Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье с довеском: что нужно знать о квартирах с обременениями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой
Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.
Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.
Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Квартира в залоге и покупка в ипотеку. Возможно ли такое?
Для банка нет разницы, на ком будет договор. В подобных случаях залог просто переоформляется на покупателя. Банковские сотрудники сами проводят все процедуры. По времени они займут столько же, сколько и стандартное оформление ипотечного кредитования. Вы подаете заявку — ее одобряют. Далее идете собирать документы. Часть из списка необходимых бумаг менеджер по ипотечным кредитам собирает сам в Росреестре. После чего вам останется лишь подписать договор купли продажи, и жилье ваше.
Также при покупке нужно будет подготовить отчет об оценке недвижимого имущества. Его также можно заказать у ипотечных менеджеров. В некоторых случаях от вас потребуется сбор дополнительных документов. Перечень вам сообщат в банке.
Можно ли купить квартиру, которая уже в ипотеке?
Ипотечная квартира до момента полного погашения кредита заемщиком находится в залоге у банковского учреждения. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр объектов недвижимости. Исходя из этого, владелец не имеет права на законных основаниях проводить какие-либо операции с объектом недвижимости без наличия разрешения держателя залога. В противном случае переход прав собственности на объект в Росреестре не регистрируется. Это вовсе не означает, что приобрести или реализовать квартиру, на которую не выплачен кредит, нельзя. Просто подобная процедура будет проходить сложнее, чем обычно, и займёт больше времени.
Чтоб исключить риск попадания к мошенникам, нужно придерживаться определенных правил. Не стоит забывать, что до того момента, как обязательства по кредиту не будут погашены в полном объеме, владельцем недвижимости является вовсе не продавец, а банк, выдавший кредит на приобретение объекта. Продавец может стать полноправным владельцем только после того, как ипотека будет полностью погашена. Поэтому нужно выполнить несколько действий:
- Изначально покупателю нужно обратиться в Росреестр с целью получения корректной и достоверной информации о квартире и её нынешнем собственнике. Это позволит убедиться в том, что вся предоставленная документация в полном порядке.
- Если с документами всё хорошо, следующий шаг – закрытие ипотеки владельца квартиры. Для этого потребуется заключить договор купли-продажи. В документе важно прописать, что нынешний собственник недвижимости после того момента, как его заем будет полностью погашен, обязуется реализовать квартиру. Это позволит избежать рисков, ведь теоретически покупатель может передумать заключать основной договор после закрытия кредита.
- После выплаты долга в банке,продавцу предоставляется закладная, снимающая обременение на квартиру.
- На финальном этапе заключается основной договор купли-продажи, после которого права собственности переходят к новому владельцу.
Если на первый взгляд покупка квартиры, которая находится в залоге банковской организации, кажется рискованным мероприятием, предполагающим множество сложностей, то по факту – это стандартная сделка для вторичного рынка недвижимости. Её дополняют только процедуры погашения займа банку предыдущего владельца. Отличным решением будет обратиться к опытному риелтору с хорошей репутацией. Это позволит избежать рисков встречи с аферистами и не потерять собственные деньги. Специалист ввиду опыта и квалификации сможет провести подобную сделку в максимально короткие сроки.
Этапы приобретения объектов недвижимости аналогичны, покупке обычной квартиры. Алгоритм предполагает несколько обязательных действий:
- Изначально покупателю предстоит подобрать предложение, которое будет соответствовать его требованиям и предпочтениям. При выборе ипотечной квартиры также важно, чтоб устраивали такие аспекты, как состояние дома, подъезда и численность комнат.
- Далее предстоит встреча с продавцом для проведения осмотра объекта и обсуждения всех интересующих нюансов.
- После этого покупатель проверяет чистоту недвижимости с юридической точки зрения. При покупке ипотечной квартиры следует ознакомиться с домовой книгой и убедиться в том, что в ней не прописаны третьи лица, подтвердить дееспособность продавца. Таким образом, можно перестраховаться от возникновения неприятных рискованных ситуаций.
- Если при прохождении предыдущих трех этапов никаких нареканий не возникло, можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.
- После заключения основного договора последует его регистрация в Росреестре. В результате проведенной сделки права собственности на квартиру переходят к покупателю.
При проведении осмотра также важно ознакомиться с техническим паспортом квартиры. После этого необходимо провести сверку планировки, которая указана в документации, с той, которая имеется в реальности. Если вы заметите какие-либо расхождения, следует запросить данные относительно законности проведенной перепланировки. Данный документ выдается в Бюро технической инвентаризации. Это довольно важный момент, ведь при покупке квартиры с планировкой, которая не была узаконена, не исключено, что нового владельца могут обязать вернуть первозданный вид квартиры. Помимо этого, придется заплатить внушительный штраф.
