Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Памятка для определения капитальности строения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрация постройки – это её постановка на учет и оформление права собственности. До этого времени постройка будет считаться самовольной. Владелец не сможет ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду, ни заложить строение. Любые сделки с незарегистрированным имуществом запрещены. И таких объектов может быть несколько: жилое здание, садовый домик, сарай, баня, гараж, беседка, колодец и душевая.
Зачем нужна регистрация в Росреестре
Часто возникает вопрос, какие строения на дачном (садовом) участке надо регистрировать, а какие нет? Рекомендации в нашей статье помогут вам разобраться с проблемой.
Земельный участок в СНТ или в деревне – это место для строительства хозяйственных объектов и жилых построек. Если земля оформлена в собственность, на ней можно возводить любые строения. Предварительно получив разрешение на возведение. Готовый объект нуждается в регистрации. Ставить ли его на кадастровый учет и вносить в базу ЕГРН – на усмотрение собственника.
Что дает регистрация постройки в Росреестре:
- свободная продажа земли с объектами;
- оформление наследства после смерти собственника;
- сдача построек в аренду;
- раздел имущества при разводе супругов;
- дарение близким родственникам и третьим лицам.
Кроме того, владелец строений может рассчитывать на компенсацию от государства. Например, при наводнении или если участок изымается на нужды муниципалитета – ст. 56.8 ЗК РФ.
Неоформленные в собственность объекты считаются самостроями. За них компенсацию никто не выплачивает. И если у собственника не окажется документов на постройки, их просто снесут без всяких разбирательств. Хорошо, если не наложат штраф за незаконное строительство на участке.
Объекты не являющимися капитальными, и не относящиеся к объектам недвижимости:
— все объекты, изготовленные в заводских условиях, привезенные на участок в готовом виде, не зависимо от того установлены они на фундамент или нет, к примеру – бытовки, контейнеры, вагончики, садовые фонтаны и бассейны, фургоны и т.п.;
— сборно-разборные объекты, собранные на участке из готовых заводских элементов на болтовых, или подобных соединениях, и не имеющие прочной (жесткой) связи с основанием (фундаментом), к примеру -сборно-разборные
ангары, теплицы, навесы, палатки, каркасные бассейны и т.п.;
— легкие, малогабаритные объекты, собранные на участке и не имеющие прочной (жесткой) связи с основанием (фундаментом), которые можно- переместить без существенных материальных затрат; к примеру –летний душ, туалет, малогабаритный хозблок, плиточное замощение дорожек и т.п.;
– киоски, навесы, объекты мелкорозничной торговли, попутного бытового обслуживания и питания, остановочные павильоны, наземные туалетные кабины, боксовые гаражи, другие объекты некапитального характера, обычно выполненные из легковозводимых конструкций, не предусматривающие устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений;
– объекты рекреационно-развлекательного назначения: аттракционы, временно обустроенные площадки и помосты, и т.п.
Какой дом считается жилым
Для изменения статуса садового домика следует соблюсти требования к жилплощади, необходимые для постоянного проживания, перечислим их далее:
|
Требования |
|
Наличие всех коммуникаций: электроснабжения, холодной/горячей воды и отопления. Если обозначенная территория газифицирована, потребуется также газоснабжение. |
|
Расположение в зоне для проживания в соответствии с градостроительным зонированием или же на территории ведения садоводства и огородничества для тех или иных собственных нужд граждан. |
|
Высота потолков должна составлять от 2,5 м в зависимости от района. В холодных районах – норматив от 2,7 м. Высота потолков в подвале не может составлять меньше 2-х метров. |
|
Наличие, как минимум, одной комнаты, санузла, а также кухни. |
|
Отсутствие повреждений и деформаций несущих конструкций. |
|
Наличие естественного освещения в комнатах, а также кухне. |
|
Расположение всех жилых помещений на первом этаже. Здесь речь идет о том, что они не должны находить в подвалах или в цоколе. |
|
Хорошая гидро-, вибро-, а также шумоизоляция и вентиляция. |
|
Соответствие инженерного оборудования существующим требованиям безопасности. |
Как расположить постройки на участке
При планировке учитывайте как дистанцию между объектами в пределах ИДУ, так и расстояния до соседских построек. Свод правил СП 53.13330.2011 и эти детали включает в нормы строительства дома на участке СНТ: отступы в 2022 году от одной постройки до другой регламентированы.
Домик для скота или птицы должен быть равноудален как от вашего дома, так и от четырех других за забором не менее чем на 12 метров. Тот же самый показатель применяется в отношении туалетов, выгребных ям.
Душ и баню стоит размещать как минимум в восьми метрах от жилища. Колодец следует держать подальше от компостного устройства — тоже минимум на восемь метров.
Бывают ситуации, когда бытовые постройки примыкают к жилому дому. СНиП это допускают, но выдвигает требования к расстояниям. Так, к примеру, если к коттеджу пристроен гараж:
- у него есть изолированный вход;
- расстояние между этим входом и входом в дом — не менее семи метров;
- допустимая дистанция от забора до дома (одного края объекта) — от трех метров, до гаража (другого края) — от одного метра.
Если речь идет о жилом объекте, сдвоенном с помещением для животных, то расстояния — от трех и от четырех метров соответственно.
Разрешение на строительство ОКС
На основании ст. 51 на строительство ОКС, кроме случаев, указанных в п. 17 данной статьи, необходимо брать разрешение. Оно может быть выдано только при соблюдении правил землепользования и строительства (кроме тех объектов, на которых не распространяются (или не установлены) требования, указанные в градостроительном регламенте).
На территории аэродромов устанавливаются ограничения в использовании ОКС, то есть любой объект там не построить.
Разрешения брать не нужно:
- для строительства или реконструкции ИЖС, жилого дома, гаража, садовых домов, вспомогательных построек на ЗУ;
- капремонта и реконструкции ОКС (если она не приведет к изменению его назначения);
- строительства буровых скважин, газопроводов, согласно государственным техническим проектам;
- в др. случаях, указанных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.
Как оформить хозяйственные постройки
Ключевая особенность хозяйственных построек в том, что для их возведения не требуется получение разрешения на строительство по ст. 51 Градостроительного Кодекса. Для оформления хозпостройки, как и любого незарегистрированного объекта жилищного строительства, следует придерживаться следующего алгоритма действий:
- Если постройка, подлежащая регистрации, попадает под дачную амнистию, оформление технического плана обязательным не является, технические сведения вносятся на основании подготовленной и заверенной собственником декларации.
Как определить является ли строение капитальным
При отнесении строительных объектов к недвижимому имуществу следует установить наличие прочной связи объекта с землей. При установлении прочной связи объекта с землей и отнесения его к недвижимому имуществу специалисты должны рассматривать следующие признаки:
1. Нанесение ущерба назначению объекта через степень уменьшения его стоимости в результате возможного перемещения
2. Стоимость расходов на перемещение будет превышать стоимость строительства подобного объекта на новом месте
3. Невозможность использования объекта по целевому назначению после его перемещения, в том числе существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
При решении этого вопроса следует учитывать:
— Наличие фундамента
— Объект не является сборно-разборным
— Невозможность отделения конструктивных элементов объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба, как их назначению, так и целостности самого объекта
— Наличие подведенных к объекту подземных коммуникаций капитального характера.
4. Создание объекта на земельном участке, специально отведенном для этого, в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке;
5. Получены все необходимые разрешения на создание и ввод объекта в
эксплуатацию.
С какими проблемами придется столкнуться при оформлении по Дачной амнистии?
Как правило, у владельцев участков в СНТ проблем и хлопот с регистрацией дома сегодня чуть ли не больше, чем с его строительством. Ведь, если верить Земельному Кодексу РФ, только земли населенных пунктов являются подходящим местом для постоянного проживания физических лиц. Строительство частного индивидуального жилья допустимо только на официально разрешенной для этого территории. Равно как и прописка.
В 2011 году Конституционный суд РФ постановил, что граждане могут оформить постоянную регистрацию не только на землях поселений, при выполнении следующих условий:
- Собственник дома не владеет никакой другой жилой недвижимостью, где он мог бы зарегистрироваться;
- Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания и иметь статус жилого строения.
Как доказать что туристический деревянный домик на сваях, является объектом капитального строения
Есть земля в постоянном пользовании на ней расположены домики деревянные на сваях. Как доказать что они объекты капитального строения, чтобы поставить на кадастровый учет?
10 апреля 2018, 14:02 , Александр, г. Нарьян-Мар Ответы юристов Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чате
Признать их недвижимыми возможно конечно. Но, какое разрешенное использование земельного участка?
Признаки недвижимости следующие:
Градостроительный кодекс
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
Гражданский кодекс
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 216-ФЗ)
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
10 апреля 2018, 14:16 Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чате
Для кадастрового учета объекта недвижимости, подлежит учету земельный участок под ним, поэтому и вопрос по ВРИ земельного участка.
10 апреля 2018, 14:26 Геннадий Кураев Юрист, г. Новосибирск 9.3 рейтинг Общаться в чате
При наличии права строительства и размещения на земельном участке объекта недвижимости и в случае спора является ли Ваше строение недвижимым имуществом придется проводить экспертизу, которая должна решить возможно ли перемещение Вашего строения без существенного ущерба.
«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации»
Статья 79. Назначение экспертизы
1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать.
Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
10 апреля 2018, 14:47 Показать еще 2 Консультация юриста бесплатно Михаил Григорьев Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чате
Уважаемый Александр! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги: вызываете любого кадастрового инженера и тот верстает технический план .
В разделе ТП «Характеристики объекта недвижимости» КИ и дает соответствующее описание.
Действительно, имеет значение категория земли и вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ).
При этом надо еще смотреть, получали ли Вы градостроительный план ЗУ и разрешение на строительство (если нет исключений по ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).
Обсуждаем критерии отнесения сооружений к капитальным
Четких критериев отнесения сооружений к капитальным строениям в текущем законодательстве нет. Поэтому принимать решение о постановке на кадастровый учет в данном случае требуется на свой страх и риск. Если хочется гарантированно избежать претензий контролирующих и налоговых органов, то лучше поставить. Если же дороже время и деньги, можно этого не делать, т.к. риск возникновения подобных претензий к вспомогательным постройкам невелик.
Для того, чтобы понять, нужно ли ставить на учёт садовый домик на трубчатых столбиках (сваях), нужно понять, какие существуют общие правила и конкретные критерии отнесения того или иного объекта недвижимости к объектам, постановка на кадастровый учёт которых обязательна.
По общему правилу объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса, часть 7 ст. 1 Федерального Закона № ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Кроме того, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства. Здесь есть сомнения в отнесении садовых домиков на сваях к объектам капитального строительства. Скорее, это временная постройка.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит.
По общему правилу строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51Градостроительного кодекса).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса), наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.
Одновременно следует отметить, что положениями части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется.
Например, в соответствии с п.п. 2 и п. 3 части 17 ст. 51 Градостроительного кодекса – выдача разрешение на строительство не требуется в случае, если это объекты некапитального строительства или строительства строений и сооружений вспомогательного использования.
В то же время, объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным пунктом 1 ст. 130 Гражданского кодекса, например дачные и садовые дома.
Дачные домики, садовые домики, созданные из подручных материалов, дома на сваях могут рассматриваться как временная постройка.
В одном случае перемещение таких объектов принесет им несоразмерный ущерб, а в другом – нет (например, в зависимости от размера, конструкции, материала).
Из практики следует, что к недвижимому имуществу относятся не только объекты, имеющие фундамент, но и такие строения, как деревянные садовые домики на сваях, которые с точки зрения Градостроительного кодекса РФ объектами капитального строительства не являются.
Столбчатый фундамент. Виды и особенности
Данный признак не играет роли для определения классификации здания. Как правило, собственник обязательно должен иметь документы, которые подтверждают право пользования или распоряжения собственностью.
Устройство столбчатого фундамента оправдано для дачных домов, загородных каркасных коттеджей, бань, беседок, хозпостроек. При выборе материала для опор специалисты акцентируют на общей массе сооружения. Жилище или хозяйственный блок из тяжелых материалов с легким фундаментом имеет риски деформации – просадке или искривлению стен.
К объектам капитального строительства можно отнести как жилые здания и сооружения, так и помещения нежилого характера.
Если объект строительства возведен самовольно, это означает, что работы осуществлялись без наличия какой-либо документации и на территорий, которую нельзя было использовать в этих целях. Также, при сооружении конструкции самовольно происходит нарушение всех санитарных и градостроительных показателей.
Подсобки, хозблоки и сборно-щитовые домики, я считаю, необходимо отнести к быстровозводимым некапитальным строениям.
Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временное строение должно легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей.
По углублению ямы под фундамент, сооружения подразделяется на мелкозаглубленные и заглубленные. Критерии выбора основываются на типологии почвы под застройку:
Cлово «капитальный» в строительстве ассоциируется с объектом прочным, надёжным, созданным на длительный срок, с большими денежными вложениями.
Необходимо обратить внимание на Государственный классификатор зданий и сооружений ГК 018-2000 от 17.08.2000 г. №507.
Об этом и говорили чиновники, относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий и сооружений, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями.
Естественно, этот фундамент не является универсальным, иначе все бы строили на столбах, и просто не существовало бы других вариантов. Не будем называть это его недостатком, правильнее будет — специфика.
Однако, при условии, что земельный участок принадлежит Вам, Вы можете строить временные (вспомогательные) сооружения свободно, разрешение на некапитальное строительство по законодательству не требуется. Чего не скажешь о разрешении на фундамент для капитальных объектов.
Чтo oтнocитcя к oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa
Cyщecтвyeт coкpaщeннaя и pacшиpeннaя клaccификaция кaпитaльныx oбъeктoв. B cooтвeтcтвии c Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa №87 вce oни пo cвoeмy фyнкциoнaльнoмy нaзнaчeнию paздeляютcя нa:
🏢 пpoизвoдcтвeнныe — пocтpoйки, в кoтopыx pacпoлoжeны пpoизвoдcтвeнныe цexa, линии и coпyтcтвyющиe им oбъeкты, a тaкжe oбopoнныe coopyжeния;
🏡 нeпpoизвoдcтвeнныe — чacтныe и мнoгoквapтиpныe жилыe дoмa, пocтpoйки кoммyнaльнoй cфepы и coциaльнo-кyльтypнoгo нaзнaчeния;
🚉 линeйныe — к линeйным oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oтнocятcя вoдoпpoвoднaя, кaнaлизaциoннaя, гaзoпpoвoднaя и дpyгиe инжeнepныe ceти, линии элeктpoпepeдaч, пyти cooбщeния и пpилeгaющиe к ним oбъeкты: тoннeли, мocты.
Пpи пpoeктиpoвaнии вcex пepeчиcлeнныx oбъeктoв в oбязaтeльнoм пopядкe ycтaнaвливaют тoчныe кoopдинaты иx мecтopacпoлoжeния. Пpoцeдypa cтpoгo peглaмeнтиpoвaнa в cooтвeтcтвии c Фeдepaльным 3aкoнoм «O гocyдapcтвeннoм кaдacтpe нeдвижимocти» и пpoвoдитcя cooтвeтcтвyющими cпeциaлиcтaми. Peзyльтaты измepeний и вычиcлeний зaнocят в мeжeвoe дeлo. Для вoзвeдeния линeйныx oбъeктoв нeoбxoдимo paзpeшeниe, кoтopoe выдaют нa ocнoвaнии Гpaдocтpoитeльнoгo и 3eмeльнoгo кoдeкcoв PФ, a тaкжe зaкoнa «Oб aвтoмoбильныx дopoгax и дopoжнoй дeятeльнocти».
Coглacнo пoлoжeниям Кaдacтpoвoгo кoдeкca, к oбъeктaм кaпитaльнoгo cтpoитeльcтвa oтнocят жилыe, нeжилыe здaния и coopyжeния.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Что такое капитальное строение?
Считается, что к объектам капитального строения относятся самостоятельные здания, которые обустроены необходимым оборудованием, средствами коммуникации и т.д. К капитальным строениям относятся как готовые объекты, так и незавершенное строительство, процесс возведения которого приостановлен согласно законодательству.
Какие бывают виды Согласно законодательству Российской Федерации, капитальные строения подразделяются на три основных вида: Производственные Это здания, которые используются для промышленных целей, а также объекты безопасности Непроизводственные Строения, которые включены в коммунальный, культурно- социальный и бытовой фонд Линейные Это инженерно-коммуникационные строения, к которым относятся элементы магистралей разных транспортных путей При возведении построек на объекты капитального строительства составляется и ведется проектно-сметная документация.
Капитальное строение — это
Снижение налогового бремени В отношении временных построек не устанавливается кадастровая стоимость – что особенно актуально в отношении объектов, которые при признании за ними статуса недвижимого имущества должны облагаться налогом на имущество организаций в увеличенном размере по кадастровой стоимости (торговые, административно-деловые центры, офисы). Возможность перемещения объектав ходе эксплуатации Не стоит забывать и о возможности неоднократного перемещения некапитальных объектов и их повторной сборки.
Она позволяет не только избавиться от формальностей, связанных с капитальным строительством, но и обеспечить реальную мобильность зданий в зависимости от меняющихся потребностей бизнеса. К примеру – некапитальные объекты могут использоваться для создания временных складов и предприятий в районах крупного строительства.
Садоводческие наделы пользуются большим спросом, так как позволяют построить садовый либо жилой дом, с возможностью прописки в жилом через суд. При этом кадастровая стоимость их существенно ниже, чем для наделов ЛПХ, ИЖС, а значит меньше уровень налогообложения.
В число разрешенных к строительству объектов входят вспомогательные и подсобные помещения, гаражи, бани. Разрешения для начала строительства не требуется.
Для собственников, чьи наделы находятся на территории садоводческих объединений, обязательно соблюдение правил застройки, утвержденных для этого объединения.
В противном случае недоброжелательные соседи могут инициировать судебную процедуру, после чего постройки заставят снести. Зато можно не беспокоиться за свое имущество на охраняемой территории.