3000 руб. * 28 дней = 84000 руб. Делим 4 млн. руб. на 84 000 руб. = 47 лет! Покупка отобьется отпуском за полвека. Вам это надо?
Вывод: покупать квартиру в Сочи для отпуска невыгодно. Такая покупка привязывает к курорту, на эти деньги вы могли бы путешествовать по миру 26 лет.
Что нужно, чтобы не прогореть
- Знать, что предпочитают арендаторы в основной своей массе, а не отдельные, малочисленные категории граждан. Это, если вы планируете купить среднее жилье для среднего горожанина. В любом случае, вам необходимо определить свою целевую аудиторию – потенциальных арендаторов и подстраиваться при покупке и благоустройстве под их основные требования.
- Создать по-настоящему комфортные условия – это залог наличия постоянных клиентов. На создание комфортных условий нужны средства. Однако понятие комфорта включает в себя не только внутреннее убранство квартиры, но и ее расположение. Тут уже опять нужно исходить из того, какими вы представляете своих потенциальных клиентов — молодые семьи, сезонные отдыхающие, командировочные, состоятельные граждане, спортивные команды. В основной массе люди предпочитают гостиницам квартиры с удобствами, которые они ищут по частным объявлениям.
- Покупая квартиру, необходимо узнать, сколько стоит аренда такой же квартиры в этом районе. Дело в том, что иной раз квартиры стоят дорого, но из-за отдаленности от центра или по другим причинам – они не востребованы у арендаторов. В этом случае, они будут простаивать пустыми большую часть времени и не принесут вам желаемого дохода.
- Квартиры у моря – выигрышный вариант. Если вы определили своей целевой аудиторией отдыхающих, которые приезжают на море летом, квартира у моря простаивать не будет. Желающих пешком добираться до пляжа всегда много, а цены за это жилье всегда дороже, чем в других районах, какими красивыми бы они не были.
- Квартиры для тех, кто приезжает на море укреплять свое здоровье – особый сегмент жилья для аренды. В Сочи едут люди на лечение с родственниками, сопровождающими их. Некоторые из них передвигаются на инвалидных колясках, либо имеют другие потребности. Для этих целей квартиру выбирают на первом этаже, максимально удобную для передвижения на коляске, возможно с какими-то специальными приспособлениями в ванной и туалетной комнатах. Если вы позаботитесь о создании условий для таких людей, сможете принимать гостей круглый год. Им больше важен морской воздух, нежели вода.
- Вложение в объект, который еще строится. Тут многие видят риск – боятся, что строительство объекта затянется или он вовсе останется недостроенным. Однако в последнее время к застройщикам Сочи особенных претензий со стороны вкладчиков не было. Они держатся за свою репутацию, имеют огромное желание остаться на этом рынке, поэтому работают честно. Если вы примите решение купить квартиру в строящемся объекте, выбирайте застройщика с хорошей репутацией. Обычно цена за квадратные метры в таком жилье ниже цены за готовые квартиры.
- Вторичное жилье дешевле, но может потребовать ремонта. Ремонт ремонту разница, иной раз, если требуется замена всех коммуникаций, полового покрытия и прочих дорогостоящих работ, вы потратите немало. Просчитайте это заранее, чтобы не уйти в минус.
- При покупке квартиры, которую вы будете сдавать в аренду, учтите факт износа ремонта и мебели, словом, всего, что есть в квартире. Может быть, не стоит покупать квартиру с хорошим, но ярким и недолговечным ремонтом, сделанным из непрочных строительных материалов. Эти вложения не оправдают себя. Так или иначе, вам придется регулярно все это обновлять. И это тоже должно быть отражено в вашем бизнес-плане.
- Оформите страховку на квартиру. Вы не знаете, что может произойти, поэтому лучше перестраховаться в прямом смысле этого слова. Тогда у вас будет уверенность в том, что в случае чего, вы получите компенсацию.
- С помощью юристов, продумайте и составьте договор, который вы заключите с арендаторами. В нем должны быть отражены максимально все условия и сведения обеих сторон. Цена аренды, порядок уплаты коммунальных платежей, запреты, например, запрет на проживание с животными или маленьким детьми, запрет на курение в помещении. А еще описание имущества, которое вы оставляете людям. Вдруг что-то пропадет из бытовой техники, посуды. Мало того, арендаторы могут испортить ваше имущество – разбить унитаз, например. Это все нужно учесть в договоре. Вам нужно защитить себя со всех сторон.
Сохраняем достоинство
Хитрых и нечестных отельеров можно ругать долго, но давайте не будем забывать, что и сами туристы бывают далеко не подарочек. В этой заметке я достаточно критиковал хозяев жилья, так что будет справедливо вспомнить о недостойном поведении самих отдыхающих.
На эту тему хорошо высказалась одна из моих читательниц. Давайте выслушаем ее слова:
Регина Фазылова. Есть такое мнение, что с каким настроением ты едешь отдыхать, то и получишь. Едешь с позитивом и тогда вся Вселенная тебе в ответ с добром, едешь с негативом — то и получишь… Получи и распишись, как говорится. На примере, мы 4 раза были в Абхазии на своей машине, я люблю эту страну, обычаи и вообще все… Все было прекрасно все 4 раза, на мелочи и нюансы мы не обращаем внимания. Столько красоты в этой стране, а впечатления на всю жизнь… А люди едут, не зная куда, не прочитав элементарно в интернете общую информацию, и начинают лить грязь… Вот здания брошенные со следами пуль… Вот разруха.. вот совок. Пятёрочек, Магнитов нет.. а ты когда туда ехал, бл@ть этого не знал??? Так это твои проблемы, а не проблемы Абхазии… Ладно Абхазия, она рядом более менее. Но когда я в автобусе, который нас вез обратно в аэропорт после 14 дней отдыха в Таиланде, услышала с заднего сиденья диалог о том, что Таиланд это редкостное г…о, зачем мы вообще поперлись в эту антисанитарию??? Всё… Как говорится, занавес.
Поэтому призываю всех туристов в любых ситуациях сохранять человеческое лицо и с уважением относиться к людям, к которым мы приехали в гости. Тот факт, что мы заплатили за проживание в отеле или гостевом доме, еще не делает нас персонами, равными небожителям. Вы же понимаете, что только несчастливый и неуверенный в себе человек станет строить из себя вельможу, пред которым все должны преклоняться. Не будем уподобляться таким людям, не будем им потакать, и однажды эти неприятные феномены навсегда останутся в прошлом.
Немаловажная тема — это жилье. Не будем говорить сейчас про приобретение, об этом мы обязательно напишем, а в рамках данного материала расскажем про аренду жилья в Сочи:
— к сожалению, очень- очень- очень много в последнее время появилось недобросовестных риелторов и мошенников. Особенно показательно было Лето 2016 года. Поэтому, имейте в виду, что очень многое, из того, что Вы сейчас видите на Авито — это фейки. Для чего ? Ответ прост! Чтобы получить звонки. Это в лучшем случае. В худшем, чтобы взять с Вас предоплату под разными предлогами и исчезнуть. Не будет ни квартиры, ни денег.
Поэтому, если Вы решите сотрудничать с риелторами, оплачивайте комиссию исключительно при заселении и подписании договора с владельцем жилья (обязательно требуйте оформление договора, это требование моментально отпугивает всех недобросовистных риелторов и арендодателей)
— реально ли найти квартиру самому ? Все абсолютно реально! Только вопрос времени и вложений своих ресурсов. Если Вы готовы их тратить, то садитесь поудобнее, берите в руки телефон и звоните по всем объявлениям, именно звоните! Ни в коем случае не делайте свои выводы, просмотрев десяток объявлений на авито. Ну не сдают у нас квартиры в центре Сочи (Роз, Воровского, Островского и т.д.) за 13 тыс. рублей 45 м кв с ремонтом и мебелью! Но, всегда бывают срочные варианты и предложения. Поэтому, повторюсь, ищите и звоните.
Если Вы все же решите работать с агентствами, скорее всего, они Вам подберут довольно быстро квартиру, но готовьтесь к тому, что их услуги будут стоить примерно 30-50 % от стоимости. Но сэкономят Ваше время и нервы.
Приблизительные Цены за 1- комнатную Зима:
- Центр — от 18 тыс + к.у.
- Адлер — от 18 тыс + к.у.
- Заречный — от 16 тыс + к.у.
- Светлана — от 15 тыс + к.у.
- Мамайка — от 15 тыс + к.у.
- Донская — от 14 тыс + к.у.
Цены самые минимальные, здесь многое зависит и от места, и от состояния квартиры.
Коммунальные платежи в зиму в обычной панельке 30 м кв стоят примерно от 3-4 тысяч рублей и выше. В новостройках, где индивидуальное отопление, в разы дешевле, можно уложится в 1500 рублей.
А почему не другие южные города?
Часто слышу такой вопрос: а почему именно Сочи? Ведь есть же Анапа, Геленджик, Новороссийск, Ялта, Севастополь и т.д., список можно продолжать долго.
Конечно, есть другие города! Более того, охотно верю, что каждый из них по-своему прекрасен и уникален. И кому-то подойдёт больше!
Например, знаю семью из Питера, которая совсем не вдохновилась Сочи, уехала в Анапу, и счастливо там обустроилась. Ещё знаю семью из Екатеринбурга, которая мечтает перебраться в Ялту. Им в сердце запал именно этот город. Каждому своё, без сомнения.
Что касается лично нас, то я уверена, что ни в одном другом городе нет всех тех плюсов, которые важны именно для нас, и которые я перечислила выше, так сказать, в одном флаконе.
В Анапе нет гор, климат более сухой, в основном обычные лиственные деревья. Геленджик скучноват и очень подвержен сезонности. Новороссийск и вовсе не курортный город, ради чего туда переселяться?
В Сочи покупают квартиры в зависимости от одной из трёх задач: для перепродажи – в качестве инвестиции, для сдачи в аренду либо для себя. Но вопрос ценообразования на сочинскую недвижимость всегда был «чёрной дырой». Даже представители отрасли не знают, что сколько будет стоить завтра. Отчасти это связано с тем, что Сочи – город риелторов и агентств недвижимости. Если в Москве за продажу квартиры риелтор получает около 150 тыс. рублей, то здесь его услуги могут стоить от 1 млн рублей и входить в стоимость покупки.
– Настоящая цена хорошей квартиры в Сочи не такая уж высокая, приблизительно как в Москве. Но дальше начинаются накрутки и различные фейки, – уточняет Татьяна Шестакова.
«Чтобы понять цены в Москве, достаточно открыть сайт вроде ЦИАН или “Авито”. Но объявления на этих сайтах по квартирам в Сочи зачастую оказываются лишь заманухой».
Почему Сочи — такой популярный курорт
Россия считается северной страной. Большая часть ее территории лежит в широтах с очень холодными зимами. Лето же короткое и часто сопровождается дождями. Понятно, что люди скучают по теплу и солнцу, и найти его могут в Сочи и окрестностях.
На сегодняшний момент о Сочи можно сказать следующее:
- это отличный курорт с развитой инфраструктурой;
- по количеству развлечений не уступает популярным курортам в самых развитых странах мира;
- мягкий климат с большим количеством солнечных дней, но без чрезмерной жары и влажности, которые характерны для того же Египта, Таиланда или Индии;
- большой выбор недвижимости различных категорий.