Немаловажную роль играет техническо-санитарное состояние жилплощади. Проверить нужно несколько моментов:
- Осмотрите стены, потолки и полы – насколько они ровные, на предмет отсутствия грибка. От этих аспектов будет напрямую зависеть стоимость проведения ремонта в новой квартире.
- Убедитесь в отсутствии трещин и сколов. Это свидетельствует об аварийности дома. Соответственно, приобретать недвижимость в таких сооружениях довольно рискованно.
- Важно удостовериться в отсутствии сложностей с открытием окон и дверей. Как и в первом пункте, от работоспособности этих элементов будет зависеть сумма, которую потребуется вложить в жилплощадь.
- Узнайте, насколько бесперебойно работают системы коммуникаций – водопровод, газопровод, электричество и отопление. Возможны ли сбои, насколько часто они случаются. Это напрямую влияет на комфорт во время проживания.
- Не поленитесь пообщаться с соседями. Мало кто из владельцев честно расскажет обо всех недочетах реализуемой квартиры. А вот соседи с огромным удовольствием поведают вам про протекание крыши или про буйных наркоманов из квартиры напротив. Такие источники информации игнорировать не стоит.
Помимо вышеперечисленных аспектов, на комфортное проживание оказывает немалое влияние внешняя и внутренняя инфраструктура. Если в семье покупателя проживают маленькие дети, стоит позаботиться о наличии вблизи школ и детских садов. Также для удобства жильцов важны такие моменты, как расположение в пешей доступности продуктовых супермаркетов, поликлиник, районных администраций. Даже если вы планируете перемещаться по городу на собственном автомобиле, не стоит игнорировать необходимость наличия возле дома хотя бы одной остановки общественного транспорта. Владельцам личных транспортных средств стоит также обращать внимание на наличие парковок возле дома.
Покупка ипотечных квартир не представляет собой каких-либо серьезных рисков для покупателя. Поэтому причин опасаться приобретения объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка, нет.
Продажа квартиры с переуступкой долга
Сделки данного типа проводятся исключительно при наличии официально оформленного согласия финансового учреждения, выдавшего кредит владельцу. Покупателем приобретается квартира в ипотеку от этого же банка.
Потенциальному покупателю предстоит подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Далее его ждет стандартный процесс одобрения и процедура приобретения. При покупке объекта недвижимости заемщиком станет он, поэтому банковской организацией проводится тщательная проверка его платежеспособности. По итогам принимается решение, готов ли банк видеть его своим клиентом.
Сделка предполагает, кроме заключения договора купли-продажи, отдельное заключение договора, согласно которому права по займу будут переуступлены:
- Составляется другой договор на получение между новым покупателем и банковским учреждением.
- В Росреестре в результате с квартиры одно обременение снимают, а взамен накладывают новое, зарегистрированное на другого владельца.
Подобный алгоритм действий не представляет опасности ни для одной из сторон сделки.
Что такое ипотечное обременение?
Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.
Что делает банк с залоговой недвижимостью?
Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.
Схемы покупки квартиры с непогашенной ипотекой
Покупка квартиры с непогашенным долгом по ипотеке требует двух регистрационных действий: снятия залога и регистрации перехода права собственности.
В зависимости от того, в каком порядке они совершаются, все способы покупки ипотечных квартир можно условно разделить на два типа.
А поскольку каждый из способов имеет свои особенности, общая картина будет выглядеть так:
Вначале снятие залога, а затем переход права собственности:
- покупка квартиры через полное досрочное погашение ипотеки;
- этот же вариант, но с приостановкой регистрации сделки;
- покупка квартиры на ипотечные средства в стороннем банке;
Вначале переход права собственности, а затем снятие залога.
- покупка квартиры под контролем банка.
- покупка квартиры на ипотечные средства, полученные в том же банке.
И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире
Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.
Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.
Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:
- получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
- купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.
Регистрация права собственности
Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.
Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.
Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге
Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:
- Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
- Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.
Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге
Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:
- Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
- Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
- Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
- Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
- Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.
Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.
Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).
Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.
Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.
Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:
- В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
- Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
- Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
- Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
Преимущества и недостатки схем продажи
Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.
Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.
При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.
Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.
В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.
Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.
После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.
В этом случае покупка квартиры под залогом ипотеки происходит через смену залогодателя. Покупатель обращается в тот же банк для переоформления залога при покупке квартиры в ипотеку на себя. После регистрации сделки продавец получает разницу между ценой недвижимости и остатком долга по ипотеке без учета процентов. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку оформлена. В выписке из ЕГРН появится имя нового владельца, но при этом сохранится указание на обременение.
Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят.